實操詳解開發協議中的擔保、超額擔保、反擔保、再擔保

最近有很多人給我留言請教，在項目拓展中，尤其是在談協議時常見的一個問題，擔保，經常會被保證、擔保、超額擔保、抵押、質押、反擔保、再擔保等寫相似名詞搞得稀里糊涂

所以今天

這篇文章將系統的從專業和實操得角度講解擔保，尤其是擔保、超額擔保、反擔保、再擔保的關系

擔保是三者中最為基本的一種形式，指債權人為保障其債權實現而采取的一種法律措施

通常涉及債權人、債務人、擔保方等各方

從分類上擔保分為保證、抵押、質押、保證、定金

擔保一般情況是出于關聯關系或為了掙是2%-3%點管理費，從邏輯上，風險和收益是很不對等的，因此擔保可以說是掙賣面粉錢，操賣白粉心

按照擔保的分類一一講解

是指保證人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任的行為

02抵押

是指債務人或第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依法從該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償

03質押

是指債務人或者第三人將財產或財產權利移交債權人占有，將該財產作為債權的擔保。

債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變買該財產的價款優先受償

04定金

是指當事人可以約定一方向對方給付定金，作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。

以上四種擔保形式的定義來看，主要區別如下：

保證擔保是擔保人與債權人之間的約定，一般效力較弱

質押與抵押最大的區別在于財產或財產使用權是否交給了債權人，質押轉移而抵押不轉移

定金的形式是在我們日常中較為常見的，適用于很多交易

在房地產項目及協議過程中，一般在意向階段買方會向賣方支付一筆誠意金，這某種形式上也是一種擔保的形式

常見的形式包括項目公司股權質押、土地使用權抵押、母公司及股東提供不可撤銷的連帶責任保證擔保等

融資成本往往與擔保形式也直接掛鉤，股東按照股權比例對項目公司提供擔保

然而，如果其中一方的增信不受資金方的認可時，這個時候為了項目公司能夠順利融資，另一方可以超出股權比例對項目公司提供擔保，這種情況叫做超額擔保，一般會約定超額部分按照2%-3%收取擔保費

反擔保是指第三人為債務人向債權人提供擔保的同時，又反過來要求債務人（借款人）對自己（擔保人）提供擔保的行為，可稱為擔保之擔保

即是為擔保人提供的擔保。為了規避財產損失的風險，保證其追償權的實現，可以讓借款人提供抵押物進行反擔保

舉個例子1：

甲向乙借款100萬，丙以自己的一棟別墅作為抵押。此時，丙可以要求甲以自己的豪華跑車作為抵押，丙要求甲提供抵押擔保的行為就稱為反擔保。

反擔保的作用在于，當甲不能履行100萬的債務時，丙的別墅就會被拍賣或變賣，以清償甲的100萬債務。清償債務之后，丙取代乙成為了甲的債權人，丙不用擔心自己的債權落空，因為之前甲已經以自己的跑車作為了抵押擔保

反擔保是擔保人為保障自身的財產安全而上的一份“保險”

再比如：

再比如A公司和B公司為項目公司股東，現項目公司向銀行申請開發貸，要求A公司和B公司提供擔保，但是由于B公司資信不足，故A公司只能提供超額擔保，同時A公司要求B公司進一步向A公司做擔保，這種情況就是反擔保

再擔保是對擔保的擔保，是指在債務已設定擔保的基礎上，對該擔保再設定擔保，當前一擔保人不能清償債務時，由后一擔保人在前一擔保人不能清償的范圍內對債務清償。

再擔保又稱復擔保，作為設定再擔保基礎的前一擔保稱主擔保或正擔保

通俗點比如

王二向大黃借錢，找了張三來做擔保。張三擔心擔保有風險，又找了李四來給大黃向張三做擔保。這就是再擔保。

最后再按照慣例再幫大家總結一下

【1】擔保是三者中最為基本的一種形式，指債權人為保障其債權實現而采取的一種法律措施

【2】從分類上擔保分為保證、抵押、質押、保證、定金

【3】保證擔保是擔保人與債權人之間的約定，一般效力較弱

【4】質押與抵押最大的區別在于財產或財產使用權是否交給了債權人，質押轉移而抵押不轉移

【5】另一方可以超出股權比例對項目公司提供擔保，這種情況叫做超額擔保，一般會約定超額部分按照2%-3%收取擔保費

【6】反擔保是指第三人為債務人向債權人提供擔保的同時，又反過來要求債務人（借款人）對自己（擔保人）提供擔保的行為，可稱為擔保之擔保

【7】再擔保又稱復擔保，作為設定再擔保基礎的前一擔保稱主擔保或正擔保