上市公司的地產投資偏好與當前的放款操作

受地產融資監管政策收緊以及樓市調控的影響，近兩個月以來資金從樓市流向股市的情況越發明顯。一些資金充裕的上市公司為更好地實現投資和經營收益，目前依舊將目光鎖定在地產投資領域。股市和樓市相伴相生的資金流特征，在一定程度上似乎實現了動態平衡。而對于不少實業類的上市公司來說，無論是投資的安全性還是穩定性，房地產投資始終是保值增值的首選，其中帶抵押的地產類投資更是不二之選。為便于說明，我們財富中心根據上市公司通過可轉債、債權受讓等方式開展地產融資業務的相關情況進行了整體梳理，以供同業人士參考。

百強房企（根據克爾瑞排名）。

1. 業態要求：住宅為主，包括可散售公寓在內合計不低于計容面積的70%；

2. 投資策略要求：

（1）單一項目IRR測算≥12% ；

（2）銷售凈利率一線城市不低于6%、二線城市不低于8%、其他城市不低于10%；

（3）土地成本一線城市不超過總銷售收入的70%，二線及其他城市不超過60%。

大灣區、長三角及其他核心城市。

1. 項目準入階段：已繳完土地款或已取得土地使用權證；

2. 融資額度及配資比例：不超過項目資金峰值的70%；

3. 資金用途：項目開發建設用款、歸還股東借款等；

4. 融資期限：1年+；

5. 綜合成本：年化10%-13%；

6. 主要增信擔保措施：

（1）土地前置抵押；（2）項目公司股權質押；（3）委派董事、高管、財務人員，享有重大事項一票否決權；（4）章證照共管；（5）集團及實控人擔保；（6）其他約定事項。

由成立一個完整會計年度的非涉房股份公司（一般為開發商的關聯企業）作為發債主體在區域股交所發行可轉債產品，上市公司認購該產品；另外房地產企業以其土地或住宅類資產作為抵押物，銀行作為受托管理人辦理該資產抵押。

2. 對發債主體的要求

（1）發債主體須在股權交易所所在地注冊；

（2）發債主體有一個完整的會計年度；

（3）發債主體的組織形式為非涉房的股份有限公司，若擬發債主體為有限責任公司則需進行股份制改制，股改流程并不復雜；

（4）發債主體近一年的營收至少達到發債金額的三分之一以上，具備合理性，特殊情況下另行約定；

（5）對發債主體無評級、承銷、法律意見書等強制要求。

3. 對投資人（上市公司）的要求

上市公司為央企或股東系央企持股75%以上的優選，無需另行進行投資準入審核；若為國企或其他單一非金融機構資金需另行會議討論。但具體投資時亦可借用信托計劃或券商資管計劃通道。

4. 受托管理人及抵押的辦理

一般由銀行分行擔任受托管理人，代理上市公司行使抵押權、質押權，抵押物、質押物登記在受托管理人名下，抵押權人、質押權人為債券的全體投資者（上市公司）。

5. 收費情況

交易所發債最低收費2‰/年；受托管理人（辦理擔保、抵押等）根據抵押物所在地不同及自身收費標準要求，收費在0.5‰-1‰；協發機構的收費通常由其與融資主體約定。

6. 產品要素

1. 基本交易架構

AMC作為債權重組方，折價受讓開發商項目公司股東、關聯方或其可控制主體作為轉讓方/原債權人對地產項目公司的債權，并基于該債權辦理土地抵押等增信措施。上市公司向AMC收購債權。

2.AMC委托上市公司向原債權人支付收購債權的對價，上市公司向AMC收購債權需向AMC支付收購款項。投資資金的流向：上市公司→原債權人（即開發商項目公司的股東、關聯方或其他可控制主體）。

3.上市公司不直接放貸給融資方，而是通過amc購買了一筆融資方作為債務人的債權，債權中附帶抵押權。

4.底層債權債務需有真實的資金流水，并基于真實的資產交易。

5.產品要素