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作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
或許上海地產出售閔行兩宗地塊，亦是資金壓力下的自主選擇之舉。
從人煙稀薄到車水馬龍，從產業貧瘠到企業聚集……上海虹橋商務區正以驚人的速度在成長。
近日，上海地產掛牌轉讓旗下上海虹權置業有限公司100%股權及轉讓方對標的企業23.03億元債權，起價29.43億元。
據觀點地產新媒體查閱，上述兩家公司的主要資產為位于上海閔行區的兩宗商業地塊，總土地面積199.51畝，總建筑面積24.12萬平方米，由上海地產于去年10月競得。
資本市場的買入賣出總能引發市場關注。持有不到一年，上海地產再度將上述地塊轉讓，原因為何？
與此同時，上海地產主營業務包括舊改、保障房及租賃住房建設運營等，這類業務均為長周期項目，資金需求量十分大。或許上海地產出售閔行兩宗地塊，亦是資金壓力下的自主選擇之舉。
43億轉讓兩地塊
據上海聯合產權交易所8月13日信息，上海地產掛牌轉讓旗下上海虹權置業有限公司100%股權及債券、上海虹極置業有限公司100%股權及債權，掛牌起始總價43.2億元。
兩個項目公司均成立于2020年9月25日，次月，上海地產以上述兩家企業作為拿地主體，競得閔行區兩宗商住地塊。
過往報道顯示，2020年10月21日，虹權置業以底價21.94億元競得閔行區新虹街道G1MH-0001單元III-G02B-02、III-G02D-04地塊，樓面價13510元/平方米。
同日，虹極置業以底價9.6億元競得閔行區虹橋商務區（G1MH-0001）單元III-F05-10地塊，樓面價12185元/平方米。
根據當時的出讓條件，兩宗地塊均位于虹橋商務區核心區，前者商業面積不大于40%，辦公面積不小于60%，未來需引入發展商貿、創新科技型等產業的企業總部；而后者為純辦公性質，未來需引入發展新材料等產業的企業總部。
彼時，虹橋商務區寫字樓的價格已經達到了3-6元/平方米/天，取其中間數4.5元/平方米/天，按照總建筑面積24.12萬平方米計算，假設出租率達到100%，日租金達到108.57萬元，月租金3257.1萬元，一年租金收入為3.91億元，即便加上建設、運營費用，上海地產拿下上述地塊還算劃算。
但細看下來，為了確保意向企業能夠入駐虹橋商務區，兩宗地塊均設置了更為嚴苛的準入條件：競得人在競得地塊后需要自持物業不少于20年。
另外，項目在取得規劃竣工驗收許可后，第一年實現稅收不少于2000元/平方米的稅收貢獻，第二年實現稅收不少于2500元/平方米的稅收貢獻，第三年實現稅收不少于3000元/平方米的稅收貢獻，后續年度稅收貢獻保持穩定增長。
準入條件可謂十分嚴苛。
彼時，就有分析人士提到，上述地塊的條件比較嚴格，限制比較多，所以導致地塊熱度不如預期。
如今，拿地不到一年，上海地產便將項目掛牌轉讓，或許這家企業在經過長時間考量后，仍舊對未來20年產生的不確定性感到憂慮。
但從另一方面來看，成功轉手后，上海地產能夠迅速回籠43.2億元的資金，同時能夠實現33.11億元的債務出表。
上海地產承壓
在上海地產集團2021年經營目標運行年中分析會上，該公司管理層對下半年的資金管控提出了更高的要求。
上海地產成立于2002年，是經上海市人民政府批準成立的國有獨資企業集團公司，注冊資本300億元。此前，上海地產旗下擁有另外三家地產平臺，包括中華企業、金豐投資和中星集團，幾個平臺不可避免出現了同業競爭。
2015年，金豐投資被綠地集團借殼實現整體上市，隨后，上海地產完成與中華企業的重組后，將200萬平方米的土地儲備、中星集團100%股權注入中華企業。
重組完成后，不少券商、評級機構在報告中提到，上海地產集團的土地儲備豐富，推測未來有可能持續為中華企業注入資產。
因此，在上海地產后續的多次拿地當中，也被看作是母公司提前獲取中華企業儲備地塊的意圖，包括去年拿下的閔行區兩宗地塊。
只可惜，拿地以來，市場并未查詢到上述地塊相關的建設進展，地塊亦未曾注入上市平臺，如今，卻被直接擺上貨架。
事實上，自重組以來，上海地產就明確自己為政府功能類平臺，主營業務包括城市更新建設、舊區及城中村改造、長租公寓建設運營、保障房建設運營管理、黃浦江兩岸岸線綜合開發和管理、大眾養老、生態環境建設等業務板塊。
這類業務均為前期投入較大、資金回流周期較長的業務，就導致企業沉淀更多的資金。與此同時，近兩年來，房地產市場調控趨嚴，企業在拿地端、融資端、銷售端均受到限制，而出售項目成為上海地產回籠資金最快的方式。
根據此前公布的上海地產2020年第一期公司債券募集說明書，2017-2019年度，上海地產營業收入分別為398.37億元、481.14億元和312.96億元，報告期內波動較為明顯。
截至2019年12月31日，上海地產審計合并資產總額為3020.54億元，合并負債總額為1955.73億元，合并所有者權益為1064.81億元，其中歸屬于母公司所有者權益為905.83億元。
此外，當年，該公司經營活動產生的現金流量凈額由正轉負，依舊處于較低水平。
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