丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
落戶未滿5年則需連續繳納2年社保，非本地戶口需連續繳納4年社保，才能在限購范圍內購買1套，與此同時，搖號規則與社保掛鉤，購房意向登記家庭數量與公開銷售房源數的比例≥10:1時，進入社保年限排序。
新政之前，杭州新房市場已按下暫緩鍵，之后，新房市場迎來一波供應潮，新政首日至8月16日，共有40盤領出51張預售證，釋放房源11561套，創今年單周以來新高。
新房市場火熱的另一個主要原因在于，杭州已連續6個月供求比小于1，處于供不應求狀態，尤其核心區出現部分板塊斷供情況，新開盤項目基本會直接進入限售環節，低中簽率已成市場常態。
01
十天新增萬套房源
51張預售證，11561套房源集中入市，新政到位與否將迎來驗證。無論如何，這對新房市場出現斷供的杭州來說，猶如注入一劑興奮劑，市場情緒高漲。
這些房源中，不乏紅盤熱盤，比如亞運村“三兄弟”中華潤亞奧城、綠城·桂冠東方悉數進場，供應房源達到2787套，促使亞運村成為此次供應潮的“主戰場”。而杭州壹號院、萬科·前宸、丹楓四季、地鐵萬科天空之城等紅盤加推，供應近六千套房源，占本輪總供應量超五成。
“這一波搖號大概率是無房家庭和‘社保巨子’的狂歡。”杭州一位業內人士這樣感嘆，而在杭州各個購房群中，會否觸發社保排序，成為焦點話題。
隨著首批取證項目結束登記，8月17日，杭州首個觸發社保排序的項目溪上儷庭登記結果出爐，實際入圍的322戶中，有259戶以15年8個月頂格入圍，另外63戶僅少了1個月社保，并列入圍，熱度可見一斑。
而杭州市場在新政后出現微妙的分化。此前呼聲較高的亞運村“三兄弟”之一的綠城桂冠東方第一張預售證遇冷，意外地沒有觸發社保排序。相鄰板塊的花曜里也遭“滑鐵盧”，分流之下，96套房源僅登記了112組 ，中簽率高達85.71%。
回顧前7個月，杭州市場有兩個供應開閘的月份，1月杭州共釋放出105張預售證共20088套房源，彼時杭州進一步升級調控，搖號中簽率10%以下項目限售5年；4月，經歷了“法拍房”限購等新政，再次釋放1.3萬套房源。進入8月，隨著市場供應量的增加和供應結構的改變，“8.5”新政的調控力度及有效性也將得到驗證。
圖：2021年1月-8月16日杭州單月取得預售證情況（單位：套、%）
數據來源：CRIC
02
杭州打新市場持續火爆
自2020年二季度以來，杭州房地產市場明顯轉暖，成交持續高位運行。進入2021年，市場持續火爆，成交顯著放量。典型如5月，隨著前期認購房源集中網簽備案，商品住宅成交面積飆升至432萬平方米，成交套數達到38428套，創歷史新高。1-7月，杭州累計成交1446萬平方米，同比增長70%，較2019年同期更是翻倍增長。
這背后，有兩大核心要素支撐。
一直以來，杭州樓市打新盛行，在一、二手價格倒掛，買到即賺到心理預期之下，杭州似乎已進入全民盲目搖號狀態，即便是在“1.27”新政（中簽率低于10%的房源實行限售5年）后，打新市場熱度依舊延續。據統計，2021年上半年杭州約有57個樓盤、21759套房源限售5年，最低中簽率僅為1.58%。
在此輪供應開閘中，杭州壹號院便是一二手房倒掛的典型案例。根據其銷售公示方案，該項目可售房屋套數82套，均價4.81萬元/平方米，其中已有6套被A類人才提前鎖定。目前，杭州壹號院在售二手房房源共29套，掛牌價均在11萬元/平方米以上，單價每平米價差在六萬元左右，以此計算，一套330平米的杭州壹號院一二手房最大差價將達到2000萬。
一位已成功登記杭州壹號院搖號的購房者直言，“我在鎮里的銀行就遇到三個搖壹號院，預計參與搖號的人不少于1500人”。這其中，懷著“搖到即賺到”心理去碰運氣者不在少數。
此外，杭州人才引進政策相對寬松，人才凈流入率連續兩年保持全國第一，為樓市吸納了不少“房票”。
2019年4月，杭州大幅放寬落戶標準，專科及以上人才在杭州工作并繳納社保即可落戶，全年新引進35歲以下大學生達到21.2萬人。2020年2月，杭州落地引才“新八條”，給予各類人才生活補助、租房補貼、購房補貼等，全年新引進35歲以下大學生進一步提升至43.6萬人，人才凈流入率繼續保持全國首位。
圖：2011年-2021年前7月杭州商品住宅供求量價（單位：萬平方米、元/平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
03
二手房成交量創近2年新低
一面是新房市場熱度延續，另一面二手房市場失去原有熱度，成交量自3月達到高點以來連續4個月下滑。
7月，杭州全市（除富陽、臨安外）共成交6326套二手住宅，環比下跌22.3%，同比下跌40.3%，且創下近兩年單月成交量新低（疫情及春節假期除外）。成交量持續走低的同時，成交金額不斷下跌，7月全市僅成交197億，較6月下跌23.5%，成交單價也有所回調。
分區域來看，作為杭州二手住宅的成交主力，余杭區二手房7月成交量較3月份整整跌了約60％，這意味著部分剛需購房者開始選擇觀望。
受金融政策收緊的影響，利率提高以及房貸緊縮，導致購房者購房成本加大，購房意愿大幅度降低。
多位中介門店銷售人員驗證了這一市場變化，7月二手房市場帶看量出現明顯下滑，不單購房者心態發生變化，房東的心理預期也發生了明顯的改變，主動降價的房源逐漸增多。
需求縮減之下，8月二手房市場仍然不容樂觀，從周成交數據來看，新政之下二手房8月第一周（8.2-8.8）杭州二手房環比跌19%，同比降幅擴大至54%。一方面，“8.5新政”出臺，導致樓市房票直接砍掉30%，三成購房者失去了買房資格，二手住宅市場將受到一定的沖擊。另一方面，由于新房市場供應開閘，其中不乏市場期待已久的紅盤，部分有買房資格的購房者將轉戰新房市場，后續成交規模大概率延續下行趨勢。
圖：2021年1月-2021年7月杭州二手住宅成交量價（單位：套、元/平方米）
數據來源：CRIC
從目前市場情緒來看，短期內杭州樓市想要實現快速降溫，仍有些難度。
杭州新房市場整體出現供不應求的狀態，購房者“看漲”預期強烈，部分購房者在不分析項目優劣勢的情況下，進入盲搖階段，新房市場熱度難降。此輪加大供應之后分流作用顯著，后續爆冷盤或再出現，而低價盤則因需求原因及低總價門檻，仍受到追捧。
限價政策下，杭州市場仍然存在較大的一二手房價差，一系列打補丁式政策出臺之后，部分投機行為被遏制，但資產相對充裕的購房者依然有獲取房票可能，一旦“打新”潮難以遏制，后續或將出臺更多限制性政策，包括發布二手房指導價、將臨安納入限購范圍等。
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