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    建業之于濱江,問題出在哪?

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    2022-03-03 15:36 2419 0 0
    有兩家房企對于區域深耕做到了極致,便是浙系的濱江與河南的建業。一個位于民營經濟最為活躍的且藏富于民的浙江,不乏購買力。

    作者:陌爺

    來源:陌爺地產圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

    在中國,有兩家房企對于區域深耕做到了極致,便是浙系的濱江與河南的建業。

    在戰略理念上,都是通過產品力與口碑營造,將區域深耕的效應發揮到極致。

    一個位于民營經濟最為活躍的且藏富于民的浙江,不乏購買力。一個位于人口密度最為集中的中原腹地。

    在很多方面,兩家公司都是區域性房企的標桿,但現時點看來,兩家公司的處境也分化明顯。

    考驗與評判一家企業的視角不應僅僅通過行業上行周期的規模增長,恰是在行業下行中企業穿越市場周期的定力與抗風險的能力。

    而現時點看來,建業明顯“撲街”。

    NO. 1

    一、銷售業績方面:

    21年,濱江實現歷史最佳成績單,營收與規模雙雙突破,銷售額同比增長22%達1691億,站位TOP22。

    而建業,21年銷售額僅601.億,不僅未完成700億的銷售目標,還較2020年同比減少12.0%。

    二、財務表現方面:

    濱江融資成本再創新低,前端融資避而遠之,以發債融資為主,票面利率4%-6%,在民營房企中位居前列。

    而建業的流動性危機也逐漸被暴露出來,截至今年1月20日,拒付商票筆數達到956筆(來自票眼)。

    而其流動性危機起始早有征兆,可追溯到2021年9月的一封“求助信”。

    一時之間行業開始思考,建業的危機是真的天災起因,還是在借驢下坡,實則危機早已隱現。

    三、人均效能方面:

    萬科高管曾帶隊學習濱江,在交流完一圈后,得出的結論是:濱江的模式根本學不來。

    核心原因在于作為將區域深耕做到極致的房企,在人均效能、組織架構、決策效率上都無法達到同步。

    濱江做到1691億,員工人數僅1100人左右,人效破1.5億。

    而同樣作為區域深耕的建業,卻被冗雜的組織架構所拖累,甚至顯得尾大不掉,反應遲緩。

    直到2月份,建業集團才開始對組織架構進行動刀,從原先的“集團-業務集團-大區-城市公司-項目”五級管理變為“集團-城市公司/專業公司-項目公司”三級管理。

    而隨著而來的便是優化比例高達61.2%的消息不脛而走。

    NO. 2

    濱江在左,建業在右。

    兩家相似的房企在“黑鐵時代”卻命運截然不同。追溯原因,主要包括以下幾點:

    一、濱江在深耕,而建業在下沉

    作為兩家區域型深耕的房企,濱江主觀上是在積極的走出去,探索第二增長級。

    2018年-2021年,濱江集團在浙江省的新增土儲金額占比分別為98.6%、100%、94.2%及92.84%。

    從新增土儲來看,杭州依舊是濱江的大本營,除此之外浙江所以地級市均全覆蓋,且在積極探索蘇州、大灣區的戰略落腳點。

    戰略布局依舊是強二線城市為主,增加抗風險能力的同時,做到產品與客戶的適配。

    而建業的深耕策略下沉得更加透徹,包括開封、洛陽、許昌、信陽、新鄉等三西線城市,甚至是三四線城市下得縣級市。

    僅重資產板塊的建業酒店便在河南18個地級市做到了全覆蓋。

    在市場下行周期中,能級低的城市往往率先走冷,銷售回款承壓,最終導致現金流捉襟見肘。

    而從現時點來看,整個浙江市場明顯優于河南,且貢獻近半的杭州仍舊一枝獨秀。

    同樣是深耕,一二線與三四五線的戰略布局是兩家公司發展分化重要的原因。

    而另一個維度,是兩個省份之間的較量,河南之于浙江仍舊相差較遠。

    而杭州之于鄭州,單憑每年30-50萬人口凈流入且處于“后峰會、前亞運”的發展機遇期,便能支撐起快速跑量的房地產市場。

    二、濱江很輕、建業卻很重

    除了地產業務外,建業早在2015年開始大力發展多元化業務。六年時間內,地產、商業、物業、文旅、酒店、農業等板塊均有布局。

    以建業的兩張王牌文旅項目為:河南·戲劇幻城”和“建業·華誼兄弟電影小鎮”。

    戲劇幻城投資合計需累計投資高達60億、電影小鎮計劃總投資規模逾150億元。

    但這些斥巨資打造的文旅項目,卻有一個算不好的經濟賬。

    對于胡葆森是河南企業對家鄉的赤子之心,更多的是情懷。

    單從酒店業態來看,建業酒店甚至在河南18個地級市做到了全覆蓋。

    而在經歷了21年的地產寒冬以后,胡葆森才開始意識到現金為王的道理。隨后下了三道命令,即建業要“做小,做少,做好”。

    “多元化”是把雙刃劍,而濱江選擇了不鋒利的背面。

    對于濱江而言,專注得關注地產開發業務,提高操盤能力與水平,做到產品的極致標準化才是近些年來最關鍵的事情。

    所以我們看到了4.5個月從拿地到開盤的極致操盤能力。

    NO. 3

    寫在最后:

    也許不身在河南不懂胡葆森的情懷,其對于區域深耕的滲透也就無法理解。

    建業的問題在于以碧桂園下沉得模式做區域深耕,極易受到市場下行的沖擊。

    三四五線城市的邏輯需要順勢而變,棚改紅利早已成為歷史。

    而濱江之于建業,在于其不亂陣腳地選擇一二線抗風險能力強的城市做戰略性深耕。

    一如21年一批次集中供地中,戚金興所說:努力在杭州實現1%-2%的凈利潤水平。側面反映出,濱江要的是現金流,要的是周轉速度。

    其次,多元化是把雙刃劍,鋒利的刀刃可能會是孤注一擲。

    專注得選準一條賽道,將操盤能力與水平做到極致,或許更加難能可貴。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

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    原標題: 建業之于濱江,問題出在哪?

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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