幾個地產股權信托的問題

作者：阿信

來源：阿信雜貨院（ID：xintuoer1）

大家好，我是阿信。

今天扯一扯幾個地產股權模式的問題。因為這幾個問題不僅是我在展業中遇到的問題，也是同業在項目推進中、財富在推介中以及投資人在選擇產品中遇到的，問題具有高度一致性，那就姑且聊一聊吧。有些問題是同業側重的，有些是財富和投資者側重的，我都放在一起說吧。

第一個問題是信托計劃結束時，項目公司現金分配的順序問題。從風控的角度講，在項目公司分紅時，肯定傾向于優先分配信托計劃的本金和分紅，但從合規的角度講，肯定傾向于信托計劃和交易對手按照持股比例等比例分紅，共享收益，共擔風險，這樣做股性最強。做股權最怕的是虧本，可項目做虧不是沒有可能，合規也害怕，合規還不像風控，只考慮風險就行，他還要考慮后續監管的檢查。律師的看法是，最終采取什么方案取決于監管的報備是否通過。看了幾個市場上的同類地產產品，幾乎都是風控第一，畢竟安全大于一切。但對于這一分配順序的股性債性我咨詢了幾個合規，大家看法還是有不一致性的。

第二個是股權地產信托的開票問題。地產股權信托由于是股權退出，因此不能給交易對手開增值稅發票。不能開票對信托公司是好事，減少了財務成本；但對地產公司是壞事，無法實現稅務遞減效應，項目在內部核算時績效考核比較吃虧。有些地產公司因為這一點在選擇合作模式上還是傾向于融資，比較排斥股權。

第三個是模擬清算的問題。談模擬清算就不得不談信托期限，信托是股權投資，可是等不到項目清盤清算就得退出，因為投資者等不了那么久，也接受不了投出去幾百萬，今天一萬，明天兩萬的分配安排，所以只能在某個時間節點以模擬清算的方式一次性全部退出。既然是模擬清算，那信托計劃在模擬清算方式上就要盡可能的保證信托財產的安全，這個計算公式最好是固定的，因為可確保信托財產安全，但最好又是不固定的，這樣在合規上看起來就不會顯得那么有點像債。

第四個是對外推介時投資收益的問題。有些信托公司在對外推介資料上直接寫了預期收益，但有些就沒有寫，寫的是浮動。即便推介資料上沒有，但財富對外推介時，也介紹收益大致區間基本上和市場同類產品相差不多。財富比較痛苦，他要努力讓客戶相信這是一個固定期限、固定收益的產品，這樣才有可能賣出去，可是推介資料上卻在努力淡化這是一個固定期限、固定收益的產品。總之，蛛絲馬跡都在字里行間。

第五個是抵質押的問題。一些投資者問，為什么看到的一些地產股權項目沒有了抵質押，那是不是就是信用的？首先，信用也好，抵質押也好，都屬于融資類，地產股權屬于投資類，兩個法律關系就不一樣。融資類的法律關系是債權債務法律關系，這個法律關系是可以辦理抵質押的；但地產股權項目全部是股權投入，沒有債權債務關系，因此辦理不了抵質押，地產集團連帶責任保證擔保也被流動性支持所取代。你沒有了抵質押是不是信托公司的風控措施就減弱了呢？也沒有，信托公司通過駐場監管章證照，監管銷售賬戶等措施間接控制了地產項目的價值，在一定程度上起到了抵押的效果。

第六個是交易對手的接受態度。做融資，地產企業只考慮表內或表外、信用或抵押、融資成本、抵押率、期限、上市公司是否公告等因素即可，但一到股權模式，地產企業涉及的問題就多了，有的地產公司對外部機構持股有持股比例限制，這可能就和有些信托公司要求的持股比例就沖突；有些地產公司這個項目要出表，要求金信托公司持大股，但在管理上卻要完全自己說了算，這樣讓信托公司又不放心；有些上市地產公司對這類股權模式還要經過外部審計，外部審計在融資類和投資類標準上和上市公司、信托公司還有不同標準；有些地產公司還接受不了股權模式下的強監管措施；有的地產公司不能接受不開增值稅票；合作項目小股東各種障礙，感覺我們進去的目的就是要弄死他一樣……林林總總吧。雖說股權模式有利于降低地產企業降低負債率，尤其在三條紅線之后，但滿足這一核心要求，就像一艘航母一樣，核心是飛機可以滿世界飛，但你要配套很多東西，不是一艘航母就行了。

昨天看了一個同業小伙伴在發的地產股權基金，不是信托產品，是個基金產品，土地照片掛階段就可以進入，交保證金、交土地款，先股后債，辦理抵質押，同時地產集團連帶責任保證擔保，現場駐場監管，倍兒全。關鍵是這還是家不錯的地產企業。這結構看著就讓人那么爽心悅目。

風景美如畫，何時到我家啊。

對于地產股權，同業一直有個奪命三連問：好項目為什么給你做？壞項目你敢不敢做？你有沒有能力做？

吾每日三省吾身：好項目能給乎？差項目敢做乎？汝有能力做乎？

罷了，罷了。

交易對手避我而遠之，我亦避交易對手而遠之。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 幾個地產股權信托的問題