“園區(qū)開發(fā)商”14億債務違約，母公司深陷流動性危機

作者：小債看市

來源：小債看市（ID：little-bond）

今年初，華夏幸福存續(xù)債券集體下跌，市場傳言其存在兌付風險。隨后多家評級機構下調(diào)其評級，“環(huán)京龍頭房企”面臨巨大資金壓力爆發(fā)債務危機。

6月1日，九通基業(yè)投資有限公司（以下簡稱“九通投資”）旗下“18九通02”未按期足額償付本息，已構成違約。

據(jù)公開資料，私募債“18九通02”發(fā)行于2018年6月，當前余額14億元，票息5.9%，期限為3（1+1+1）年，應于今年6月1日到期。

值得注意的是，這是九通投資首次發(fā)生債券違約，今年以來評級機構連續(xù)下調(diào)其評級，一路從AA+下調(diào)至C。

《小債看市》統(tǒng)計，目前九通投資還存續(xù)21只債券，存續(xù)規(guī)模達108.74億元，其中一年內(nèi)到期的有21.13億元。

存續(xù)債券到期分布

眾所周知，九通投資是華夏幸福（600340.SH）間接全資子公司，今年初華夏幸福爆發(fā)債務危機，目前已有9只債券違約，違約規(guī)模達183.14億元。

據(jù)公開資料，九通投資成立于2007年，經(jīng)營范圍包括對工業(yè)園區(qū)基礎設施建設、房地產(chǎn)開發(fā)投資；工業(yè)園區(qū)基礎設施建設施工等。

從股權結(jié)構看，九通投資是京御房地產(chǎn)100%控股子公司，是華夏幸福間接全資子公司，公司實際控制人為王文學。

股權結(jié)構圖

近年來，受環(huán)京房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，九通投資的銷售額增速大幅下滑，銷售回款放緩，盈利能力持續(xù)惡化。

2018和2019年，九通投資的業(yè)績分別下滑22.3%和42.77%，2020年實現(xiàn)歸母凈利潤56.46億元。

盈利能力

同時，九通投資經(jīng)營獲現(xiàn)能力也在惡化。

2017-2019年，九通投資經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額分別為-161.99億、-90.69億以及-143.55億元。

截至2020年末，九通投資總資產(chǎn)為2242.85億元，總負債1756.47億元，凈資產(chǎn)486.37億元，資產(chǎn)負債率78.31%。

值得注意的是，九通投資還有85億永續(xù)債，若將其權益中其他權益工具中的永續(xù)債務剔除，財務杠桿將更高。

財務杠桿水平

從債務結(jié)構看，九通投資主要以流動負債為主，占總債務的69%。

截至同報告期，九通投資流動負債有1217.41億元，主要為其他應付款，其一年內(nèi)到期的短期債務有417.96億元。

相較于短債規(guī)模，九通投資流動性異常緊張，其賬上貨幣資金僅有30億元，與短債間形成巨大資金缺口，短期償債風險巨大。

在財務彈性方面，截至2020年末九通投資授信總額有3312.36億元，未使用授信額度2660億元，表面看備用資金充沛。

銀行授信情況

除此之外，九通投資還有539.06億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計469.62億元。

整體來看，九通投資剛性債務有904.11億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為51%。

有息負債高企，2020年九通投資的財務費用高達83.95億元，另外其管理費用也不低，期間費用對公司利潤形成嚴重侵蝕。

期間費用

資產(chǎn)質(zhì)量方面，由于產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務結(jié)算速度較慢，回款周期較長，九通投資應收賬款中沉淀了大量的基礎設施建設投入，資金周轉(zhuǎn)效率待提升。

截至2020年末，九通投資應收賬款577.72億元，是其凈資產(chǎn)的1.2倍，且賬齡較長，對資金形成大量占用。

總得來看，環(huán)京房地產(chǎn)調(diào)控以來，九通投資盈利水平下降，經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)惡化；流動性持續(xù)下滑且明顯吃緊，無法覆蓋短期債務；應收賬款高企，不僅對資金形成占用，而且存在一定回收風險。

1998年，王文學在廊坊成立了華夏幸福的前身——華夏房地產(chǎn)，同年10月“華夏花園”開盤銷售，房地產(chǎn)事業(yè)起步。

后來，在知名地產(chǎn)策劃人王志綱建議下，王文學重倉環(huán)京區(qū)域，將企業(yè)定位為產(chǎn)業(yè)運營商，采用長短結(jié)合的運營模式，即長做工業(yè)園區(qū)，幫助政府招商，短做房產(chǎn)住宅，以短養(yǎng)長。

2002年初，廊坊市政府召集了包括華夏幸福在內(nèi)的河北五大開發(fā)商，希望對標蘇州工業(yè)園區(qū)，在政策支持下把固安縣發(fā)展起來。

最終，華夏幸福與固安縣政府簽了60平方公里、限期50年的開發(fā)協(xié)議，開發(fā)建設固安工業(yè)園，開啟了產(chǎn)業(yè)新城事業(yè)。

此后，王文學在環(huán)京區(qū)域大舉拿地，在固安、廊坊、香河等地開發(fā)一系列產(chǎn)業(yè)新城及可售的住宅類項目孔雀城。

據(jù)說，在環(huán)京樓市最火熱的時候，華夏幸福的銷售人員僅靠著沙盤就能完成業(yè)績。

依靠對環(huán)京區(qū)域的布局，2016年華夏幸福銷售額超1200億，首次突破千億大關，成為全國少有的區(qū)域性千億房企。

2017年4月，雄安新區(qū)規(guī)劃出臺，華夏幸福股價一周內(nèi)翻倍，市值一度超過1300億元。

可惜好景不長，兩個月后廊坊市宣布執(zhí)行三年社保限購，環(huán)京房價應聲下跌，華夏幸福銷售也受到了很大的沖擊。

2017年，華夏幸福實現(xiàn)銷售額1522億，增速較上年的66%大幅下降40個百分點。

為了應對現(xiàn)金流危機，華夏幸福開始裁員縮減規(guī)模，減少拿地，2016年-2018年其儲備開發(fā)用地規(guī)劃計容建筑面積連續(xù)兩年下降。

即便如此，依然不能解決華夏幸福面臨的巨大資金壓力。

2018年7月，華夏幸福引入戰(zhàn)略投資者——中國平安，后者以137.7億價格拿下19.7%股權，成為公司第二大股東，雙方明確在產(chǎn)業(yè)新城、綜合金融服務和新興實業(yè)等領域加強戰(zhàn)略協(xié)同合作。

平安入股后，華夏幸福發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)椤爱a(chǎn)業(yè)新城+商業(yè)地產(chǎn)”的雙輪模式，但其銷售額僅在2018年小幅增長，近兩年都是下滑狀態(tài)，銷售回款也大幅減少。

今年初，華夏幸福存續(xù)債券集體下跌，市場傳言其存在兌付風險。隨后多家評級機構下調(diào)其評級，“環(huán)京龍頭房企”面臨巨大資金壓力爆發(fā)債務危機。

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原標題： “園區(qū)開發(fā)商”14億債務違約，母公司深陷流動性危機