理財暴雷背后的中國地產“難民”

作者：陳婷婷

來源：風財訊（ID:fengcaixun)

中國經濟的整體增速，從1999年的7.6%攀升至2007年的14.2%，再降至2018年的6.7%。最近10年的經濟增速回緩，也帶來了一輪資產荒。

最近的5年時間里，中國經濟特別是金融市場，訴說的就是一個“資產荒”大背景下的資本要素重構故事。

2018年的P2P暴雷是這一重構過程的冰山一角，2021年的房地產行業亦是如此。

01 “賭徒”

《大空頭》開篇有一個經典的引用：不懂的事情，你自然會多加小心；惹禍上身的是你自以為懂的事——馬克·吐溫。 

這也是中國地產投資者的寫照，“不懂”與“自以為懂”本就是孿生姐妹。自以為懂的地產從業者過去站在岸邊看著買房者們的掙扎，覺得這一份煎熬離自己還很遠。

“別人眼中我是鮮衣怒馬、高年薪的地產人，但只有我自己才知道，我只不過是一個現金流緊張至邊緣的‘賭徒’而已。” 

11月14日，百強房企當代置業員工楊新（化名）在社交媒體上這樣“自曝”。

數年來，楊新常年在外地駐場。“錯過了兩個孩子的出生，錯過了孩子的成長，錯過了很多闔家歡聚的時刻。”

楊新說，付出的這一切，只是為了能給家里多賺點錢，也憧憬能早日過上退隱的生活。

這是許多地產人的夢想，但還沒等到理想實現，抵押貸、信用貸……七八張銀行卡的催款通知，迅速打亂了楊新的正常生活，貸款利率也從5%逐步攀升至10%，乃至20%。

生活中，楊新并不是一個激進的人，甚至在消費方面還十分保守。常年一身夾克衫，頂多換一雙當下時新的皮鞋，用于正式的工作場合。其他大部分收入，都投入到兩個孩子的教育上。

過去幾年，楊新沒有接觸過公司發行的理財產品。“看了太多行業跟投虧損的慘案，我絕對不投。再加上剛換了新房，手里也沒有多余的現金。”

不過，這幾年房地產行業下行，賺錢也沒有往年容易。楊新說，今年上半年，他所在公司的項目基本都在停付的煎熬中度過，各施工單位都在等付進度款。

直到7月，楊新發現，公司的現金流依然沒有好轉，但剛性兌付已經快徹底壓不住了。

更不好的信號是在7月底，當代置業發行了債權計劃8期，不僅將利息提高到了15%，而且還按職級攤派投資任務。

“從總裁到前臺，幾乎每個人都把錢投到公司的職員寶里。每期收益率不同，一般年收益率都能達到10%，最高的時候能有15%。”楊新告訴鳳凰網《風財訊》，一方面是接到了攤派的任務，另一方面也是基于過往跟投的基礎。

但打消楊新最后顧慮的，是同事們口口相傳的一句話：“公司對外借前融的錢也是12-15%的點位，同樣的收益率，只是公司給員工的內部福利，肥水不流外人田。”

基于對公司的信任，也為了保住辛苦熬到的職級，楊新第一期投了20萬，“先試試水”。當收到12%的收益率時，他說，不由得生發了一種莫名的“滿足感”。

之后半個月內，楊新說服了父母、老丈人，兩家老人都掏出了養老錢，又借遍了身邊親戚朋友的錢，還從銀行獲取低息貸款，陸陸續續投了300多萬。

2個月后，當代置業宣布債務違約，公司于10月25日未能按時償還票據本金及其應計但未付利息。這筆資金規模2.5億美元的票據，是目前當代置業5只存續美元債中規模最大的。

接下來等待當代置業的就是今年已經上演多次的戲碼：評級輪番下滑、股價斷崖下跌，以及焦急的債權人。

楊新從985名校畢業，一路走來，身邊親友從來都對他贊不絕口。大家沒有太多疑問，就把錢交到了他手中。

“沒有想過公司會暴雷，這輩子從來沒有想過。這么大的企業，怎么會說暴就暴？”

就在暴雷前夕的9月中旬，公司還拿了一塊幾十億的地，在當時風聲鶴唳的市場下引來一波同行羨慕。

而事實上，只有內部員工才知道，極致杠桿下的幾千萬本金，已是當代置業所不能承受的極限。“有些可以說是流血拿地，但外界并不知情，以為這是公司安全的象征。”楊新說。

02 無奈

和大部分公司理財受害者一樣，林波不敢把公司暴雷的事情跟家里人說。

“暴雷”是今年地產企業熱詞，一般指的是企業因為逾期兌付或經營不善問題，未能償付投資人本金利息，而出現的實質性展期、打折兌付，甚至停業、清盤、法人跑路、倒閉等問題。

在另一家體量更大的房企中國恒大，林波是校招生，從畢業至今已經工作了十年。不過，在三個月沒有收到工資后，他只能無奈選擇了主動離職。

“從20出頭，到30多歲，我沒有談女朋友，沒有結婚，可以說，恒大承載了我青春的全部。”林波愛恨交加。

離職后，林波留在恒大的，除了三個月未發的工資，還有未兌付的三十萬理財產品。林波是一名部門經理，持有的額度不算高，但也不算低。全員跟投，在恒大曾是不成文的規定。在暴雷之前，也幾乎沒有逾期，因此沒有人質疑。

房企理財，以隱秘的“自融”方式游走于灰色邊緣，卻又在行業內習以為常。

轉折點在今年8月，恒大陸續曝出理財產品到期未兌付。教師節當天，董事局主席許家印首度回應投資者，“一分錢不能少”。然而好景不長，9月13日，公司總部所在地深圳卓越后海中心及重慶、鄭州、湖北等地的分公司出現眾多維權投資者，要求對理財產品進行兌付。

在兌付輿情發酵之下，恒大旗下股債雙殺。

其實，從去年開始，恒大的理財產品就曾受到官方預警。2020年1月7日，長沙市雨花區打擊和處置非法集資工作領導小組辦公室下發紅頭文件——《關于謹慎投資恒大集團旗下公司發布理財產品的風險提示》。

提示中稱，近一年來，我辦（長沙雨花區打非辦）多次接到群眾舉報，位于我區恒大城等恒大系各幢居住樓內有理財宣傳廣告。經查，恒大集團旗下恒大財富（原恒大金服）、宸宇投資管理（深圳）有限公司并未取得湖南省從事金融業務的資質（金融信息中介、理財產品等），已涉嫌非法金融，請謹慎投資。

但多數時候，類似于長沙雨花區打非辦這類地方金融監管承載的只是提示作用。據證券時報報道，這與我國地方金融監管體系建立背景有關。早前由于金融機構和金融類業務、服務都集中在一二線的大城市里，三四線城市尤其像備案公司扎堆的中西部省份偏遠地區的縣一級行政單位金融業貧瘠，對金融的監管也集中在大城市。

隨著金融業發展，尤其是互聯網金融在過去幾年的快速演進，一方面我國的金融滲透率不斷提高，很多以前沒有或觸達不了的金融業務開始下沉；另一方面也讓非法集資、違規變相理財的情況出現更頻繁，涉及面也不再只是大城市。

雖然我國省、市、縣三級都逐漸設立了專門的地方金融監管部門，對具體金融或涉金融機構的監管、日常監管的責任交給了區縣一級的金融辦，現實情況卻是，區縣一級尤其是經濟較為落后地區的金融監管部門更多像是臨時上陣，在專業性上多有欠缺。

據林波描述，當時，恒大已經在各地社區設展架宣傳，宣傳頁上只標明“高端理財”，而隱去了公司的logo。

恒大發行理財產品時的宣傳單頁

林波告訴鳳凰網《風財訊》，去年8、9月份買的半年期理財產品，今年到期的都還能正常兌付。而5月份購買的半年期產品，到11月底到期，就兌付不了了。

9月13日，愈演愈烈的維權風波已經遮蓋不住，恒大財富公布三種兌付方案，包括現金分期兌付、實物資產兌付和沖抵購房尾款兌付。

雖然看似有三種兌付方案，實際上除了現金分期，別無選擇。林波告訴鳳凰網《風財訊》，沖抵房款尾款的估計有一些，抵資產的很少。他說，“很多車位抵了也賣不出去，房子抵了涉及抵押問題也網簽不了。”

還有更多投資者直接表示，對這份兌付方案無法接受，希望本息可以一次性兌付，不接受分期兌付和實物兌付。

抉擇再三，林波最后選擇了分期兌付。“能拿回一點是一點。”12月2日，林波收到了第一筆本息的10%。雖然仍有90%未兌付，“除了接受，你別無選擇，這已經是給了一些安慰。希望公司后續都能如約兌付。”

03 和雷聲賽跑

“要不是小朋友沒拉扯大，會選擇另一條路。”

今年已經54歲的王先生，本應該再等幾年便退休，卻因理財產品逾期差點住進了醫院。在年初，王先生投入200萬購買了佳兆業旗下的錦恒財富理財產品，“打工二十年賺到的錢，200萬，全都投進去了。原本想著搞點理財，改善一下生活。”

11月4日，500余名投資人心急火燎地趕到佳兆業公司總部討要說法。錦恒財富的年利率在8%-13%之間，“它說是理財產品，其實底層資產都是公司的房產項目。”王先生對鳳凰網《風財訊》坦誠，其實很多人都知道是怎么回事，形勢好的時候，拿回本金都沒有問題，只是誰也沒想到，會是現在這樣的情況。

當天，佳兆業高層表示，“會對投資人負責”。公司董事會主席親自打電話給投資者，表示有能力和辦法償還。

兩周后，佳兆業出具了兌付方案：針對投資人到期的本金，到期當月兌付10%，此后每3個月兌付10%；針對投資人的利息，本金到期前不付息，隨本金一起，本金到期的當月兌付10%，此后每3個月兌付10%；對于延期兌付的本金，按照一年期商業貸款基準利率4.35%向投資人支付延期利息。

王先生所述，購買了錦恒財富產品的，30萬起投，少則幾百萬，多則有四五千萬，累計金額達127億元。

11月20日，當月到期的，有投資者收到了按約定兌付的10%。然而，沒有正規監管的維權渠道，也等不到全額兌付，在對未來的不確定中一些投資人選擇了報警。

一位署名“歲月不靜好”的投資人表示，“現實嚴峻程度，不是你我所能預料。當務之急，報案，用法律保護自己。報案數量多了，量變成質變，讓司法介入，立案退贓。”

因涉及金額巨大，多數投資人在逾期的焦慮中徹夜難眠。“踩雷，是投資人最不期望看到的結果。報警，也不是要搞垮公司，而是這樣的等待過程太過煎熬，希望盡可能保護自身權益。”王先生說。

“既想要回錢，也不想搞垮公司”，成為了這一波員工理財暴雷中的普遍心理。

林波說，“我不希望公司真的倒掉，我寧愿相信公司只是遇到了前所未有的困境。”

而在當代置業，宣布違約三天前的早晨，有人建立了債權計劃保衛群，“可能也就不到半天時間，500人滿員”。群內有財務人員，自發組織登記跟投資金情況，統計才發現，總額超過10億元的員工債浮出水面。

楊新說，紙總是包不住火。

信念崩塌后，各方債權人與時間賽跑。與此同時，集團高層密集開會，后來的解決方案是，分區域解決債權問題，讓各區域總號召員工退群，并承諾公司會積極解決。

楊新告訴鳳凰網《風財訊》，“當代置業的職員大多非常理智，也可能是無奈。既然有恒大理財的案例在前，大家對抵房的接受程度還比較高，期間雖有吵吵鬧鬧的情況出現，但如果不要利息，本金抵房也許是最靠譜的，最能快速鎖定自己資產權益的最佳方案了。”

時間很緊，楊新也沒來得及和家人商量，迅速選了自己覺得交樓和質量都較能有保障的房子，抵扣的房價是按照表價，此時，楊新對房價已經沒有太多糾結，“多等一天，就會有一天的變數”。

10月29日，楊新火速完成了網簽；11月2日，就去辦了房產證。

楊新說，我們所有的債權人都在跟時間賽跑，要不到工程款的施工方、職員債的員工們、金融機構等。“當然，依舊有個別員工沒跑贏……就是那種不甘心、猶豫不決而耽誤網簽時間的人。”

雖然用房抵了職員債，從親友和老人借那幾百萬，還需要用真金白銀去還。面對不斷蹦出來的還款提醒通知，楊新苦笑了一下，“理財變成了房東，權當負債全款買了套房吧。”

04 漏洞

12月2日，在廣州房企奧園集團總部，數百位投資人懇請迅速還錢。隨后，奧園給投資人發出了一封信，承認公司擔保的部分投資產品將逾期兌付，涉及公司相關的基金和定融產品總額約60億元，第三方公司管理的定融產品約24億元。

根據報道，奧園相關的60億元理財產品涉及全部投資人大概1500人，其中員工及親戚669人，人均投資約400萬元。

房企的理財產品先后逾期暴雷，如多米諾骨牌倒下，牽一發而動全身。涉房糾紛壓力正從外部向內部傳導。

那么，在這背后，這些理財產品都是如何設計出來的？

IPG中國區首席經濟學家柏文喜告訴鳳凰網《風財訊》，此類理財產品主要是以房企本身的資產為底層資產，針對房企的資金需求設計出來的，往往都有項目資產或權益為抵押，并由房企母公司或者關聯公司進行了擔保和增信。

追溯理財產品“盛行”的前世，柏文喜說，房企推出理財產品的背后邏輯，大部分是源于融資受限，為解決融資困難以及以明股實債的形式來加杠桿。此類產品，則是從本輪行業調控帶來的融資收緊開始的。

房企的理財產品，基本上以股權投資為表層交易方式，但為了有效控制融資成本而多采取了明股實債、固定回報的方式，以獲得既符合監管要求、又降低融資成本的效果。

那么，員工又是如何參與定向理財計劃的呢？

有報道指出，以奧園為例，下屬子公司本應向供應商支付款項，但是公司希望不以現金進行支付，就建議供應商把這筆應收帳款打包成一個理財產品來募集資金，由奧園對產品進行擔保。

對于供應商來說，雖然會損失一些利息，但如果能早點拿到回款投入下一筆生意，可能會帶來更大的收益，也是不錯的買賣。

當產品發行后，奧園的員工出于對公司的信任和對合作流程的了解，掏出錢買下這些理財產品，并由理財平臺將錢打給供應商。等理財產品到期時，奧園再將擔保的款項作為投資本息支付給投資人。

如此一來，奧園不需要立馬拿出資金給供應商，資金壓力減輕了；供應商可以提早拿到回款增加資金周轉收益；員工也能賺取理財收益。

那么，誰來負責對這類理財產品進行風控審核？柏文喜表示，中國基金業協會以及各類股權交易所對這類理財產品進行備案制或者注冊制的監管，但是風控審核、盡職調查還主要靠理財機構自身來負責。

而據一份相關公開渠道梳理出的財富平臺來看，大多數房企存在相關財富平臺或是內部認購渠道。面對既當“教練”又當“裁判”的理財平臺，大部分投資者或許并不能分辨理財產品是否合法合規。

業內人士分析，誠然并非所有的財富平臺或內部認購理財產品均需要擔憂，其風險點仍在于經由出表、假跟投以“明股實債”模式呈現。

05 警示

一位不具名的金融理財師告訴鳳凰網《風財訊》，不少民營房企在融資方面存在混亂現象，其成立的財富管理公司有些涉嫌自融，為自己的關聯企業服務，并通過股權架構設計讓此類財富管理公司不在房地產企業表內，容易逃脫監管。

當企業出現資金問題，甚至因信用或經營問題無法從銀行貸款時，如果挪用該理財產品資金用于公司周轉，那么投資者就和房企捆綁在一起，成為“命運共同體”。一旦房企經營或流動性遇到困難，投資者極有可能要承擔嚴重的資金損失風險。

目前對于企業“自融“監管尚沒有有效措施，但一般來看自融平臺往往依靠背景強大的實業公司，而且是對于資金流動性要求很高的實業公司；其次，平臺上的產品存在利率高、期限短的“誘人條件”，但同時標的信息不透明，模棱兩可，缺乏實質性內容等等；遇到上述情況，投資者則需要反復考察。

當行業處于鼎盛時期時，大小房企紛紛涉足金融行業，成立財富公司，銷售金融產品，表面上看業務發展多元化，但當潮水褪去，是多元化還是集中化，真相終將浮出水面。

如何規避風險？這里有必要將銀保監會主席郭樹清的那句話再提一遍：

“收益超6%就要打問號，收益率超8%有危險，超10%要做好準備損失全部本金。”

以上受訪者均為化名。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 理財暴雷背后的中國地產“難民”