城市更新提速了

住建部2021年8月31日發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》后，以廣州為代表的大灣區城市對已批在建及已批未建的城市更新項目進行了全面核查，以防止大拆大建、濫砍濫伐、破壞歷史文化風貌等問題，廣州、東莞、佛山、珠海等地的城市更新項目在“防止大拆大建新規”發布后亦出現了長時間的暫緩甚至停滯的現象。

受地緣政治沖突、美聯儲縮表、全球經濟低迷以及國內樓市持續下行等因素的影響，自今年5月份以來，全國范圍內越來越多的城市松綁了樓市的限購限貸限售等政策，另外購房首付比例、一二手按揭貸款利率都出現了大幅的降低。在樓市松綁的背景下，城市更新作為樓市的發動機之一，在歷經“防止大拆大建新規”的核查和整頓后，目前正在大范圍地提速，以響應大基建的號召并催生樓市的購買力和購房需求。

5月31日，中國經營報報道稱，“多地按下城市更新加速鍵”。事實上，就廣義的城市更新而言，片區開發、棚戶區改造、舊居住區改造以及狹義上的三舊改造、城市更新、拆除重建、綜合整治等本質上都屬于基建的范疇，在今年依托大基建托底經濟的大背景下，城市更新的提速也勢在必行，比如上海在5月29日發布的《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》中就明確要求“加強城市更新規劃編制、政策支持和要素保障。年內完成中心城區成片舊區改造，全面提速零星舊區改造，年內新啟動8個以上城中村改造項目。中心城區舊區改造聯動政策推廣至五個新城，優化完善城中村改造政策”。

我們注意到，自5月25日國務院召開全國穩住經濟大盤電視電話會議以來，全國各省市的穩經濟政策措施都將基建放在了重中之重，在細項的政策和措施中也基本都有提及城市更新的流程精簡和審批提速優化措施，比如大灣區各城市近半個月以來城市更新的政策和市場推進力度就有明顯的改善，關于當前城市更新的現狀及實務操作情況亦更加期待大家在本周六的交流會中深入探討和交流（詳見《20220611交流會：城市更新與土地整備利益統籌項目的稅籌規劃與前融實務》）。

從大灣區城市更新的最新政策和市場變化情況來看，在國務院5月25日召開全國穩住經濟大盤電視電話會議后，廣東省召開了省政府黨組擴大會議和三場全省21個地市分片區的經濟形勢分析研判會議，重點就是審議廣東省貫徹落實國務院穩經濟政策措施的一攬子工作方案。5月底的時候，廣州市城市更新的重點代表區域（黃埔區）緊急優化了第一批城市更新項目的調整措施和近期工作目標，按照“控規模、調節奏、提品質”的新原則，黃埔區31個城市更新（含未批）項目隨后將全力提速。更準確地說，廣州的城市更新在“防止大拆大建新規”發布后歷經8個月的沉寂期后終于進入了轟油門階段，廣州2022年城市更新項目年度計劃也即將出臺。截止當前，大部分存量城市更新項目都在按新政的要求進行相關調整，比如編制或申報樹木保護專章，另外鑒于“防止大拆大建新規”中強制性指標的實施導致項目無法實現盈虧平衡，目前不少開發商都嘗試將城市更新的蛋糕做大，比如將舊村的城市更新拓展到舊村的片區開發，也即在城市更新的同時爭取承接市政配套設施建設等總包工程，以爭取政府給予的優惠政策或實現項目整體的盈虧平衡。

同樣的，東莞市自然資源局5月13日發布了《關于征求〈關于加快“三舊”改造項目動工建設確保固定資產投資的通知〉〈關于聚焦先進制造 打造高品質空間 全面加快“三舊”改造的實施意見〉意見的函》（東自然資函〔2022〕402號），這份征求意見稿的最大亮點在于簡化并聯舊改流程，通知中還明確要求“全面梳理已受理的三舊改造項目，擇優篩選一批項目納入動工清單，加快推進實施。綜合考慮權屬情況、拆賠進度、改造主體實力與經驗、項目進展、拆賠動工計劃、鎮街保障力度等因素，優先對今、明兩年可動工項目進行審查”。市場消息稱，自廣東省組織貫徹落實國務院穩經濟政策措施的一攬子工作方案以來，東莞城市更新的新政出臺亦在提速，包括密度分區管理技術標準、單元劃定方案編制和審查工作指引、東莞市國土空間規劃等細則都將會盡快出臺。

與東莞的情況類似，深圳今年上半年的代表性新政中，規劃和自然資源局2022年3月29日發布的《深圳市土地整備利益統籌辦法》（征求意見稿）、龍崗區人民政府辦公室3月26日印發的《龍崗區社區股份合作公司集體用地開發和交易監管實施細則》（深龍府辦規〔2022〕2號）等新政都重點提到了城市更新/土地整備利益統籌項目推進流程簡化以及開發商提前介入項目等諸多問題的解決方案。截止當前，深圳地區涉及產業類的城市更新與土地整備利益統籌項目的推進速度已有明顯的加快，只是未列入計劃的商住類項目門檻已明顯提高，不過已列入計劃的商住類項目的推進速度預計還是會有較大的改善。

我們認為，全國范圍內城市更新的提速將迎來國央企和優質民營房企大力擴充土儲的絕佳機會。對于爆雷房企來說，其擁有的城市更新項目儲備也很有希望通過城市更新的提速而獲得更多的轉讓或盤活機會，因此城市更新戰場的重啟對樓市和房地產行業的企穩回暖也能起到不可替代的作用。除此之外，就我們投資機構而言，除了對大灣區城市更新項目提供市場化的前期融資，我們目前已更加關注內地城市由城投平臺主導的片區開發、城市更新、棚改等項目的融資業務機會，因為城投非標已成為我們今年最重要的業務增長點。