一家地產(chǎn)公司即將暴雷的征兆是什么？

當時的品牌主張解讀：藍光不知疲倦翻山越嶺，開疆拓土，從成都走向全國，為了人們的理想生活而奮斗。

藍光深知奮斗者的冷暖，懂得奮斗者的苦樂，明白他們需要什么，為何拼搏。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構的升級，讓藍光貼合人類生活的核心需求，提供越來越豐富的產(chǎn)品與服務。

現(xiàn)在看來解讀用在暴雷的藍光身上更貼切，藍光深知違約的風險，懂得暴雷的苦了，明白他們需要資金，到期兌付本息。

一個地產(chǎn)公司即將暴雷的征兆是什么？我們對藍光風險發(fā)生初期到徹底違約暴雷的過程進行剖析解讀。

藍光暴雷的4個主要原因：

一、高杠桿高負債：藍光以“快周轉(zhuǎn)”作為公司生命線，不斷利用各類金融杠桿提高自身負債。

“三道紅線”一道沒落全踩腳下，等到房企紛紛降檔避險之時，藍光猶如冰面騎馬完全停不下來，降檔效果甚微。

二、融資環(huán)境助推：傳聞藍光頻發(fā)與金融機構分歧糾紛，疫情助攻引發(fā)境外債券異動，公司逐步喪失造血功能。

三、資產(chǎn)流動性差：早期地王事件頻現(xiàn)，無下限放低合作門檻，看似資產(chǎn)數(shù)量龐大，一旦市場下行，變現(xiàn)難度非常大。

四、入不敷出難維持：布局全國是房企發(fā)展的大趨勢，但新入城市人生地不熟，勢必開發(fā)成本普遍偏高，再加上部分城市所謂“戰(zhàn)略性進入”盈利水平一降再降。

西南大本營防守疏忽，整體銷售放緩，陷入回血放緩異地放血的矛盾之中不能自拔。

案例1：佑康進坑3分鐘，爬坑10年未出坑

2010年浙江食品界老大佑康3分鐘競得杭州申花地王。

新手佑康未經(jīng)受得住政策調(diào)控的敲打，競得后2年都未動工，后期持續(xù)陷入資金鏈斷裂，回籠資金去向不明的深坑。

2018年佑康不得不申請破產(chǎn)。近幾年在物產(chǎn)中大托管下慢慢回血，一邊破產(chǎn)清算，一邊仍繼續(xù)生產(chǎn)速凍食品。

新手上路拖垮主業(yè)，說的就是佑康。

案例2：協(xié)信愛商業(yè)，就是轉(zhuǎn)不動

7月5日，重慶五院發(fā)布了一則案號為（2021）渝05破申428號的破產(chǎn)審查公告，內(nèi)容顯示，重慶市協(xié)信遠創(chuàng)實業(yè)有限公司被申請破產(chǎn)。

早前協(xié)信遠創(chuàng)在債券違約公告中解釋，由于公司資產(chǎn)結(jié)構偏重，項目儲備構成中商業(yè)、辦公型物業(yè)占比較高，住宅類產(chǎn)品占比較低，去化周期偏長。

非可售住宅業(yè)務占比高，資金沉淀大，暴雷風險發(fā)生概率大。

案例3：布局集中度高，一損既損華夏幸福

華夏幸福深耕細作京津冀都市圈，產(chǎn)業(yè)新城模式資金峰值高不可攀。

受政策調(diào)控及華北經(jīng)濟增速降低需求降低等問題影響，前期投入資金回正遙遙無期。

案例4：杠桿太高，受大環(huán)境影響快周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)不動藍光發(fā)展

此類暴雷公司是隨著境內(nèi)外融資環(huán)境惡劣出現(xiàn)，與前三個案例不同，藍光專業(yè)住宅30余年，較少觸及大體量自持商辦，亦在試圖布局全國跟上不同能級城市市場輪動。可惜高杠桿+高周轉(zhuǎn)信仰=高風險。

其他案例n主要集中于經(jīng)營、財務及其他因素：

雷點1：爸爸為兒子擔保，兒子為爸爸擔保，幾個兒子之間擔保，外人看來都是一家人無所謂，但實際已經(jīng)債臺高筑了。

公司為控股子公司、控股子公司為本公司以及控股子公司相互間提供的擔保余額激增，通過會計手段均體現(xiàn)為無息債務，但已充分體現(xiàn)公司財務問題嚴重，實際債務遠高于賬面。

雷點2：爸爸拿著廠房房本找各種各樣的人借錢，能借都借。

股東累計質(zhì)押股份占其所持公司股份總數(shù)比例增高，質(zhì)權人多為信托、銀行等金融機構。在國家加強融資監(jiān)管力度的大背景下，仍加大非標融資規(guī)模，足以看到一顆渴求錢財接濟的心。

雷點3：爸爸廠里的老工人都一個個走了，那廠里一定出了大問題。

公司快速發(fā)展期人員必定有進無出，等到房企高管變動一定有蹊蹺，就算公司本來沒有問題，高管的頻繁變動本身對公司發(fā)展持續(xù)性有較大影響。

嘗試抵押或者變現(xiàn)部分資產(chǎn)盤活資金無可厚非，但是如果低價變賣涉及核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，所謂立命之本，就說明償還債務的急迫性。