抱團取暖的代建商聯盟

作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產網 有人戲稱，在地產界，或許很少有人能比綠城更懂得“聯盟”二字的深意。

除了綠城中國之外，綠城系還有綠城服務和綠城管理兩個上市平臺。在過去一年多，號稱希望打造一個“生活服務類聯盟”的綠城服務相繼與濱江服務、龍湖、中奧到家等企業通過股權的方式進行了更深一步的綁定。

如今，剛上市不久的綠城管理似乎也流露出了類似的意愿。

12月17日，在綠城管理牽頭之下，中原建業、雅居樂房管、金地管理、當代綠建、華潤置地等五家企業的相關高層聚集到了綠城管理的杭州總部。聚會的目的很簡單，六家企業打算商議籌建一個代建行業的“輕資產聯盟”。

故事的主角不止綠城管理一個。從聯盟各成員的發展歷程來看，這六家企業大致囊括了代建行業的“老中青”三代。

作為國內起步較早的一批代建商，綠城管理、中原建業的步伐要比其他幾人快一些。其中，綠城管理已經完成與資本市場的對接，成為行業第一股；中原建業緊隨其后，為業內第二家遞交了招股書的企業。

較為年輕的是金地和雅居樂，兩家均在2018年成立了各自的代建公司。而已經代建了包括大沙河生態長廊、深圳灣體育中心等項目的華潤置地，則暫時還未成立獨立的代建平臺。

據官方說法，成立輕資產聯盟是旨在助推代建行業格局升級壯大。讓人好奇的是，從以往的“單打獨斗”到如今嘗試抱團合作，究竟暗藏著代建商們怎樣的心思，其背后又代表著行業發生了何種變化？

代建，是一個很老又很年輕的行業。

雖然如今專營代建的平臺并不多，資本市場上也仍是只有綠城管理一枝獨秀，但追根溯源起來，代建業務其實早在上世紀九十年代時就已經出現。至于哪家企業是開始代建的“第一人”早已無從考證，但頗得業內認可的一個說法是，最早的代建制度源于廈門。

1993年，廈門市在深化工程建設管理體制改革的過程中，嘗試通過采用招標或直接委托等方式，將一些基礎設施和社會公益性的政府投資項目委托給一些有實力的專業公司。由這些公司代替業主對項目實施建設。

這便是代建在我國最早出現的形態。廈門之后，安徽省1998年成立了省公益性項目建設管理中心；同年，陜西省成立省統建項目辦公室。1999年、2000年，上海和深圳也相繼設立專門機構在不同的項目建設中實行代建制試點。

顯而易見，代建在我國最初是源自政府給市場公司的委托，而這也是當前市面上大多數早期代建公司接觸這一行業的起點，如這次參與聯盟的綠城管理和金地管理。

2005年，綠城首次開始介入代建業務，其所接項目便是杭州市江干區“城中村”改造暨安置房代建項目，其合作對象便是政府。2006年，金地承接深圳首個由政府委托代建的寫字樓項目“福田科技廣場”，標志著金地首次進入代建領域。

除上述兩家企業外，在剩下的中原建業、雅居樂房管、當代綠建和華潤四家企業中，政府代建也是其內部占比頗大的一個業務來源。

有了“前輩們”的打樣，2010年之后起步的一批代建公司有不少跳過了政府代建這一步，直接進入到了商業代建階段。在這一時期，許多品牌開發商憑借著品牌影響力和不弱的開發實力，承接了許多來自區域型中小房企的項目訂單。

頗具代表性的企業是建業，作為河南省的龍頭房企，建業在2015年11月，與河南世林蘇荷置業有限公司、漯河浩宇置業有限公司簽訂了委托協議，這是其“輕資產戰略”落地的首個項目。一年之后，建業共在河南區域拿下超過15個代建項目。

此時的商業代建模式上較為傳統，代建方主要提供項目設計、開發、后期銷售管理等服務，主要收取品牌費、服務管理費、超額利潤提成等作為回報。

漸漸地，傳統的商業代建模式中開始衍生出了一種名為“小股操盤”的新模式。相比起傳統的商業代建，小股操盤的模式除了原本的“服務費用”外，還使代建方的利潤收入中多出了一項“股權收益”。

隨著入場代建行業的企業越來越多，代建商們的服務對象也越來越豐富。于是，聯合財團、投資機構一起開發的“資本代建”開始出現。

不過，這一模式在業內規模并不大。事實上，即便是步子邁得最快的綠城，在資本代建這一領域同樣增速緩慢。以致于綠城前行政總裁曹舟南在后來談起這部分業務時感慨道，綠城的代建盡管經過了十年發展，但資本代建模式下落地的項目仍是寥寥無幾。

需要承認的是，盡管代建行業已經發展了20多年之久，各家企業之間的模式也各有側重，但歸根結底來看，代建行業本質上仍是只有政府代建、商業代建和資本代建三種模式。其中，又以前兩種模式最為盛行。

從利潤收入的角度來看，綠城管理、中原建業、雅居樂房管、金地管理、當代綠建以及華潤這幾家大部分仍是以收取一定比例的服務費、股權收益、利潤分紅為主。

然而，地產行業的變化正在加劇，隨著傳統的行業紅利漸漸褪去，地產商們迫切需要另覓利潤增長點。從盈利困難的長租公寓，到漸漸冷靜的物業，再到如今方興未艾的代建。

這樣的外部條件下，不管是已經上市的綠城管理，還是剛入場不久的雅居樂、華潤等企業難免靜極思動，希望通過聯盟的手段引來“他山之石”。 

在重資產仍在大行其道的時代，關于輕資產方面的聯盟或許尚屬首次。看慣了原來的“散兵游勇”之后，坊間對于這個聯盟究竟意欲何為充滿好奇。

從當前行業來看，大同小異的業務模式，意味著各家代建所輸出的服務內容雖然有品質和價格上的好壞高低，但卻難以打造獨特性，因此也有市場人士戲稱，代建商們最大的不同特征就是品牌不同。

當然，這樣的說法顯然有些偏頗，畢竟模式越成熟的企業，在提供代建服務時自然會做得更為精細。

如熱衷于宣傳自己“綠星標準”的綠城管理，其掌舵者李軍曾不止一次公開提到過自家的“代建4.0”模式。在該模式下，綠城管理希望通過細化包括產品、建筑、運營、供應商等指標，來建立一套規范的、可供行業借鑒的標準。

而據相關人士向觀點地產新媒體透露細節道，有不少代建企業常常會直接派人來到綠城管理的總部進行學習，甚至于有些企業連合同模板都是綠城管理給的。

這種學習和交流自然不會是單方面的輸出，完善和進一步精細化各自的代建模式，無疑是聯盟之下各家企業所想要達到的重要目的之一。

也有業內人士指出，由于輸出品牌是代建商們最重要的“賣點”之一，因此，這一份市場認可度也決定著大部分代建企業往往具有極強的地域性。如杭州出身的綠城管理，版圖中位于長三角區域項目最多，又或是超過九成項目位于河南的中原建業。

但除了自己的品牌優勢區之外，代建公司想要進一步擴張，往往只能借地產開發業務的“東風”，跟隨著地產公司的腳步去做拓展。

但輕資產的擴張速度無疑要比地產開發要快得多，尤其是在當前調控收緊，三道紅線壓頂的大環境下，不少房企可能會減少進入新城市和新領域的數量。

想要突破桎梏，在地產航道之外另辟路線，代建商們顯然需要借助一些外部的力量。

回看本次參與輕資產聯盟的幾家企業不難發現，該六家公司分屬于華北、華東、華南三個區域。從數據上看，綠城管理位于華東的代建項目在總收入中貢獻占比超過了60%；中原建業今年上半年共182個在管項目中，有174個項目位于河南省。

企業各自具備的區域優勢，成為了其聯盟的重要契機所在。有市場人士猜測，如果未來各聯盟成員間能夠打通合作，或可大致形成一條貫通南北的業務鏈條也未可知。

另一方面，盡管近期關于代建行業的消息層出不窮，但這個行業的發展現狀卻并沒有人們想象中這么蓬勃。

在以往大多數地產企業眼中，代建業務只是一個地產上下游產業鏈中的一個組成部分，鮮少有人會花費太多精力去重點發展這一板塊。這也導致了代建業務雖然已經出現多年，但更多時候是處于一種“附屬部門”的狀態，能夠獨立成軍的企業并不多。

觀點地產新媒體獲悉，截至2019年末，國內僅有不到30家大型的代建公司，所承接項目已訂約總建筑面積不到3億平方米。其中，排名前五位的代建公司所承接項目的面積占了上述總面積的六成左右。到今年上半年，綠城管理的合約項目總建筑面積為7331萬平方米。

不難看出，代建行業存在著異常明顯的“貧富差距”。

換個角度去想，之所以很多企業沒有將代建業務獨立出來，或許正是因為在他們看來，代建業務的規模以及所能帶來的利潤表現尚不足以支撐起一個單獨的商業平臺。 

而當一部分代建企業仍處在規模緩慢發展期的同時，規模較大的代建公司卻已經開始有意識地對項目進行挑選，以求獲得更好的回報。據相關人士介紹，綠城管理如今已在實行類似的操作。一般情況下，綠城管理已經基本不再承接代建費用在1億以下的項目。

對此，有業內人士猜測，此次成立輕資產聯盟之后，這種行業資源錯位的現象或許能夠得以改善，一部分訂單將有望引流至位于金字塔下方的“低層企業”。

和地產開發類似，合作同樣是代建企業快速拓展規模的一大利器。能夠看到，從2017年到2019年，綠城管理合作經營的項目數量已經從37個增至89個。

對于擁有規模訴求的代建商而言，抱團的意義較為直白，但對于已經具備較大規模的頭部而言，聯盟或許還有著另一層意味。

由于大多數代建企業還未上市，具體的財務數據外人難以知悉。但從可查詢的綠城管理和中原建業兩家企業的發展情況來看，代建行業如今正面臨著某種變化。

相關數據顯示，綠城管理于2017年-2019年的收入分別為10.16億元、14.81億元及19.94億元，后兩年的收入增幅為45.8%和34.6%。同期，中原建業收益為3.1億元、6.76億元及10.29億元，2018年、2019年的收入增幅為118.4%和52.1%。

盡管這一數值的變化與這兩家企業每年基數變大有關，但另一方面，或許也離不開行業內高度同質化的業務模式以及越來越多企業入場“分蛋糕”的影響。

同時還需要看到的是，合作模式下的擴張勢必會影響到企業的利潤表現。于2017年至2019年，綠城管理商業代建的毛利率由61.4%降至46.2%，原因正是其與業務伙伴合作的商業代建模式快速發展所致。

也因為這一原因，才使得規模較小但卻專注于直接管理項目的中原建業，在利潤表現上顯得要好一些。2020上半年，中原建業的凈利潤為3.02億元，而綠城管理同期的歸母凈利潤僅為1.63億元。

如何兼顧利潤與規模，似乎成為了代建商們需要解決的一大難題。

但由于行業內沒有太多的可參照標桿，對于摸著石頭過河的眾代建商而言，在選擇抱團的同時，盡快對接資本市場，增強自身抗風險能力才是穩妥之舉。

今年8月，海南三亞清水灣旁的威斯汀度假酒店里，綠城管理副總裁祝軍華和金地、雅居樂的高管們曾有過一場相談甚歡的溝通。

盡管具體內容難以獲知，但不難猜測，眾人談論的焦點必然離不開“代建”“輕資產”“上市”等關鍵字眼。

回過頭再看這一次輕資產聯盟的組建，或許早在8月那場觀點博鰲房地產論壇上便有了“初稿”。

據祝軍華坦言，綠城管理今年完成上市，其意義遠不止于企業自身發展，這一步對于行業而言同樣具備貢獻。“這是第一次有輕資產代建公司上市，我們上市之后預示著有更多輕資產代建公司上市。”

而據祝軍華后來透露，其在博鰲房地產論壇上和金地、雅居樂等企業們溝通的時候獲知，其實大家都有類似的上市計劃。

從某種程度來說，已經完成上市的綠城管理對于輕資產聯盟里的其他“玩家”而言顯然有著一定的借鑒意義。

除此之外，也有業內人士認為，綠城管理完成首家代建公司上市，其實一定程度上也是讓眾人看到了代建對接金融的更多可能性。

事實上，目前有不少業內人士認為代建是一個看得到“天花板”的行業。這一說法的論據便是，增量市場已經見頂，隨著房企們的進一步洗牌，中小型房企的被吞并趨勢會加劇，由此也將導致代建商們的一部分市場受到擠壓。

鑒于這種情況，有另一種聲音提出，目前代建商們涉足較淺的“資本代建”或許會是突破的關鍵。

據介紹，一般的資本代建模式是代建公司向金融機構提供開發前咨詢、土地收購及物業開發等全面服務。在利潤方面，相比起單一的商業代建模式來說，這種從開發前期就可以收取咨詢、設計費用的資本代建模式利潤回報往往也會更為可觀。

但上文所提到能夠打破所謂“天花板”的模式卻是另一種形式的“資本代建”。和傳統不同的是，這部分資本代建所面對的標的物將不再是增量物業，而更多會是存量物業、不良資產包等等。

到這時，代建商們的服務對象或許是需要推動城市更新的地方政府，也有可能是手握大量不良資產的金融投資機構等。

但正如祝軍華所說，等到大不良時代的時候，大量的資本介入。面對各種多元化的物業類型，代建商們需要構建創新的產業鏈。這種情況下，靠自我內部打造是來不及的，所以還需要跟行業里優秀的商業公司、運營公司進行合作。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 原報道|抱團取暖的代建商聯盟