土地集中供應政策對房地產行業的影響

近年來，重點城市房地產景氣度不斷上漲，“穩房價、穩地價、穩預期”難度持續加大。2021年2月中旬，網傳國家資源部發布住宅用地分類調控文件，文件要求22個重點城市住宅用地實現“兩集中”，該政策可能對布局在相關重點城市的房地產企業融資、土地儲備購置、銷售等經營行為產生深遠影響。

我們認為，本次土地集中供應政策對于“穩房價、穩地價、穩預期”起到積極作用，政策一定程度上抑制地價和房價上漲，聯合拿地方式或將進一步增長，重點城市周邊輻射城市群市場景氣度可能有所提升。同時，集中供地將產生較大的集中資金需求，對于重點布局調控涉及城市的房企，以及高杠桿、快周轉類型的房企，將在資金管理方面面臨更大挑戰；中大型區域深耕類房企將在資金和投拓研判能力方面占據優勢，而小型房企或將處于更為不利的競爭地位。隨著后期實施細則的頒布，調控思路將更為明朗。

網傳2021年2月18日國家資源部發布住宅用地分類調控文件，文件要求22個重點城市[1]住宅用地實現“兩集中”：一是集中發布出讓公告，且2021年發布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。該消息在隨后多地出臺的土地政策中得到一定印證：2月23日，鄭州航空港區發布了29宗地終止掛牌交易的公告；同日，天津市自然資源和規劃局發布《關于做好2021年住宅用地集中出讓有關工作的通知》，確定于3月、6月、9月中旬分三批次統一發布住宅用地出讓公告，除上述三個日期外，不得再發布住宅用地出讓公告；2月24日，青島市自然資源和規劃局發布《堅決落實上級有關要求部署2021年住宅用地供應工作》的通知，指出將嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。

自2020年“三道紅線”政策及相關管理規定頒布以來，房地產行業進入降負債、降杠桿階段，隨后出臺的房地產貸款集中度管理進一步從融資端對房地產行業債務規模進行管控。本次住宅用地“兩集中”的政策將從土地供應方面加強調控力度，從多維度形成更為完善的長效調控機制，對于“穩房價、穩地價、穩預期”目標的實現起到積極作用。

在集中供地政策的調控下，大量房地產企業將出現集中拿地的情況，為配合拿地現金需求，項目推盤節奏也將有所調整，與目前四季度強化推盤的節奏有所不同，未來市場或將在集中供地時點前期出現銷售小高潮。此外，市場集中供地將導致后期項目集中入市，推盤節點集中度或將有所提高，而對于快周轉類房企，更將為搶占入市先機，加快施工節奏，進一步加劇推盤的集中度。大量項目集中入市，加之房企對于現金回流的需求，有利于限制房價的上漲。

集中供地政策有利于抑制地價上漲，土地溢價率或將有所降低，聯合拿地的方式或將進一步提升。

相較分散供地的方式，集中供地面臨更高的機會成本，在資金有限的情況下，在取得土地的同時，意味著失去其他地塊的競拍機會，需要房企全盤考慮戰略布局，合理分配資金。受此影響，房企可接受的預期土地溢價率或將有所下降。重點城市的集中供地將導致較多熱點地塊同時供應，單一地塊的熱度將有所減低，競拍的資金充裕度也將大幅下降，有利于抑制地價的上漲。同時，為避免推高地價，房企或將更多通過聯合拿地的方式參與競拍，節約資金的同時也避免了不必要的競爭。

重點城市周邊輻射城市群景氣度或將有所提升。

根據網傳披露的調控城市名單，涉及集中供地的城市以市場景氣度較高的一、二線城市為主，單次大量供地將對房企資金管理提出較高要求，為取得核心城市土拍地塊，房企將承擔更高的資金閑置成本。在此影響下，各家房企拿地策略的選擇更為多樣化，重點城市周邊輻射的城市群在不受政策限制的情況下，將更好地匹配房企銷售現金回流的節奏，或將吸收部分重點城市的外溢需求。若重點城市實際拿地情況不及預期，周邊輻射城市群也將成為優先補貨的選擇。同時，集中供地對房企拿地的統籌規劃能力提出更高要求，容錯性降低。

重點布局本次調控涉及城市的房企將面臨更高資金需求，預計房企將進一步分化。

根據克而瑞統計的2020年重點城市住宅用地供應數據，2020年，涉及調控的重點城市推出住宅用地共計2349宗（其中一線城市共計350宗），按照每年三次供地來估算，廣州、上海、武漢、南京、青島、杭州等多個城市單次集中供地將超過30宗，廣州、武漢、長春、重慶、青島等多個城市單次供地規劃建筑面積將超過500萬平方米。對于著力布局在涉及本次調控的重點城市以及預期進駐重點城市的房企，將面臨極高的集中資金需求，加之融資市場對于高杠桿房企債務規模的控制，部分負債較高的房企獲取重點城市土地的難度將有所增加，而對于資金充裕的大型房企將面臨更多發展機遇。

以快周轉類項目為主的房企資金管理面臨更高挑戰。

從住宅項目開發來看，較多房企采用快周轉的運營模式，通過開發剛需、剛改類項目來實現資金的快速周轉，并以招拍掛為主要拿地方式。自2018年以來，房地產市場逐步進入調控階段，2019年以來融資政策管控持續加強，房企對銷售現金回流的依賴程度不斷增加，項目平均周轉速度進一步加快。集中供地政策的出臺，將導致房企集中資金需求加大，或將迫使部分房企放緩整體的資產周轉節奏，以保證拿地的資金需求，或選擇退出核心熱點城市，選擇周邊景氣度相對較高的城市布局。在集中供地的背景下，持續快周轉、循環滾動的發展模式將受到限制。

對于中大型區域深耕類房企將在資金和投拓研判能力方面占據優勢，而小型房企或將處于更為不利的競爭地位。

集中供地的模式不僅對資金提出更高的要求，對企業投拓部門的研判能力同樣提出更高的要求，企業需要投入更多的人力對市場土地進行研判，根據自身戰略制定拿地方案。在資金實力方面，中大型房企具備更強的資金實力，其資金管理和調配相較小型房企業更有優勢；此外，在聯合拿地等方式的運用中，中大型房企具備更強的競爭力，易于實現合作。在研判能力方面，中大型房企項目規模大，一般對各地市場的判斷能力相對較強，已有的項目研究儲備量較大，尤其區域深耕類中大型房企，對重點布局的城市具有深入的研究，在集中供地的背景下，將更容易抓住機遇，規避投資失利。而對于小型房企，資金實力偏弱，項目儲備有限，集中供地對其投資決策提出很高要求。

[1]網傳受調控的重點城市包括：廣州、上海、北京、深圳、武漢、長春、重慶、青島、南京、鄭州、杭州、成都、天津、長沙、沈陽、濟南、寧波、蘇州、福州、無錫、合肥、廈門。