觀點 
更多干貨，請關注資產界研究中心
作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
觀點地產網 5月26日下午，位于上海虹橋的綠地公館會議室內，坐滿了趕來參加綠地2020股東大會·的中小股東。盡管當天上海突發狂風暴雨，卻依然沒能阻礙股東們的熱情。
這些股東中，有一些從外地趕來，他們等待著在股東大會向管理層傳達各自的訴求；當然也不乏連續幾年參會的“老面孔”，不時與身旁的人交換著持股心得。
不過，從他們的言語中能感受到，對于綠地股價提升的期盼。截止5月26日收盤，綠地控股報于5.86元，單日漲0.51%；5月27日收盤價維持5.86元——同今年年初時相比，一直是橫盤狀態。
下午兩點整，張玉良準時現身，坐于主席臺上，董秘、財務副總坐于一邊，而監事會和部分獨董則坐在臺下。此外，現場還有20余位少數股東及股東代表蒞席。
一如既往，股東大會分成兩個部分，首先是例行公事的報告、議案、投票，審議并表決了包括2020年度利潤分配預案、2021年房地產項目儲備權益土地總投資額、2021年度擔保額度等在內的11項議案；緊接著，便來到了股東們翹首以盼的問答環節。
對于股東們每年必提的股價問題，張玉良也表達了無奈：“我們一直很遺憾、很內疚，一直覺得公司股價被嚴重低估。”
據他介紹，全面加強市值管理已經成為綠地今年的工作重點之一，同時也是上海國資委對于公司國有企業專項工作要求的內容之一。目前，公司已成立了以董秘王曉東為負責人的市值管理工作小組，公司將提升相關工作、加強媒體引導。
此外，針對股東們關注的“酒店REITs”、“項目跟投”等問題張玉良也一一予以回應。
加快酒店資產變現
長期以來，綠地負債備受外界的關注。隨著監管層“三道紅線”政策出臺，綠地成為國內前30強房企中唯一一個“紅檔”國企，如何“去杠桿、降負債“亦成為了在場股東最關心的話題之一，同時也有股東對降負債會不會影響公司發展產生了疑慮。
據觀點地產新媒體了解，截止2020年末，綠地控股剔除預收款后的資產負債率為84.1%，較上年同期上升1.3個百分點；凈負債率為139.2%，較上年同期下降17.7個百分點；現金短債比為0.97，同比提升0.21。
對此，張玉良表示：“我們堅持的觀點是，第一要堅定不移地降負債；第二要平衡好降負債與發展的關系，如果放棄發展來降負債，我覺得這不是很好的降負債。所以我們一季度負債同比大幅下降，但增長還在穩固進行。”
據董秘介紹，綠地早在去年就提出了“三年三步走去杠桿”計劃，具體為通過降低有息負債規模、調整短期、長期負債結構、增加非受限貨幣資金等手段進行降檔。截至2月底，綠地已成功實現現金短債比超過1，“一條紅線”提前“轉綠”達標，比原計劃的6月整整提前了一個多季度。
此外，張玉良表示，“第二條”紅線目前也在加大力度改善，相比于原來的計劃可能會有大幅度的提前，力爭年內實現兩條線“轉綠”。
至于“如何維持降負債與發展之間的平衡”，股東大會上張玉良也給出了最新的答案，“計劃將一部分資產進行處理，資金用于轉型投資”。據悉，綠地近期已將位于東京、悉尼的酒店進行了出售。
張玉良也坦言，目前綠地管理著近300家酒店，手上酒店的資產量較大。除了直接出售，綠地還計劃將酒店放入新加坡REITs項目的資產包中。“這些酒店處置與打包REITs上市，公司是同步推進的。我們準備有計劃地去化一部分整棟持有來實現降負債與產生利潤。”
據了解，綠地新加坡REITs項目于2020年12月28日獲得新加坡證券交易所的上市許可，主要以綠地旗下相關酒店資產作為底層資產，計劃于2021年5、6月間上市。這將是中國特大型國企首支在新加坡上市的REITs項目，也是首支人民幣和新加坡元雙幣種交易的產品。
事實上，早在2016年綠地便提出要將旗下19家酒店物業打包以REITs形式在新加坡證交所主板上市。雖然經過五年蹉跎，但此次酒店REITs成功獲批上市，無疑是綠地集團“減重”的又一次重要突破。
據張玉良介紹，首批REITs的資產中包含有4家酒店，總價值超30億元，近期就會上市。同時該REITs并非一次性脫售自持酒店，而是計劃長期向REITs注入資產，每隔半年可以加一批資產進去。
資料顯示，2021年1-3月，綠地酒店客房數為12246間，入住率為45.8%；取得經營收入3.83億元。而2020年公司酒店取得經營收入16.6億元，占營業收入的0.36%。
繼續加大跟投要求
該報道稱，綠地的跟投初步計劃是先面向市場化新項目，主要包括2020年10月以后新投資、后續擬落地的項目，也包括合作類型的新項目，這些新項目將率先做跟投試點。一個項目的跟投份額比例初步考慮是，事業部和項目團隊4 ：6，可以配資1 ：2。城市總以上管理層，包括直接參與跟投項目管理的團隊人員，未來都要強制跟投，基層員工可自愿跟投。
然而，隨著房地產行業進入“白銀時代”，土地紅利、金融紅利逐漸消失，近兩年來曾經為無數房企員工帶來超高紅利的跟投制度，在業內呈現出降溫的趨勢。不少房企開始選擇調整、淡化跟投機制。
以碧桂園為例，其更新了同心共享制度。主要有4個方面的變化：縮小跟投人員范圍，包括區域總裁在內共7人；建立區域資金池，封閉5年，期間本金不斷滾投，每年分紅一次，期滿返本清算；降低配資比例，區域總裁按1:2，其他崗位按1:1；掛鉤誠信檔案，區域經營質量差，則滾投倍數設上限，且進一步降低配資比例。
于是，現場便有股東提問“綠地推進跟投的出發點在哪里？”。
不同于同行們的淡化跟投，張玉良指出，公司總結分析了行業里各家公司的項目跟投情況，針對公司自身情況進行了完善提升，并從去年四季度開始加大了跟投的要求。其目的主要是為了讓團隊與項目進行利益捆綁，進一步提升管理效能。
對于目前跟投的成效，張玉良顯得很滿意：“今年一季度，公司推進了7個跟投項目。從目前來看，跟投給項目所帶來的效果都是非常正面的。”
同時，他十分肯定地表示：“下一步將加大跟投的要求，凡是市場化條件下，具備跟投條件的可以跟投。不過，目前市場變化比較快，公司也會及時適應市場變化，加大跟投力度。”
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“觀點”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
