融創(chuàng)邁入“四更”新時代

作者：李亦輝

來源：雷達(dá)財(cái)經(jīng)

在政策調(diào)控不斷收緊，房地產(chǎn)市場長效機(jī)制全面落實(shí)的背景下，房企迎來最嚴(yán)考核。秉持高質(zhì)量發(fā)展的融創(chuàng)中國，再次交出了一份優(yōu)異答卷。

8月30日，融創(chuàng)中國披露了中期業(yè)績公告，上半年繼續(xù)保持穩(wěn)健增長，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入958.2億元，同比上升23.9%；毛利199.8億，同比上升12.5%；歸母凈利潤119.9億元，同比上升9.4%。

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，融創(chuàng)地產(chǎn)主業(yè)憑借著領(lǐng)先的產(chǎn)品力，上半年在保持高回款的同時，總銷售額穩(wěn)居行業(yè)前四。近年來重點(diǎn)布局的“地產(chǎn)+”板塊，也在快速提升，為公司貢獻(xiàn)了收入新增點(diǎn)。

業(yè)績強(qiáng)勁增長之外，融創(chuàng)的負(fù)債指標(biāo)穩(wěn)步改善，融資成本持續(xù)下降，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，獲得了國際大行摩根士丹利、花旗、摩根大通等專業(yè)機(jī)構(gòu)的高度認(rèn)可。

取得上述業(yè)績，融創(chuàng)并不滿足。中期投資分析會上，融創(chuàng)中國董事會主席、執(zhí)行董事孫宏斌提出“四更”經(jīng)營準(zhǔn)則，讓融創(chuàng)“更安全、更從容、更長期、更有價(jià)值。”

業(yè)績增長穩(wěn)健，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

過去一年時間，地產(chǎn)行業(yè)收獲了比之前更多的關(guān)注，部分房企出現(xiàn)了營收放緩、業(yè)績下滑甚至債務(wù)違約的現(xiàn)象。融創(chuàng)作為綜合實(shí)力強(qiáng)的頭部房企，則展現(xiàn)了穿越周期的穩(wěn)定性。

中報(bào)顯示，上半年，融創(chuàng)營業(yè)收入同比增長23.9%至 958.2億元；歸母凈利潤119.9億元同比增長9.4%。同時，公司毛利199.8億，同比增長12.5%；每股盈利2.62元，同比增長8.7%。

在行業(yè)利潤普降的當(dāng)下，融創(chuàng)的收入規(guī)模與盈利雙雙提升，成長動能十足。另一方面，融創(chuàng)也在全力降杠桿，推動資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，達(dá)成更安全基本面。

“從2019年下半年開始，融創(chuàng)執(zhí)行降杠桿，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，在過去兩年改善特別明顯。”據(jù)孫宏斌介紹，融創(chuàng)先于政策要求主動落實(shí)降杠桿。

數(shù)據(jù)也表明，繼在年初快速降至“黃檔”后，融創(chuàng)正在加速邁向“綠檔”。

截至6月30日，融創(chuàng)中國凈負(fù)債率約為86.6%，較去年年底下降約9.4個百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比約為1.11，較去年年底提升約0.03；剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率約為76.0%，較去年年底下降約2.3個百分點(diǎn)。

截至6月底，公司總資產(chǎn)1.2萬億元，較去年底提升9%，一年內(nèi)到期有息債務(wù)總額910億元，短債占總有息負(fù)債比重下降至30%的行業(yè)低位。期末，融創(chuàng)在手現(xiàn)金達(dá)1232億元，其中非受限現(xiàn)金1011億元，較去年底提升2.4%。

在所有的融資中，融創(chuàng)信托借款規(guī)模連續(xù)兩年大幅下降。今年上半年，公司兩次發(fā)行美元票據(jù)，利率分別為5.95%、6.5%，均為公司上市以來新低。通過低成本資金替換高成本資金，公司有效降低了融資成本。

業(yè)績會上，孫宏斌提出，融創(chuàng)的融資成本爭取在未來三年降到5%，信用評級做到投資級。“所以我們在降低融資成本、控制現(xiàn)金流，降低負(fù)債，努力達(dá)到投資評級，有需要的時候也考慮降規(guī)模。”

實(shí)際上，融創(chuàng)的表現(xiàn)已獲得權(quán)威機(jī)構(gòu)從專業(yè)維度的認(rèn)可。

報(bào)告期內(nèi)，標(biāo)普將融創(chuàng)公司主體評級由BB-上調(diào)至BB，展望穩(wěn)定。穆迪及惠譽(yù)將公司評級展望調(diào)升至正面。2021年以來，摩根士丹利、花旗、摩根大通、中金等機(jī)構(gòu)相繼發(fā)布研報(bào)力挺融創(chuàng)中國，分別給予“增持”、“行業(yè)首先”、“跑贏大市”等評級。

地產(chǎn)主業(yè)持續(xù)鞏固競爭優(yōu)勢

整體經(jīng)營成效良好的背后，融創(chuàng)銷售再創(chuàng)新高。上半年，公司銷售額3208億元，同比增長64%，總銷售額穩(wěn)居行業(yè)前四。

多年來，融創(chuàng)前瞻布局，圍繞環(huán)渤海、長三角、華南、中部和西部地區(qū)，持續(xù)深耕核心城市，目前已結(jié)出碩果。上半年，公司在20個城市銷售額超50億元，其中北京、上海、蘇州等9城銷售額超100億元，杭州、武漢銷售額超200億元。

展望下半年，融創(chuàng)總可售資源超6600億元，其中約50%位于長三角與環(huán)渤海地區(qū)，38位于中西部核心城市地區(qū)，13%位于華南地區(qū)。總體來看，融創(chuàng)的土儲位置佳，去化相對容易。

土地投資方面，融創(chuàng)保持謹(jǐn)慎。2021年上半年，公司獲取權(quán)益土儲貨值2135億元，權(quán)益拿地銷售比37.9%。下半年，融創(chuàng)定下的目標(biāo)是，權(quán)益拿地銷售比將控制在20%以內(nèi)，全年權(quán)益拿地銷售比將控制在30%以內(nèi)，確保流動性充裕。

高質(zhì)量的增長表現(xiàn)，離不開質(zhì)量和品質(zhì)的保駕護(hù)航。

繼去年獲得億翰“房企超級產(chǎn)品力TOP1”之后，2021年上半年，融創(chuàng)再獲中指院“房地產(chǎn)產(chǎn)品力優(yōu)秀企業(yè)TOP1”這一榮譽(yù)。

“調(diào)控限房價(jià)、控地價(jià)，開發(fā)商要回到本質(zhì)上，通過提升品質(zhì)爭取空間。”孫宏斌強(qiáng)調(diào)，這些年不管市場如何變化，融創(chuàng)一直堅(jiān)持做產(chǎn)品，產(chǎn)品力是公司核心競爭力之一。

不少業(yè)務(wù)人士也持類似觀點(diǎn)，認(rèn)為行業(yè)發(fā)展的下一階段，房企間的競爭將是產(chǎn)品力的角逐。而政策也有意進(jìn)行引導(dǎo)，7月份，住建部的表態(tài)中，“提品質(zhì)”成為新的調(diào)控關(guān)鍵詞。

為進(jìn)一步夯實(shí)領(lǐng)先優(yōu)勢，融創(chuàng)借助數(shù)字化建設(shè)提升效率，將數(shù)字化作為三年規(guī)劃重要任務(wù)之一。

其中，地產(chǎn)板塊著力推進(jìn)從BIM設(shè)計(jì)、智慧算量、集采平臺、智慧建造、在線銷售平臺、客戶關(guān)系的全鏈條數(shù)字化運(yùn)營，基于透明、公正、體驗(yàn)好的底層邏輯，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，并支持提升決策和運(yùn)營效率。

“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)打造新增長點(diǎn)

地產(chǎn)主業(yè)之外，融創(chuàng)積極尋找新的增長點(diǎn)。按公司目標(biāo)，在提升地產(chǎn)業(yè)務(wù)競爭力的同時，提升物管、文旅等非開發(fā)業(yè)務(wù)的占比。

去年底，融創(chuàng)服務(wù)控股有限公司在港交所完成上市，至今漲幅超過65%。今年上半年，融創(chuàng)服務(wù)營收33.2億元，同比增長85%；歸母凈利潤6.1億元，同比增長154%。凈利率為19%，較去年同期上升5個百分點(diǎn)。

營收構(gòu)成上，融創(chuàng)服務(wù)收入結(jié)構(gòu)更加均衡，社區(qū)生活服務(wù)細(xì)分業(yè)務(wù)快速增長。數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收入20.5億元，同比增長94%；社區(qū)生活服務(wù)收入1.9億元，同比增長206%；非業(yè)主增值服務(wù)收入10.8億元，同比增長60%。

另外，融創(chuàng)服務(wù)第三方拓展成效顯著。截至6月底，公司在管建筑面積1.7億平方米，合約建筑面積3.2億平方米；第三方外拓項(xiàng)目占在管面積比例39%，較去年底也增加了7個百分點(diǎn)。

8月31日，高盛在研報(bào)中稱，融創(chuàng)服務(wù)業(yè)績令人驚喜，物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率升至26%，高于該行全年預(yù)測的22%，向消費(fèi)者提供的增值服務(wù)收入增長2倍，向企業(yè)提供增值服務(wù)亦增長60%。

考慮到物業(yè)管理業(yè)務(wù)盈利能力提升及社區(qū)增值服務(wù)表現(xiàn)強(qiáng)勁，該行將其2022至2023年每股盈利預(yù)測上調(diào)2%至7%，基于2022年預(yù)測市盈率約36倍，將目標(biāo)價(jià)由28港元上調(diào)至30港元，重申“買入”評級，認(rèn)為融創(chuàng)服務(wù)將成長為行業(yè)龍頭之一。

融創(chuàng)的文旅板塊同樣業(yè)績亮眼。目前，融創(chuàng)文旅擁有文旅城、旅游度假區(qū)、會議會展和文旅小鎮(zhèn)4大板塊。財(cái)報(bào)顯示，上半年，融創(chuàng)文旅營收26.1億，同比增長166%，經(jīng)營利潤大幅提升至4.4億元，客流量7201萬人次，同比上升103%。

“我們會讓‘地產(chǎn)+’業(yè)務(wù)更聚焦，除了物管業(yè)務(wù)外，在文旅業(yè)務(wù)方面將更聚焦于雪場，商業(yè)運(yùn)營、酒店住宿板塊以及文化、娛樂。另外，公司正在布局康養(yǎng)業(yè)務(wù)。”據(jù)融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德透露。

從公司角度而言，“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)具備長遠(yuǎn)的行業(yè)空間和業(yè)務(wù)成長性，通過與地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)密切互動、互相賦能，有望成融創(chuàng)未來新的利潤增長點(diǎn)。

“四更”新戰(zhàn)略錨定長期競爭力

“更安全、更從容、更長期、更有價(jià)值。”這是融創(chuàng)最近在半年度會議上提出新的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

據(jù)了解，“四更”準(zhǔn)則將作為融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)基本做事原則，是以利潤為核心，以客戶滿意度為核心，以安全穩(wěn)健為核心，提升綜合競爭力，持續(xù)為員工、客戶、股東及社會創(chuàng)造價(jià)值。

梳理融創(chuàng)發(fā)展歷史，公司一直保持著對宏觀環(huán)境和行業(yè)趨勢的敏銳洞察與精準(zhǔn)判斷，擅長在行業(yè)的不同階段快速找到發(fā)展最優(yōu)解。

在2019年下半年，融創(chuàng)就先于政策要求主動降杠桿；2020年正式拉開“均衡高質(zhì)量發(fā)展”序幕，一方面繼續(xù)控負(fù)債另一方面調(diào)整投資節(jié)奏，這一年融創(chuàng)拿地金額僅為2019年的一半。

有了戰(zhàn)略預(yù)判，才能在外部環(huán)境變化時應(yīng)對自如。因此，2021年，融創(chuàng)進(jìn)一步堅(jiān)定戰(zhàn)略目標(biāo)，提出“四更”經(jīng)營準(zhǔn)則，將長期主義貫穿進(jìn)入公司戰(zhàn)略之中。

汪孟德在公司內(nèi)部表示，“調(diào)控對行業(yè)和企業(yè)都是好事，經(jīng)過這一輪（調(diào)控），都將變得更穩(wěn)、更健康。但與此同時，也要求企業(yè)在新的政策環(huán)境下快速調(diào)整適應(yīng)。融創(chuàng)積極融入國家戰(zhàn)略、堅(jiān)決響應(yīng)政策導(dǎo)向、從容擁抱行業(yè)變化，進(jìn)一步堅(jiān)定‘更安全、更從容、更長期、更有價(jià)值’的均衡高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略方向，持續(xù)為員工、客戶、股東、社會創(chuàng)造價(jià)值。”

保持自身經(jīng)營良好的同時，融創(chuàng)還積極創(chuàng)造價(jià)值，踐行綠色發(fā)展理念，為社會做貢獻(xiàn)。

例如，融創(chuàng)建材采購注重綠色環(huán)保，19個產(chǎn)品大類在甲醛釋放量、放射性核素限量、重金屬含量、TVOC釋放率、氯乙烯單體等維度全部滿足環(huán)保要求。

在設(shè)計(jì)、施工、交付等環(huán)節(jié)，融創(chuàng)同樣落實(shí)環(huán)保、節(jié)能降耗的理念。

在救災(zāi)、教育、社會公益上，融創(chuàng)積極付出。今年5月，融創(chuàng)投資1.35億元建成的初心學(xué)院、畢茲卡里、中華蜜蜂谷、伴鄉(xiāng)原宿4大項(xiàng)目正式捐贈，讓幾千名村民生活實(shí)現(xiàn)了改善；7月，河南汛情告急，融創(chuàng)第一時間馳援河南，捐贈2000萬元，緊急采買救災(zāi)物資。

統(tǒng)計(jì)顯示，秉承“美好生活、社會公民”的理念，融創(chuàng)在教育、鄉(xiāng)村振興、救災(zāi)、古建保護(hù)等領(lǐng)域已累計(jì)捐贈超過27億元。

值得一提的是，8 月，全球領(lǐng)先的環(huán)境、社會與企業(yè)管治（ESG）領(lǐng)域評級機(jī)構(gòu) Sustainalytics 授予融創(chuàng)低風(fēng)險(xiǎn)評級，評分位列 70 家境內(nèi)參評房企首位。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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