習REITs 
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作者：李未來
來源：華夏時報
公募REITs的橫空出世，讓國內中小投資者在購買商品房之外，又多了不動產領域的其他投資選擇。
8月7日，中國證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（下稱“《指引》”），公募REITs將在基礎設施領域率先試水，與此前的資產支持證券相比，公募REITs的發行對象不再以機構投資者為主，而是面向廣大老百姓，流動性將大大提升。
一些從事產業園區開發和基礎設施建設的企業正躍躍欲試，它們大多看好公募REITs在盤活存量資產、拓寬融資渠道等方面帶來的利好。此前極少發行資產支持證券的張江科技、中新集團稱要積極探索REITs。華夏幸福在回復記者采訪時表示，“基礎設施REITs具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產，有助于推動基礎設施投融資市場化、規范化健康發展。”
北京某信托公司總經理在接受《華夏時報》記者采訪時表示，“對于央企，尤其是建筑類企業，這是利好消息。通過基礎設施REITS讓部分比較好的資產上市，一方面解決了央企國企控風險降負債的要求，另一方面為廣大投資者提供了收益高于銀行理財的一類固定收益產品。”
REITs（Real Estate Investment Trusts），即不動產投資信托基金，是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
此前中國不動產投資領域有類似的資產支持證券產品，但以私募基金為主，并沒有真正意義上的公募REITs。
上述北京某信托公司總經理對記者表示，“原來資產證券化的投資者算是債權投資，也基本上都是機構投資者主導，除了原來央企AAA的優先級之外，其他的基本沒什么流動性，都要持有到期。”
此次證監會發布的《指引》，意味著公募REITs要在基礎設施領域率先開展，這是前所未有的。
根據《指引》的要求，公募REITs基金在試點階段將比照股票網下詢價機制定價，定價后比照LOF基金模式發售、封閉式基金運作，采用“戰略配售+網下詢價發行+公眾投資者”的方式發行，80%以上基金資產投資于基礎設施資產支持證券，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。
“這次公募基金是可以對老百姓發行的，公募基金如果加上類似LoF（上市型開放式基金）這種交易機制，就可以有二級市場了，法律關系上這是股權投資，投資者更有風險自擔的理念，不用搞剛性兌付。” 上述北京某信托公司總經理說。
在國外，公募REITs已經有了較為成熟的市場。美國于20世紀60年代推出公募REITs，中建投信托總經理譚碩表示，“美國REITs底層資產類包括辦公地產、工業地產、零售地產、基礎設施、數據中心、醫療健康等14種資產類別，在三大交易所上市的REITs有220多只，流通市值超過1萬億美元，其中美國基礎設施REITs市值占總市值的比例最高，達到20%以上。”
不過，據譚碩稱，美國是在其國內REITs發展了將近50年后（2007年）才將基礎設施正式納入REITs范疇的。
中國與之恰好相反，要率先在基礎設施領域試水，并且從一開始就對公募REITs經營行為進行了規范。根據《指引》規定，公募REITs基金管理人除應當具備常規公募基金投資管理能力外，還應當配備不少于3 名具有5 年以上基礎設施項目投資管理或運營經驗的主要負責人員。
對于公募REITs，一些涉足產業園區和基礎設施領域的企業躍躍欲試。
在證監會發布《指引》之前，上海張江高科技園開發有限公司（下稱“張江高科”）就曾向投資者宣布，“公司將積極研究探索以發行公募REITS方式創新運營有關項目，探索園區開發創新融資方式，促進園區開發可持續發展。”
7月20日，中新蘇州工業園區開發集團股份有限公司（下稱“中新集團”）在回復投資者提問時表示，“目前啟動的公募REITs試點主要針對基礎設施領域，公司將對此保持密切關注，在做好主營業務的同時積極研究國家政策，結合公司戰略發展需求開展業務。”
記者了解到，無論是張江高科還是中新集團，此前都極少發行資產支持證券，其基礎設施領域的PPP項目融資多以銀行借款和發行債券為主，因此有較多的長期借款和應付債券。如截至2019年年底中新集團長期借款約25.15億元，占其總資產的比例約10.87%；截至2019年年底張江高科長期借款約17.59億元，應付債券約39.41億元，這兩項負債占其總資產的比例為22.25%。
華夏幸福較多嘗試以發行資產支持證券的方式融資，但證券持有者都是機構投資者。比如華夏幸福于2017年12月19日成立的固安工業園區新型城鎮化 PPP 項目資產支持專項計劃，募集資金32億元，次級資產支持證券由九通基業投資有限公司持有。
華夏幸福在接受記者采訪時表示，“基礎設施REITs具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產，有助于推動基礎設施投融資市場化、規范化健康發展。”
華夏幸福還稱，“近年來，公司積極把握都市圈核心圈層的發展機遇，堅持做大做強產業新城業務，積極拓展融資渠道，依托各地優質產業新城項目進行資產證券化融資，受到市場投資者廣泛認可。下一步，公司將結合業務實際情況，持續關注相關政策。”
上述北京某信托總經理向記者表示，“目前基礎設施REITS的基礎資產主要是針對原來PPP項目或類PPP項目形成的有穩定現金流的資產，比如污水處理、高速公路等，這些資產大量持有在地方政府平臺和央企手上，本身是良好的穩定現金流的股權類資產，但是對接的基本都是銀行貸款，這樣加大了地方政府平臺和央企的負債率。通過基礎設施REITs讓部分比較好的資產上市，一方面解決了央企國企控風險降負債的要求，另一方面為廣大投資者提供了收益高于銀行理財的一類固定收益產品。但核心是要解決負債問題。”
對于中小投資者來說，公募REITs可能是比股票風險更低，比債券收益更高的一種投資方式。記者了解到，REITs的回報率由兩部分組成：一是現金分紅，二是資產升值回報。其回報相對穩定。上海證券交易所債券業務中心總經理佘力表示，“從美國市場來看，在過去20年中，REITs年化收益率為9.95%。2020年以來，受疫情影響，國際市場基礎設施REITs品種也仍然有增長15%的業績。”
北大光華中國REITs研究中心執行主任張崢認為，REITs產品是提供穩定現金流，風險收益對稱，透明度較高的標準化產品。因為REITs投資定位于不動產項目成熟期，相對于開發階段、非成熟階段的不動產資產，這種成熟期不動產資產是以現金流為基礎，透明度相對比較高，不容易產生所謂的估值分歧。
不過，上述北京某信托公司總經理認為，公募REITs是替代信托理財的一個方式，但是總量又不會太大，替代作用整體有限，“這次還是沒解決稅收的問題。其實我們已經有很多REITs或者類REITS產品了，基金層面對個人投資者理論上是沒有稅了，但是項目公司還要繼續征所得稅，這個與國外先進經驗比是制約規模的主要問題。這次的產品，已經在除了稅以外的所有方面都與國際先進產品接軌了，尤其是關于90%必須用于分紅，這個是國外產品是否征所得稅的主要指標。”
商業地產一直是資產證券化運營比較活躍的領域，寫字樓、商場也是經常被用作底層資產的項目，但公募REITs為何要先在基礎設施領域試行？
“這次從基礎設施試點應該是因為基礎設施的現金流更靠譜，商業地產回報率還是偏低，不如先從基礎設施領域做出些經驗來，再看怎么拓展。”上述北京某信托公司總經理表示，剛開始估計也就是百億左右的規模，因為完全符合選擇管理辦法的項目還是不多的，符合辦法，收益又符合市場要求的就更少了，總的這類應該是萬億規模，但是剛開始也就是百億級別開始試點
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