遠(yuǎn)洋入主、紅星瘦身下的“遠(yuǎn)星”地產(chǎn)

作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

互利之下的合作能夠走多遠(yuǎn)，既需時(shí)間來證明，也要通過對(duì)彼此的需求程度來判斷。

 從年初至今，遠(yuǎn)洋與紅星地產(chǎn)的交易時(shí)有新動(dòng)態(tài)。期間，真真假假各種消息與猜測(cè)，屢次將兩家企業(yè)推上話題中心。近日，事件再迎來新進(jìn)展。

12月8日，上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡稱“紅星地產(chǎn)”）董監(jiān)高發(fā)生變更，“紅星系”車建新、徐國峰、彭凜凜、儲(chǔ)琴華分別退任董事長、董事、董事、監(jiān)事，來自遠(yuǎn)洋集團(tuán)的王洪輝、厲嘉鋒、姜南、劉敏依次接任。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體通過相關(guān)人士獲悉，遠(yuǎn)洋收購紅星注冊(cè)的新公司名為遠(yuǎn)洋紅星企業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱“遠(yuǎn)星”），王洪輝任遠(yuǎn)星公司董事長，其為遠(yuǎn)洋集團(tuán)執(zhí)行董事執(zhí)行總裁，同時(shí)兼任遠(yuǎn)洋資本總經(jīng)理。厲嘉鋒任遠(yuǎn)星公司執(zhí)行總裁，其為遠(yuǎn)洋集團(tuán)華東開發(fā)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理。

今年3月28日，紅星地產(chǎn)宣布與遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下遠(yuǎn)洋資本簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，紅星地產(chǎn)將引入遠(yuǎn)洋資本作為戰(zhàn)略投資者。交易完成后，遠(yuǎn)洋資本將獲得紅星地產(chǎn)18%的股權(quán)，交易對(duì)價(jià)10.3億元。 

同時(shí)，遠(yuǎn)洋資本稱，公司于3月28日宣布與紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司簽署合作協(xié)議，雙方將對(duì)重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱“紅星企發(fā)”）及其下屬的紅星地產(chǎn)板塊（不含紅星置業(yè)板塊）展開戰(zhàn)略合作。

7月18日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)進(jìn)一步公布，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本與紅星控股正式簽署協(xié)議，以人民幣40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。三方將有效持有紅星企發(fā)35%、35%、30%的股權(quán)，共同推進(jìn)旗下紅星地產(chǎn)的后續(xù)開發(fā)與經(jīng)營。

與此同時(shí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)及旗下資產(chǎn)管理平臺(tái)遠(yuǎn)洋資本各占50%的股份，成立合資公司天津遠(yuǎn)璞企業(yè)管理咨詢有限公司（簡稱“天津遠(yuǎn)璞”），以投資目標(biāo)公司紅星企發(fā)。

根據(jù)收購框架協(xié)議，于完成收購事項(xiàng)后，紅星企發(fā)連同其附屬公司、合營企業(yè)及聯(lián)營公司將于中國持有91個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。住宅建筑面積為2017.1萬平方米，商業(yè)建筑面積為625.2萬平方米。紅星企發(fā)2020年度稅后利潤為18.11億元，2019年度稅后利潤為15.02億元。

公告指出，截止2020年12月31日，紅星地產(chǎn)已售但未結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)物業(yè)及自持物業(yè)的利潤，將由紅星控股與天津遠(yuǎn)璞按照85%:15%的比例進(jìn)行分配；截止2020年12月31日，未售的開發(fā)物業(yè)及自持物業(yè)的利潤，將由紅星控股和天津遠(yuǎn)璞按70%：30%的比例進(jìn)行分配。

此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)稱，天津遠(yuǎn)璞已完成收購紅星企發(fā)18%的股權(quán)，并預(yù)期分別于7月30日、8月10日及2022年1月10日或前后分階段完成收購目標(biāo)公司余下的22%、11%及19%股權(quán)。

遠(yuǎn)洋資本亦表示，雙方將對(duì)紅星企發(fā)及其下屬的紅星地產(chǎn)板塊展開戰(zhàn)略合作。紅星企發(fā)旗下的另一房地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)紅星置業(yè)不在此次合作的范圍。

8月30日，紅星控股將紅星企發(fā)8.33%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給天津遠(yuǎn)璞，并完成了工商變更。9月1日，紅星控股向天津遠(yuǎn)璞轉(zhuǎn)讓子公司上海勛髦企業(yè)管理有限公司100%的股權(quán)，并完成了工商變更。

據(jù)悉，上海勛髦持有紅星企發(fā)2.67%的股權(quán)，也因此，天津遠(yuǎn)璞間接增持了紅星企發(fā)2.67%的股權(quán)。截止是次交易，天津遠(yuǎn)璞共完成增持紅星企發(fā)11%股權(quán)，此前約定的“獲取70%股權(quán)”仍有近半未完成收購。

據(jù)相關(guān)資料顯示，紅星地產(chǎn)于2009年正式成立，目前由上海紅星美凱龍企業(yè)經(jīng)營管理有限公司持股97.09%，后者則由紅星企發(fā)全資持股。

紅星地產(chǎn)成立之初便確定了BSH（開發(fā)+銷售+持有）的開發(fā)模式。2013年，紅星地產(chǎn)成立商業(yè)地產(chǎn)品牌紅星商業(yè)，從事城市綜合體及購物中心的開發(fā)和運(yùn)營。2018年，紅星商業(yè)正式啟用“愛琴海集團(tuán)”作為新的商業(yè)管理品牌。

在過去十多年的發(fā)展中，依托紅星美凱龍家居門店及家具商場(chǎng)經(jīng)營、自建優(yōu)勢(shì)，紅星地產(chǎn)在各地獲取大量商業(yè)用地和綜合類用地，促進(jìn)了其發(fā)展。

據(jù)此前遠(yuǎn)洋方面消息，紅星地產(chǎn)待售貨值接近千億，其中70%分布在上海、蘇州、長沙等一二線城市；從區(qū)域布局上而言，華東、華中、華西占比超過80%；從業(yè)態(tài)分布來看，可售型住宅產(chǎn)品比重高達(dá)80%，且多為面向剛需和剛改的高效項(xiàng)目，可實(shí)現(xiàn)快速去化。

遠(yuǎn)洋認(rèn)為，紅星地產(chǎn)項(xiàng)目多通過招拍掛方式，底價(jià)獲取，分布城市能級(jí)較高，毛利率達(dá)到25%至30%；于2020年，紅星地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)凈利率達(dá)到15%。

“合作開啟后，遠(yuǎn)洋在華東、華中、華西的土地儲(chǔ)備將得到明顯增厚，區(qū)域布局亦將更加完善和均衡，銷售規(guī)模有望邁上新臺(tái)階。按照計(jì)劃，紅星地產(chǎn)在未來兩年每年將貢獻(xiàn)300-400億元的銷售規(guī)模，其中絕大多數(shù)銷售額來源于華東、華中和華西區(qū)域。”

紅星地產(chǎn)擁有的21個(gè)商業(yè)項(xiàng)目也參與到合作中。在運(yùn)營管理上，紅星地產(chǎn)原則上將繼續(xù)委托愛琴海集團(tuán)對(duì)21個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營管理。

在上述交易之外，6月2日，紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司也發(fā)布公告稱，出售7家物流子公司全部股權(quán)及全部借款債權(quán)，受讓方為遠(yuǎn)洋資本，交易價(jià)款合計(jì)約為23.12億元。

收購所涉項(xiàng)目分布在天津、石家莊、武漢、合肥、重慶、貴陽和西安等國內(nèi)經(jīng)濟(jì)活躍地區(qū)及重要物流節(jié)點(diǎn)城市，總建筑面積規(guī)模約85萬平方米。

上述交易成為遠(yuǎn)洋與紅星“地產(chǎn)之外”的一筆物流生意。遠(yuǎn)洋方面稱該交易“是遠(yuǎn)洋資本與紅星美凱龍依托戰(zhàn)略合作機(jī)制，整合資源優(yōu)勢(shì)，在物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)的進(jìn)一步緊密合作”。

數(shù)月之后，12月8日，紅星地產(chǎn)董監(jiān)高發(fā)生變更，“紅星系”退任，遠(yuǎn)洋集團(tuán)王洪輝、厲嘉鋒、姜南、劉敏依次接任董事長、董事、董事、監(jiān)事。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體亦獲悉，遠(yuǎn)洋收購紅星注冊(cè)的新公司名為遠(yuǎn)洋紅星企業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱“遠(yuǎn)星”），王洪輝任遠(yuǎn)星公司董事長，厲嘉鋒任遠(yuǎn)星公司執(zhí)行總裁。

王洪輝在遠(yuǎn)洋集團(tuán)身兼多職，擔(dān)任遠(yuǎn)洋集團(tuán)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁及董事局投資委員會(huì)委員、遠(yuǎn)洋資本董事長及總經(jīng)理，是遠(yuǎn)洋內(nèi)部的年輕“將領(lǐng)”代表之一。

厲嘉鋒是遠(yuǎn)洋華東事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理，曾是遠(yuǎn)洋杭州公司總經(jīng)理，作為遠(yuǎn)洋在華東的一大得力干將，厲嘉鋒的經(jīng)歷與紅星地產(chǎn)的業(yè)務(wù)匹配度高。相關(guān)消息顯示，此前不久，厲嘉鋒已在紅星地產(chǎn)旗下多家子公司擔(dān)任高管。

王洪輝曾表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展階段，房企之間通過戰(zhàn)略合作方式實(shí)現(xiàn)互利共贏，已成為重要發(fā)展趨勢(shì)。遠(yuǎn)洋集團(tuán)將推進(jìn)紅星地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定和融合，構(gòu)建起1+1＞2的共贏局面。

互利之下的合作能夠走多遠(yuǎn)，既需時(shí)間來證明，也要通過對(duì)彼此的需求程度來判斷。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，紅星美凱龍實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入142.36億元，同比下降13.56%，實(shí)現(xiàn)凈利潤17.31億元，同比下降61.37%。

截至2020年底，紅星地產(chǎn)總資產(chǎn)約1,000億元，其中存貨逾600億元、現(xiàn)金90億元、預(yù)收賬款近500億元、有息負(fù)債168億元、凈資產(chǎn)167億元。

7月20日，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)表示，因母公司出售旗下地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)子公司，家居裝飾及家具商場(chǎng)運(yùn)營商紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司的評(píng)級(jí)壓力將得到緩解。預(yù)計(jì)上述子公司出售后，紅星美凱龍的家具城業(yè)務(wù)將是集團(tuán)EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）的最大來源。

相關(guān)財(cái)報(bào)顯示，2021前三季度，紅星美凱龍累計(jì)營業(yè)收入113.54億元，同比增長19.18%；歸屬于上市公司股東的凈利潤22.87億元，同比增長32.2%。紅星美凱龍已開業(yè)自營商場(chǎng)于報(bào)告期內(nèi)取得營業(yè)收入62.45億元，比上年同期增加24.9%；毛利率為77.0%，相比去年同期減少0.7個(gè)百分點(diǎn)。

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