土拍市場，溫度驟降

作者：投拓江湖團(tuán)隊

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

中止的地塊約有17宗，原計劃是在今天也就是9月15日拍賣，在集中土拍前的一天中止。成都第二批次集中供地，總計有75宗土地掛網(wǎng)，這次中止的17宗地塊，約占地塊總數(shù)的23%。

作為投資人，經(jīng)歷的土拍比較多，大家都知道這種臨時性的撤回掛網(wǎng)地塊，一般意味著有重大的原因。比較常見的大致有三類：一種是土地本身的規(guī)劃條件，需要進(jìn)行重大的調(diào)整，故而不得不撤回修改，勾地類項目比較多見；另一種還是拍賣規(guī)則發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，需要撤回后在公布新的規(guī)則，上一次多個城市撤回二批次集中供地就是因為這個原因；還有一種是因為報名人數(shù)不足，為了防止土地流拍而提前中止，以免影響土地市場的情緒，很多三四線城市的土地經(jīng)常會有到了時間中止的情況。

這個終止公告的時間比較敏感，發(fā)布在即將開拍的前一天，在圈內(nèi)的影響著實不小。一些人開始在猜測，這波撤回的17宗地塊，是因為報名人數(shù)不足，為了防止土地流拍而提前中止。據(jù)說是這17宗地塊，一家房企都沒有報名，其剩下的其他地塊都有三家以上的房企參與報名。這個說法，很多人都相信，傳得是有模有樣的。

這個消息是不是真的，在沒有充足的材料的情況下，是不能信以為真的。但是當(dāng)下的土拍市場的熱度，確實下降了不少，很多人已經(jīng)在預(yù)計明天成都開始的二批次集中土拍，除了個別熱門稀缺地塊以外，溢價率會大幅下降。除了成都以外，此前很多城市的第二批次集中供地，成交溢價是下降了不少，政策調(diào)控達(dá)到了預(yù)期的效果。

今年的土拍遇冷，其實從第一批次集中供地以來就顯現(xiàn)了，很多大型房企選擇了躺平。直接的原因，就是因為三道紅線政策以來，房企的短期償債壓力陡增，現(xiàn)金流遭遇了前所未有的考驗。為了確保經(jīng)營上的安全，不少房企都選擇了加大銷售和回款力度，減少拿地投資。今年上半年，第一批次集中供地拿了高價地的房企，很多已經(jīng)在找投資總“秋后算賬”了，因為拿到的地并不好受。

一些房現(xiàn)在連很多基本的應(yīng)付款項，也不得不暫停了，有很多人可能已經(jīng)發(fā)覺了，不少房企今年八月以來就暫停了大額的對外款項支付。這在以前只會發(fā)生在十二月以后，春節(jié)以前的房企年報季，現(xiàn)在已經(jīng)提前了好幾個月就過冬，這是不正常的情況。能夠活躍在公開土地市場的房企，也就屈指可數(shù)的那幾家，剩下的都是清一色的國企。國企為什么能在這個階段照常拿地，這是有原因的。

大部分國企的經(jīng)營觀念，相比一些高周轉(zhuǎn)的民企，向來是比較穩(wěn)健的。前些年民企都在大規(guī)模增加杠桿的時候，大部分國企也能做到穩(wěn)健經(jīng)營，因此負(fù)債得到了有效控制。融資政策收緊以后，國企的優(yōu)勢就體現(xiàn)出來，相比民企有更加寬裕的資金可用。

特別是在三道紅線以及一些列融資新規(guī)以后，金融機(jī)構(gòu)的避險意識越來越強(qiáng)，在有限的涉房貸款額度下，會優(yōu)先考慮給國企，特別是央企融資。大型的金融機(jī)構(gòu)，大多也是屬于央企國企陣營，同屬一個體制內(nèi)的兄弟單位，“肉爛了還在鍋里”這是很多機(jī)構(gòu)暗地里普遍奉行的準(zhǔn)則。民營房企在央企面前的差距，已經(jīng)不是融資成本高低的問題，而是有沒有資格融資，能不能融資的問題。越往以后走，越是大體量，商業(yè)自持比例越高的項目，民企身影出現(xiàn)在土拍場的概率就越低。

不過也不用悲觀，我們相信當(dāng)下的土拍市場遇冷只是周期性的現(xiàn)象，有可能現(xiàn)在所處的是周期的最底部，以后會好起來的。

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