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    建發股份:業務版圖與地產隱憂

    YY評級 YY評級
    2022-01-07 12:06 2478 0 0
    作為一家“供應鏈+地產”雙主業經營的企業,建發股份左手有供應鏈業務提供的穩定現金流,右手有地產開發帶來的高額利潤,

    作者:rating狗

    來源:YY評級(ID:YYRating)

    摘要

    作為一家“供應鏈+地產”雙主業經營的企業,建發股份左手有供應鏈業務提供的穩定現金流,右手有地產開發帶來的高額利潤,兩大業務在盈利與現金流方面實現了一定程度的協同互補。從經營層面來看,供應鏈業務在國內持續領先(2020年排名第三),規模優勢顯著,盈利能力位于行業中上游,周轉能力較低,基本面保持穩定;地產業務近3年才實現突飛猛進的增長。從資金流向來看,建發股份的地產業務負債端資金偏長期,供應鏈業務負債端偏短期,與各自的業務特征匹配度較高。

    與穩定的供應鏈業務對比,公司近些年在地產業務上的經營更為激進。過去3年,公司在克而瑞銷售排行榜的名次也從53名上升至32名,并于2020年成功晉升千億房企俱樂部,同時拿地強度從2018年的56%陡然上升至2020年的82%。21年1-9月份建發股份全口徑銷售額1240.6億,已躋身第23名。在行業整體實行收縮戰略之時,建發逆勢擴張土儲,突飛猛進,一路高歌。

    但這樣“瀟灑逆行者”的背影后,更多是仰仗國資股東背景的“恃寵而驕”,融資成本的相對優勢下,有息債務規模從605.30億到1,582.12億,短期債務占比攀升至40.20%,外部融資成為激進擴張的強力支撐。

    此外,在亮眼的銷售業績下,資產瑕疵開始顯現。由于2016-2017年的激進擴張,公司高溢價土地疊加限價政策出現虧損,2021年4月,公司公告稱,因受多城市限價政策影響,公司為5個地產項目計提存貨跌價準備19.81億元。而且這樣高溢價拿地的“大手筆”近年來并未見放慢腳步。

    針對這一隱患,本文對建發近幾年高溢價拿地的項目進行梳理,發現部分新增土儲預計毛利為負,以及省外部分項目去化緩慢,資產質量存在一定隱憂,短期債務壓力持續攀升下公司負債端與資產端存在一定錯配。行業負面沖擊波影響下,地產業務融資成本不可避免抬升,雖股東背景支持尚可依賴,但激進開疆后的債務壓力不容小覷。

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    原標題: YY | 建發股份:業務版圖與地產隱憂

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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