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作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
當你穿過暴風雨，你就不再是原來那個人。
“暴風雨結束后，你不會記得自己是怎樣活下來的，你甚至不確定暴風雨真的結束了。但有一件事是確定的：當你穿過暴風雨，你就不再是原來那個人。”
行業(yè)已在某家巨型房企的“暴雷”聲中風雨飄搖數(shù)月，第一片“雪花”預示的寒冬比往常更為難熬，一位前100強的掌門人曾感嘆，每天睜眼第一件事，不是操心自己，而是擔心任何一家頭部企業(yè)出事，因為“它們會帶來強烈沖擊，無辜的企業(yè)尤其民營企業(yè)受到很大影響”。
一語成讖，恒大的商票引發(fā)了第一波雷，這個首家出現(xiàn)流動性危機的巨型房企，令整個行業(yè)進入“信任危機”。負債高的企業(yè)們，開始頻繁收到機構風控若有似無的詢問關心，承受債券價格大幅波動的心驚膽戰(zhàn)，甚至將流動性較高的優(yōu)質資產(chǎn)出售以換取現(xiàn)金流。
現(xiàn)在，“靴子”終于落地了。
12月3日晚，中國恒大在港交所發(fā)布無法履行擔保責任的公告，一時間，恒大事件再次引發(fā)市場高度關注。廣東省政府緊急約談恒大實控人許家印，并同意向其派出工作組，督進恒大推進企業(yè)風險處置工作。
恒大如愿等來工作組支援，但能夠確定的是，這一關過去后，恒大也再不是以前那個恒大。
同日，一行三會同時發(fā)聲，中國人民銀行有關負責人、中國銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人、證監(jiān)會有關負責人就恒大問題答記者問。
央行指出，恒大集團出現(xiàn)風險主要源于自身經(jīng)營不善、盲目擴張。境外美元債市場是高度市場化的，投資人較為成熟、甄別能力較強，對于相關問題的處理也有清晰的法律規(guī)定和程序。短期個別房企出現(xiàn)風險，不會影響中長期市場的正常融資功能。
據(jù)了解，近期境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，一些中資房企開始回購境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。
證監(jiān)會表示，恒大集團事件屬于個案風險，對資本市場穩(wěn)定運行的外溢影響可控，交易所債券市場違約率保持在1%左右的較低水平，涉房上市公司、債券發(fā)行人經(jīng)營財務指標總體健康。
下一步，證監(jiān)會將繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資。
民營房企困境，很大程度源于融資端實質收緊，而監(jiān)管層的表態(tài)，對于房企來說無疑是一個積極信號，意味著優(yōu)質的民營企業(yè)可能將迎來融資破冰。
最近，包括碧桂園、龍湖、龍光等民營規(guī)模性房企的境內(nèi)融資得到實質進展。
中國銀行間市場交易商協(xié)會非金融企業(yè)債務融資工具注冊信息系統(tǒng)顯示，12月1日，碧桂園及龍湖境內(nèi)主體公司均有相關融資進展，碧桂園注冊金額50億元中期票據(jù)進入“預評中”環(huán)節(jié)，這也是碧桂園首次在銀行間債券市場注冊發(fā)行境內(nèi)債務融資工具。
無獨有偶，龍湖同樣計劃發(fā)行2021年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行上限30億元，注冊金額50億元，目前項目狀態(tài)同樣顯示“預評中”。
相比美元債，境內(nèi)債對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)債要求較高。觀點地產(chǎn)新媒體了解到，中期票據(jù)的發(fā)行，需要經(jīng)過審查企業(yè)提交的資料，符合一定規(guī)范才允許發(fā)行上市。
比如，具有穩(wěn)定的償債資金來源；擁有連續(xù)三年的經(jīng)審計的會計報表；最近一個會計年度盈利；待償還債券余額不超過企業(yè)凈資產(chǎn)的40%等。
中期票據(jù)之外，房企其他融資渠道亦逐漸暢通。近期龍光積極籌備境內(nèi)公司債發(fā)行，公司債券申請已獲證監(jiān)會及上交所審核批準，招商蛇口、金地等企業(yè)的ABS產(chǎn)品也在交易所發(fā)行或獲準發(fā)行，碧桂園擬于近期向交易所申請發(fā)行供應鏈ABS產(chǎn)品，獲批后將在監(jiān)管機構指導下盡快啟動相關產(chǎn)品的發(fā)行工作。
據(jù)此前報道，11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會曾舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，相關參會人士透露，會議中，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團、美的置業(yè)等房企均表示近期計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具。
有債券從業(yè)人士表示，座談會的召開，意味著房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)發(fā)債的相關政策會有所傾斜。
11月19日，保利發(fā)展成功發(fā)行2021年度第四期中期票據(jù)，發(fā)行金額20億元，票面利率3.55%，發(fā)行期限為5年；同月再接連公告，擬發(fā)行公司債募資不超98億元，計劃發(fā)行100億租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品。
同樣大額融資的還有中海，在成功發(fā)行29億元公司債后，再擬注冊發(fā)行三期總計100億元中期票據(jù)。
不過，在11月，發(fā)債主體仍以國企為主。Wind顯示，11月，房企債務融資工具發(fā)行金額285億元，環(huán)比增長128%，發(fā)行主體以國資背景為主，民營規(guī)模性房企融資依然未見實質性進展。
一位行業(yè)人士對觀點地產(chǎn)新媒體分析，滿足監(jiān)管要求的優(yōu)質房企會陸續(xù)得到融資支持，一些安全的企業(yè)會得到部分資源傾斜。
即便是優(yōu)質房企，經(jīng)歷這個“冬天”后，也會出現(xiàn)大的改變。
上述人士指，現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸適應新規(guī)則，倒逼行業(yè)在現(xiàn)有資金不那么寬裕的情況下，開始去注重經(jīng)營管理、運營、周轉、拿地判斷。
此次獲準注冊發(fā)行中票的碧桂園、龍湖，正是財務情況較好、信用評級較高的民營房企。
2020年，碧桂園便獲得穆迪、惠譽兩家國際評級機構投資級評級，標普確認碧桂園“BB+”長期發(fā)行人信用評級，展望“正面”。而早在2017年，龍湖就已經(jīng)是境內(nèi)外全投資級民營房企。
根據(jù)最新發(fā)布的募集說明書，2018-2020年末及2021年9月末，碧桂園地產(chǎn)集團有息債務余額(包括短期借款和長期借款、一年內(nèi)到期的非流動負債、應付債券)分別為1517.99億元、1788.27億元、1426.98億元和1503.55億元；短期債務(包括短期借款、一年內(nèi)到期應付債券和一年內(nèi)到期的非流動負債)分別為539.72億元、543.77億元、434.80億元和366.88億元。
碧桂園地產(chǎn)本期發(fā)行規(guī)模不超過50億元(含)，發(fā)行期限不超過10年，擬將募集資金全部用于償還有息債務，借貸利率處于3.95%-6.18%。
同樣，2018-2020年末及2021年9月末，龍湖拓展有息負債總額分別為863.53億元、1015.57億元、1162.48億元和1326.42億元。
值得關注的是，龍湖拓展并無短期借款，一年內(nèi)到期的非流動負債140.26億元，長期借款908.92億元，應付債券277.24億元。
按照龍湖拓展的募資用途，計劃將本次中期票據(jù)部分募集資金用于償還銀行貸款，部分募集資金用于支付項目工程款。
瑞信報告指，發(fā)行所籌集的資金將用于償還貸款債務，意味對開發(fā)商通過發(fā)行中期票據(jù)融資的監(jiān)管發(fā)生了新的變化，因此前所得資金只允許用于償還即將到期的票據(jù)。
其表示，隨著更多的非國有企業(yè)開發(fā)商發(fā)行銀行間中期票據(jù)，以及監(jiān)管機構對收益用途的控制放寬，資產(chǎn)負債表相對強勁的開發(fā)商的融資環(huán)境應該得到改善。然而，對于目前處于財務困境的開發(fā)商而言，再融資仍然具有挑戰(zhàn)性。
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