禹洲半年業績大增林龍安稱不會再犯錯

作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

8月13日，禹洲集團率先發布了2021年上半年業績報告，并舉行了業績發布會。

今年上半年，禹洲集團收入120.81億元，同比增加494.86%；期內溢利12.18億元，母公司擁有人應占核心利潤7.91億元，同比扭虧為盈，基本達到了年初時的業績承諾。

報告期內，禹洲累積合約銷售金額人民幣527.14億元，同比上升23.02%，完成全年目標的47.92%。

受到去年財報“事件”的影響，禹洲今年上半年承受了不小壓力，需要有力的業績證明，給投資者、機構、評級公司一個回應。

據一位參加了業績發布會的分析師透露，無論是禹洲集團董事長林龍安還是高管層，都表達出了一種反省的態度，林龍安多次表示，確保不會再犯錯。

自2020年報與安永在審計報告發生沖突以來，林龍安決定與安永達成更深度的合作。安永會嚴把投資和合同交互使用的準則，他們的深圳團隊一起把關投資合同、交互使用的細節，提前做好審計前的各項工作。

“摔跤不可怕，可怕的是不改革、不改變。”林龍安表示，禹洲成立以來都太穩健了，這次摔跤會是一次促成改革的機會。

期內，禹洲通過公開招拍掛的方式，在蘇州、鄭州及江門拿下了4幅地塊，總建筑面積約547,871平方米，平均樓面價為每平方米人民幣7847元，權益地價21.89億元，總貨值111億元。

值得注意的是，2020年同期禹洲拿下了11宗項目。

禹洲變得謹慎的原因有兩個，一個是外部環境變化，22城集中供地政策突如其來，而這與禹洲布局一二線核心城市的戰略相吻合，受到了影響。

另一個是企業的融資問題，由于受到了年報影響，穆迪、惠譽為首的多家評級機構和投行都應期下調了禹洲的評級，導致公司再融資面臨困難。自3月份以來，禹洲還沒有發行過任何一筆美元債。

兩相結合，禹洲決定在今年上半年采取觀望態勢，機會留在半年。如今，各個城市的集中供地政策又再次面臨調整，不少城市暫停了出讓計劃，禹洲將在其中尋找機會。

禹洲高管也在會上表示，各城市政策在微調，所以下半年預期土拍市場不會像上半年競爭那么激烈，應該會降一些價格，相信有很大的機會。

截至2021年6月底，禹洲總土地儲備為2200萬平方米，總貨值達到4400億元，一二線及準二線城市占90%以上，平均樓面價6854元/平方米。其中海西經濟區15%、長三角37.5%、環渤海21.7%、華中區8.7%、大灣區6.0%、西南區7.0%以及大灣區的城市更新4.1%。

下半年，禹洲整體可售貨值1319億元，按照正常去化率，完成全年1100億目標沒有問題。

值得注意的是，最初禹洲內部目標不止1100億，但面臨市場環境比較艱難，不想過度加快買地-銷售-融資的車輪，便調低了增速。

林龍安表示：“如果項目沒有利潤，我們就不參與了。以利潤為導向，以質量為增長，促使我們的改革到位。” 禹洲現在更多的是追求盈利、追求權益比上升，每年上升幅度在5%-10%左右。

不過，禹洲的核心城市布局策略保證了公司的規模下限，但毛利率方面卻依舊處于低位，上半年為20.09%，同比微漲，主要由于上海、合肥、南京及廈門的盈利項目。

縱使各個房企的毛利率在近年來都面臨著下滑壓力，但對于禹洲來說，仍有比較大的改善空間。

林龍安認為，回歸到以前的高盈利、高毛利絕不可能，但有信心做到行業平均水平或者之上。

三條紅線方面，禹洲仍舊有踩到一條，剔除預收款后的資產負債率為73.98%，下降3.94個百分點，較監管規定的70%仍有近4個百分點。剩余兩條紅線，現金短債比1.85倍，凈負債率80.42%，下降5.38%個百分點。

公司副總裁邱于庚認為，禹洲非常有把握在年底三條紅線都能達到監管要求。

由于上半年放慢了發債節奏的原因，禹洲有息借貸602億元，較去年下降了37億元，平均還款期限3.12年。

對于禹洲來說，并沒有迫在眉睫的生存問題，重點是如何合理選擇發展道路。

對于一些類似擔保和商票的隱形負債，林龍安透露，公司從不會發行商票，擔保總額在近兩年大幅下降，僅有63.4億元。

值得注意的是，禹洲目前融資成本為7.13%，自2018年下降至6.95%以來，便一直在7%左右上下波動。

這與評級公司對禹洲的態度是強關聯的，今年上半年，穆迪下調禹洲集團企業家族評級至“B1”，展望調為“負面”；惠譽下調禹洲長期外幣發行人評級至“B+”。

禹洲管理層表示，不能代表評級機構去進行任何預判，還是尊重他們的看法。公司一直都有與境外評級公司溝通，溝通是非常充分的。

如今，不少房地產企業都面臨轉型的壓力，林龍安表示：“禹洲做其他的做不了。公司主體是地產，也會做與地產相關聯的商業、物業的對接，以及平臺的銜接。”

依靠布局的優勢，禹洲持有型物業業務主要集中在海西經濟區和大灣區等經濟發達地區，擁有已開業項目28個及籌備期項目11個，打造商業面積超152萬平方米，其中購物中心、寫字樓及社區商業業態的占比分別為61%、23%及16%，平均出租率81%。

今年6月份，禹佳服務遞交上市申請書失效，隨后便馬上了提交了一份涵蓋了新數據的申請書。

林龍安表示，物業上市沒有停下來，不斷在銜接，等到半年報公告之后還要補充相關的報表，爭取在下半年能夠上市。

這個打包了商管+住管概念的物業公司對于禹洲來說是極其重要的，作為圍繞房地產主業走出的第一步，禹洲需要一些新的增長點。

截至2021年6月30日，禹佳服務在管項目總建筑面積超過2000萬平方米，總合約面積超過2700萬平方米，其中來自第三方在管建筑面積占比超過14%。在管項目中，長三角地區占比超過55%，海西經濟區占比超過26%。

其中，商管總簽約面積接近200萬平方米，在管約100萬平方米左右。

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