案例 l 借款到期未還，另行簽訂的抵債買賣合同有效

摘要

《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條第一款規定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。”

以簽訂商品房買賣合同作為民間借貸的擔保，這樣的現象非常普遍，出借人究竟是以買賣合同提起訴訟，還是以借貸關系提起訴訟，更能夠得到法院的支持，以保護自己的利益呢？

以筆者處理的該類案件來看，則不可一概而論，還應結合當事人雙方簽訂相關合同的時間、約定內容、實際履行情況、房屋現狀、債務人的償還能力等等進行具體的分析，以有效維護債權人的利益。

今天通過一個案例分析，來說明雙方當事人簽訂相關合同的時間順序也對最終認定雙方法律關系存在著影響。

案例索引

北京XX建安裝飾有限公司與湖南XX置業投資有限公司、劉XX商品房銷售合同糾紛一審民事判決書

湖南省長沙市中級人民法院（2014）長中民三初字第00654號

案由：　房屋買賣合同糾紛     裁判日期：2016年04月25日

基本案情

2012年12月13日，原告（甲方）與被告XX公司（乙方）簽訂了《借款協議》約定：

因乙方建設國際商務大廈項目的需要，特向甲方借款人民幣3000萬元，借款期限為2012年12月14日至2013年6月30日；乙方同意按所借款項的1%／月的標準向甲方支付利息。

為確保乙方如期還款，乙方同意，以國際商務大廈的辦公樓B區第五、六層房產作抵押，但因乙方尚未取得相關部門頒發的相關預售許可，暫與甲方簽訂內部認購協議，并于2012年12月20日前完成內部認購手續；待乙方在政府相關部門辦妥預售許可手續后五日內，為甲方辦理上述房屋預售登記手續。

2012年12月14日，原告向被告XX公司支付了500萬元，于2012年12月21日向被告XX公司支付了2500萬元。

2012年12月21日，被告XX公司（甲方）與乙方簽訂了一份《太和廣場（國際商務大廈）認購協議書》，認購“太和廣場”項目辦公樓B區第五、六層6261.04平方米，認購單價為4791.26元/平方米，認購總價為3000萬元，認購定金3000萬元。雙方約定，乙方于2012年12月14日轉給甲方的500萬元，及2012年12月21日轉給甲方的2500萬元，共3000萬元作為定金和購房款，甲方須在政府相關部門辦妥預售許可手續后五日內，與乙方簽訂本認購協議之約定物業的《商品房買賣合同》，乙方所交納的定金，在簽訂《商品房買賣合同》后將自動轉作購房款。

2013年6月30日，借款期限屆至，被告XX公司仍未按《借款協議》的約定還款。在被告XX公司取得涉案房屋預售許可證后，2013年12月18日，原告北京XX公司與被告XX公司簽訂了一份《長沙市商品房買賣合同》約定：1、被告XX公司將其開發的長沙市天心區芙蓉南路XX國際商務大廈辦公樓第五、六層出賣給原告，房屋的首付款500萬元原告北京XX公司已于2012年12月14日支付，剩余房款2500萬原告北京XX公司已于2012年12月21日支付。

該合同最后手寫備注：此合同是根據雙方于2012年12月21日簽訂的《太和廣場（湖南心星國際商務大廈）認購協議書》約定的內容補簽。

2014年3月8日，被告XX公司（甲方）與原告北京XX公司（乙方）簽訂了一份《協議書》（協字（2014）第05號），該協議書的有關內容為，甲乙雙方以前簽訂了各種合同和協議，現就合同和協議的履行情況，雙方進行溝通，達成如下協議：1、甲方應于2013年6月30日，還乙方3000萬元和支付利息，現還款期限已過，乙方要求甲方按照約定盡快履約，并承擔違約責任，甲方承諾盡快還款并承擔違約責任；同時，雙方還就本金、利息、滯納金以及違約金進行結算（截止2013年12月20日，乙方應付金額合計47049041元）。2、根據借款協議和認購協議約定，雙方協商同意，為確保甲方能夠如期還款，保障乙方利益，甲乙雙方法定代表人于2013年12月18日，簽訂了《商品房買賣合同》，雙方同意，為防止房價下跌給乙方帶來的風險，在原基礎上增加國際商務大廈（太和廣場）辦公樓B區第七層。3、甲方可以在2014年3月31日前以5500萬元的價款回購房屋，若甲方不能在約定的時間內回購房屋或支付乙方欠款47049041元及其利息、違約金，則甲方需要把協議中的房產按協議所約定的價格（3000萬元）及面積過戶給乙方，乙方無需再向甲方支付購房款或溢價。

同日，雙方又簽訂了一份《補充協議》，該協議載明：1、本協議（即上述協字（2014）第05號《協議書》）基于2012年12月13日雙方簽訂的若干合同、協議，因被告XX公司沒有按照約定履約，導致XX公司依據合同、協議產生了違約責任，XX公司統一按約定的違約條款執行，并承擔違約責任。2、本協議第二條所涉利息、滯納金、違約金等具體金額，經雙方依據約定核算作為結算依據。3、本協議除第二條所涉具體金額待核外，其它條款都予認可。

另查明，涉案房屋所在樓棟共22層，其中地上20層，地下2層，規劃用途為商業、辦公，至今該樓棟未進行消防驗收，且全部辦理了在建工程抵押。

雙方爭議焦點

【原告訴訟請求】：

一、確認原被告簽訂的《長沙市商品房買賣合同》合法有效；

二、判決被告繼續履行合同，將國際商務大廈（太和廣場辦公樓B區）的五、六、七層交付給原告；同時，在房屋交付使用后365個工作日內將涉案房屋所涉樓宇辦理好初始登記，并在辦理初始登記后180個工作日內為原告辦妥涉案房屋的所有權證，并在辦妥涉案房屋所有權證后365個工作日內為原告辦妥涉案房屋的土地使用權證。

【被告答辯】：

原告與被告XX公司之間簽署的《長沙市商品房買賣合同》是基于被告與案外人之間的借款協議而產生的一種借款擔保形式。原、被告之間并無真實的商品房買賣意思表示，因此請求法院查明事實，駁回原告關于取得涉案房屋所有權的訴訟請求。

法院認為

一、關于原告與被告XX公司簽訂的《長沙市商品房買賣合同》是否有效的問題：

《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條第一款規定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。”

本院認為，該規定中“以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保”的內容應理解為，雙方當事人在簽訂民間借貸合同時，又另行就借款人所有的房屋或其他財產簽訂買賣合同，以保證借款人能如期履行借貸合同；而在借款到期后，借款人未能按期還本付息的情況下，雙方另行簽訂的以借款人的房屋或其他財產抵債的買賣合同并不屬于上述規定所指的情形。

本案中，《借款協議》約定的還款期限在2013年6月30即已屆滿，而《長沙市商品房買賣合同》在2013年12月18日才由雙方正式簽訂，因此，該商品房買賣合同并非在《借款協議》簽訂時或協議履行期間所簽訂，故其并不具有擔保《借款協議》履行的作用；

  同時，《長沙市商品房買賣合同》系在XX公司未能按期還本付息的情況下，雙方經協商后所簽訂，其具有以房抵債的性質，因此，本案中不宜認定《長沙市商品房買賣合同》系作為雙方民間借貸合同的擔保。綜上，《長沙市商品房買賣合同》系原告與被告XX公司的真實意思表示，且無法定的無效情形，其應認定為合法有效，故原告要求確認《長沙市商品房買賣合同》合法有效的訴訟請求應予支持。

二、關于原告要求被告XX公司交付涉案房屋，并按合同約定辦理房屋產權證及土地使用權證的訴訟請求是否成立的問題：

《中華人民共和國消防法》第十二條第二款規定：“依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設工程經依法抽查不合格的，應當停止使用。”本案中，涉案房屋所在樓棟達22層，且規劃用途為商業、辦公，屬于應當進行消防驗收的建設工程，而其至今未進行消防驗收，因此，其不得交付使用，故原告要求被告交付涉案房屋的訴訟請求暫時不能支持。此外，因涉案房屋尚未進行消防驗收，且已辦理了在建工程抵押，因此，原告要求被告辦理涉案房屋產權證及土地使用權證的請求暫時亦不能支持。