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作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（guandianweixin）
觀點地產網 金科股份80億元公司債歷時近半年的提交申報、受理、反饋、通過、提交注冊，層層審核，終于迎來首期發行。
只是過程依舊曲折艱辛。
金科股份本次債券采取分期發行的方式，其中首期發行債券（即“本期債券”）面值不超過19億元（含 19億元），剩余部分自中國證監會注冊發行之日起二十四個月內發行完畢。
1月27日，金科股份發布公告稱，其2021年面向專業投資者公開發行公司債券（第一期）票面利率確定為6.2%。該債券分為兩個品種，品種一為4年期，品種二為5年期，最終品種二未發行。
一則普通的發債披露公告，無太多特別之處。而值得關注的是，金科股份前一天連續發布6個延長簿記建檔時間的公告，時間從16:00延長至21:30，基本上每隔一小時發布一次。
延長簿記建檔頗為常見，房企發債不時會有這種操作，但一般都是1-2次延長時間。對于6次延長簿記建檔時間，一業內人士評價為“罕見的現象”。
金科股份方面則對觀點地產新媒體表示，這次主要是部分機構投資者履行內部流程的原因造成的延長簿記建檔時間，公司債簿記延時是很正常的操作。
簿記建檔里的博弈
不管是否為正常現象，都可以從金科股份此次發債情況先行探究。
金科股份此次擬發行19億元公司債，每張面值為100元，發行數量為不超過1900萬張，發行價格100元/張。而參與本期網下發行的每家專業投資者的最低申購數量1000手（100萬元），超過1000手則必須是1000手的整數倍。
募集說明書顯示，債券的牽頭主承銷商、簿記管理人、債券受托管理人均為中山證券，聯席主承銷商為申萬宏源、中信證券、西南證券和中泰證券。
而中山證券在此次簿記建檔中發揮關鍵性作用。
關于簿記建檔，其實是一種系統化、市場化的發行定價方式，包括前期的預路演、路演等推介活動和后期的簿記定價、配售等環節。
根據網上資料，簿記建檔人需將每一個價位上的累計申購金額錄入電子系統，形成價格需求曲線，并與發行人最終確定發行價格。
。利率是操作的核心。按照《深交所公司債券簿記建檔發行業務指引》，簿記管理人按照利率（價格）優先原則配售公司債券。在邊際區域配售時，簿記管理人原則上按比例配售，并可根據實際情況進行合理調整。
回到金科股份本期債券，1月26日，金科股份和中山證券在網下向專業投資者進行了票面利率詢價，該債券品種一和品種二的利率詢價區間分別為5.2%-6.2%和5.5%-6.5%。最終經協商，最終確定本期債券品種一票面利率為6.2%，品種二未發行。
金科股份擬按上述票面利率于2021年1月27日至2021年1月28日面向專業投資者網下發行。
因為品種二未發行，此次最終確定的票面利率為上限定價。這對投資者有利，而對金科股份意味著最高成本。
通常來說，延長簿記建檔時間會是發債方與投資方之間的博弈。有一些案例稱，債券投資方一開始會報上限利率，結果會在推拉過程中被發債一方壓到低位，而更多的情況是發債方壓低利率的做法。
比如上一個同樣是延長簿記建檔的綠城集團。于1月11日，綠城集團曾發布兩個關于延長公開發行2021年公司債券（第一期）簿記建檔時間的公告，將簿記建檔結束時間由1月11日17:00延長至21:00，再延長至21:30。
綠城該債券發行規模為25億元，分為兩個品種，品種一的票面利率詢價區間為3.60%-4.40%，品種二的票面利率詢價區間為4.00%-4.80%，最終確定債券品種一的票面利率為3.92%，品種二全額回撥至品種一。不難看出，最終利率是往低處走的。
而金科股份看起來并沒有成功壓低利率。對這種情況，一業內分析稱，一般是因為投資者需求差，認購不踴躍，債券賣不出去。
其續指出，房企當前信用都比較差，資金鏈也緊張，金科股份作為A股，就是名義利率可能比港股更低（目前港股房企都在10%左右），實際可能還有暗中補償或者打折，可能實際成本更高。
艱難發債里的大環境
IP Global中國區首席經濟學家柏文喜則認為，6次延長簿記建檔時間，邏輯上是技術原因，有可能還有發行計劃較難完成因素在內。
這或許又與金科股份基本面有關系。最為直觀的是，金科自身發債風險亦有之。
數據顯示，截至2020年9月末，金科股份有息負債規模為1027.97億元，其中 2020年10-12月及2021年到期的有息債務余額為405.96億元，占比為39.49%，存在一定的集中兌付壓力。
金科股份負債規模增長較快，主要系為擴大業務規模，土地儲備及在建項目投資額不斷增長，購買原材料等短期營運資金需求和補充項目建設等長期營運資金需求增長較快。
其在債券募集說明書中也提到，若房地產市場或金融市場發生重大波動，資金來源保障不足，將導致償債壓力較大。
數據顯示，2017-2019年末及2020年9月末，金科股份流動比率分別為1.71、1.55、1.45和1.38，總體呈下降趨勢，速動比率分別為0.44、0.38、0.38和0.35，總體呈波動趨勢。若未來速動比率持續降低，將對短期償債能力造成不利影響。
而金科股份未來五年（2021-2025年）的發展規劃，是力爭2025年沖擊4500億元銷售目標。這也意味著，其往后需要更多資金用以支撐發展。
截至2020年12月16日，金科股份尚在存續期內的直接融資情況涉及公司債、中期票據、尾款ABS，總發行規模176.3億元，余額160.09億元。于本期債券發行后，金科股份及子公司累計境內公開發行債券余額最高為114.397億元。
另一方面，多次延長簿記建檔時間，或許還與整體市場大環境相關。柏文喜指出，近段時間發公司債的市場環境相對而言還是比較寬松，因為流動性相對充裕。
“但是由于前段時間幾家AAA評級的國企違約，導致市場對公司債反應冷淡，而金科又屬于更為敏感的房企，因此發行成本和難度稍大也在情理之中。”上述人士解釋。
按照募集說明書所披露，中誠信國際雖然評定金科股份本期債券的信用等級為AAA，但亦關注到房地產行業政策、杠桿比例較高且貨幣資金對短期債務覆蓋不充分、重要股東發生變更等因素對公司經營及信用狀況造成的影響。
實際上，年初向來都是房企發債頻繁的時間段。相關媒體統計稱，截至1月中旬左右，已有逾30家房企籌劃發行債券進行融資，涉及綠地、龍湖、華僑城、金地、時代中國等房企，募集金額近千億元。
之所以發債積極，主要是大多數房企償債壓力較大。近期，有研究機構發布報告稱，2021年房企到期債務規模預計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關。
根據該報告所預測，2021年房企發債結構仍將以境內融資為主，致使境內融資呈現緊張趨勢，融資成本延續2020年年末翹尾趨勢；境外債市保持不確定預期，短期票面利率波動較大。
與此同時，即便是短期對于債券市場信心恢復了，但后續債券市場投資信心和投資意愿方面仍存不確定性。
在業內人士看來，“房企發債幾乎都是借新還舊，新增凈融資額應該是下降或者幾乎為零。”
疊加三道紅線、市場調控等多種因素，房企壓力尚存。金科股份亦如是，據其透露，此次發行債券募集資金扣除發行費用后，擬用于償還公司債券回售或兌付本金或利息。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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