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作者：西政財富
來源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
受地產金融強監管的影響，小貸公司近兩年在地產前融業務領域表現地相當活躍，目前也已成為地產前融資金的重要補充。自2019年7月最高人民法院、最高人民檢察院、公安部、司法部印發《關于辦理非法放貸刑事案件若干問題的意見》通知后，手上持有小貸牌照的企業開始對小貸公司大量增資，以期加大對外放貸規模，另外在放貸資質問題引起短拆、過橋業務操作受限的情況下，小貸公司異軍突起并順利搶下了不少的前融業務份額。為便于說明，我們財富中心梳理了小貸公司配合我們操作地產前融業務的相關情況，并就小貸公司操作土地款及土地競拍保證金的相關操作事宜做詳細說明，以供同業人士參考。
一、小貸公司土地款融資方案（示例）
1.在成功競拍項目后，小貸公司控制下設立有限合伙企業，并持有項目公司70%的股權，開發商持有項目公司剩余30%的股權，并將其持有的30%股權質押給小貸公司。
2.開發商需先將土地款的30%實繳至項目公司后，小貸公司通過其控制的合伙企業將70%土地款部分以股東借款等形式注入項目公司，并由小貸公司人員定向將土地款打入政府財政收款賬戶。
3.對于部分地區規定競得土地后不得直接轉讓項目公司股權的，則可在項目公司上設立SPV，小貸公司資金通過其控制的合伙企業（SPV）間接持有項目公司股權。
4.取得土地證后，土地后置抵押至小貸公司；開發商所屬地產集團公司提供擔保；監管章、證、照等。
1.小貸公司控制的SPV與開發商共同設立拍地平臺公司，并約定投資城市范圍及項目類型，資金用于繳納標的項目的土地保證金。其中，小貸公司資金持股70%，出資3億元；開發商區域公司持股30%，并將對應的出資質押給小貸公司或其指定主體。
2.拍地平臺公司下設若干項目SPV，雙方確認需要參與拍賣的標的項目后，由指定的項目SPV繳納拍賣保證金：
（1）若未拍得目標項目，則保證金原路返回；
（2）若拍得目標項目的，則保證金作為土地款的一部分繳納于政府，項目SPV下設項目公司作為開發主體（可溝通引入新的資金方共同成立項目公司），開發商或新引入的資金方向項目公司提供借款用于繳納剩余土地款（備注：是否允許引入新資金方成立項目公司，即并非項目SPV100%持股項目公司，需事先與小貸公司溝通）。
3.拍地平臺公司的退出：土地出讓合同簽署后3個月內，開發商或其指定主體受讓拍地平臺公司持有的項目SPV100%股權。
4.融資到期后，開發商回購SPV持有的平臺公司的股權，并結算剩余利息。
（一）融資主體要求
小貸公司開展地產前融業務針對的是差異化的市場，其中很多都是銀行、信托無法準入或無法放款的客戶，原則上只要項目比較優質一般都能準入。
（二）授信額度或貸款金額
地產項目的前融業務中，主要的融資需求是土地競拍保證金、土地出讓金、開發建設資金等，按行業慣例，授信額度或貸款金額一般按土地出讓金繳款總額或抵押物價值的一定比例來折算（比如50%-70%），另外根據融資主體的綜合實力及項目體量，不少小貸公司會設置授信上限，比如單個融資主體的融資金額一般不超過人民幣5億，具體金額以貸款審查委員會審批金額為準。
（三）借款利率及逾期利率
具體根據開發商綜合實力設定，初始年化利率大部分為14%-18%，利息按月支付；若借款方未能在到期日按時歸還相應款項，則需承擔較高的罰息，比如借款方應按合同約定的借款利率的1.5倍支付罰息，計息期為借款逾期日（含）起至借款方結清逾期金額止。
（四）融資期限
地產前融業務的融資期限可長可短，主要取決于開發商對成本的接受能力，比如有的貸款期限長達60個月，但貸款實際發放日起第36個月后，貸款方有權要求借款方歸還部分或全部貸款。
（五）放款速度
一般情況下，雙方積極配合情況下盡調到放款1個月左右。
（六）資金用途
小貸公司一般不嚴格限制資金用途，比如可用于補充流動資金、支付工程款或土地款等，這也是小貸公司操作地產前融業務的一大優勢。
（七）增信擔保措施
常規的擔保措施主要是集團擔保、項目公司股權讓與擔保或質押、土地抵押等。在土地款融資方面，因前期土地證未能辦理出來，因此通常小貸公司出于風控要求需開發商提供過渡性抵押物，也即若資金用于繳納土地款，則需在后期土地證辦理出來并滿足抵押條件時，將該項目土地證抵押至小貸公司名下。
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