江蘇高院：集體土地上未經批準建造房屋主張實體權益，不適用《執行異議復議規定》，審查房屋是否屬于被執行人責任財產

作者：鮮文

來源：執行復議與執行異議之訴（ID：qzzxlaw）

裁判要旨

實務要點

第一、案外人執行異議之訴的裁判思路通常審查案外人對執行標的是否具有實體權益，基于實體權益的性質進而判斷能否排除執行。我們檢索發現，審判實踐還存在不同的裁判思路，即判斷執行標的是否屬于被執行人的責任財產，如果屬于，則繼續執行，如果不屬于被執行人責任財產，則判決對執行標的停止執行。本案采用識別“責任財產”的裁判思路，江蘇高院評價“如果有證據證明擬執行標的不屬于被執行人的責任財產，則人民法院應當停止對該標的的執行。責任財產是指民事主體承擔民事責任的各項財產及權利總和。民事主體以責任財產為限對外承擔法律責任，債權人不能要求債務人用其責任財產之外的財產償付債務。”

第二、執行標的是否屬于被執行人責任財產或者被執行人（注意不是案外人）對執行標的是否享有實體權利進行反向論證，得出案外人能否排除執行的結論。與此類似的案件最高人民法院（2019）最高法民再49號，且經過審判委員會討論再審改判“陳鶴亭、上海市住安建設發展股份有限公司再審民事判決書”，還有最高人民法院（2018）最高法民終873號“江西煤炭儲備中心有限公司、大連恒達動力石油化工有限公司案外人執行異議之訴二審民事判決書”，該案評價“強制執行應當以被執行人的責任財產為限。執行異議之訴作為排除不當執行的訴訟制度，審理重點應當圍繞著系爭執行標的物是否屬于被執行人的責任財產而展開。若系爭執行標的物屬于被執行人的責任財產，則應繼續強制執行；若系爭執行標的物不屬于被執行人的責任財產，則應排除強制執行。根據民法基本原理，責任財產，由當事人所有的具有金錢價值的各種權利的總體所構成，義務并不屬于責任財產的范圍。”上述兩案均支持案外人訴訟請求，以執行標的不屬于被執行人的責任財產以及被執行人對執行標的不享有實體權益，反向支持案外人停止執行的訴訟請求。

第三、我們注意到，根據《最高人民法院關于適用民事訴訟法執行程序若干問題的解釋》第十五條案外人對執行標的主張所有權或者有其他足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權利的，可以依照民事訴訟法第二百零四條的規定，向執行法院提出異議。經過執行異議審查程序，案外人不服提出之執行異議之訴，案外人執行異議之訴審查的核心在于案外人提供證據證明對執行標的享有實體權益，且此實體權益足以排除強制執行。即案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益進行實質審查，并依法作出是否支持案外人異議請求的判斷。依據是《最高人民法院關于適用<民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的；（二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。我們認為，重點審查的是案外人對執行標的享有權益進行判斷，并非反向審查被執行人對執行標的不享有實體權利，或者審查執行標的脫離被執行人的責任財產范圍，另，此種反向審查“責任財產”的界定較為宏觀抽象，實踐較難把握。

第四、本案執行標的是集體土地上建造的房屋，根據規定可以進行執行處置，《江蘇省高級人民法院關于執行疑難問題的解答》（一）在集體土地上未經批準建造的房屋，是否可以處置？參照《最高人民法院關于轉發住房與城鄉建設部<關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函>的通知》（法[2012]151號），可以進行“現狀處置”。處置時應在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現狀及土地性質，買受人或承受人按照房屋現狀取得房屋，后續的產權登記事項及將來可能面臨的拆除、拆遷及補償不能等風險由買受人或承受人自行負責。變價不成的，債權人可以接受該房屋抵債。變價或抵債裁定中應載明上述內容和風險。江蘇高院評價“本案中，被執行人顧秋良對其所建爭議房屋雖然不能證明房屋占用土地轉讓的合法性，也不能證明案涉房屋建設的合法性，但該房屋具有財產價值，……”

另，我們注意到，江蘇高院評價“《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條，是適用于異議復議程序中判斷異議人是否對可以登記且已經登記的不動產可以排除執行的依據，而本案爭議的房屋為在農村集體所有土地上建設的房屋，未進行所有權登記，宿遷中院根據此規定確定爭議房屋是否能夠排除執行，適用法律錯誤。”

案情介紹

一、金水公司與良勝公司、顧秋良、朱寶珍、張福泉、宿遷國際飯店金融借款合同糾紛一案，宿遷中院民事調解書約定良勝公司尚欠金水公司借款500萬元、利息及律師代理費等。顧秋良、朱寶珍、張福泉、宿遷國際飯店對債務承擔連帶清償責任。

宿遷中院于2018年7月13日依法查封了位于蘇州市吳中區俞家渡的一套房屋。曹子文提出執行異議，請求停止對位于蘇州市吳中區（3）俞家渡101號的房屋的執行。

二、2008年，顧秋良從蘇州市吳中區3組曾富勝和秉常村2組曹子琴手中購買宅基地各135平方米，另從當地村民手中購買承包地，并在購買的土地上建造案涉房屋。

2012年8月8日，顧秋良、朱寶珍、顧明澤與曹子文簽訂《房屋有償轉讓協議》，約定將案涉房屋以410萬元轉讓給曹子文，以顧秋良之前欠曹子文的借款260萬元抵作應支付的260萬元房屋轉讓款，曹子文另支付顧秋良轉讓款150萬元。蘇州市吳中區西山法律服務所對該房屋轉讓協議的簽訂進行見證。2012年8月9日，曹子文從其妻子黃雪云的銀行賬戶向顧秋良轉賬150萬元。2018年8月9日，宿遷中院執行人員在蘇州市吳中區村委會與曹子文談話，曹子文稱其2012年8月購買案涉房屋，購買時房屋沒有裝修，其購買案涉房屋后進行了裝修，在簽訂房屋轉讓合同后其將案涉房屋出租給顧秋良住了兩三年，并稱其手中有案涉房屋的鑰匙。但在執行人員要求到案涉房屋內查看時，曹子文以有客人住在里面為由予以拒絕。

金水公司與良勝公司2014年3月15日簽訂借款合同，合同編號：金水農貸借字（2014）第012號，借款金額5000000元。

三、宿遷中院認為，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應當支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

本案中，案涉房屋為在農村集體所有土地上建設的房屋，無所有權證書。該房屋占用的部分土地系當地土地管理部門批準給土地所在村集體的村民曾富勝、曹子琴建房，曾富勝、曹子琴在未建房的情況下，直接將土地轉讓給當時并非本村村民的顧秋良。另，根據曹子文陳述，該房屋占用土地中3畝多土地為農村承包地。曹子文、顧秋良均未提供證據證明辦理了農用地轉用審批手續。綜上，曹子文提交的證據不能證明案涉房屋占用土地轉讓的合法性，也不能證明案涉房屋建設的合法性。因此，曹子文與顧秋良等就案涉房屋簽訂房屋轉讓協議不能認定是合法有效協議。

曹子文與顧秋良等人簽訂的房屋轉讓協議約定轉讓價款410萬元，其中260萬元以顧秋良欠曹子文的260萬元借款沖抵。關于顧秋良是否實際向曹子文借款260萬元，曹子文雖然提供了顧秋良出具的4張借條，但未能提供銀行轉賬憑證等實際交付借款的證據。顧秋良、曹子文均陳述，借款全部是以曹子文為顧秋良代付土地轉讓款和建房費用的方式交付，但顧秋良陳述260萬元中有一部分是借款利息，具體哪一部分說不清，而曹子文陳述260萬元借款中不包含利息。并且，顧秋良、曹子文均陳述購買土地的款項為100多萬元，但顧秋良出具的借條分別為2008年10月8日借50萬元、2009年4月29日借90萬元、2009年10月10日借45萬元、2010年8月15日借75萬元，而雙方簽訂的房屋轉讓協議載明顧秋良從曾富勝、曹子琴處受讓宅基地的時間為2008年6月8日，借條金額和時間與購買土地款的金額和時間不符。綜合以上事實，曹子文與顧秋良之間當時是否存在260萬元的借款關系證據不足，故現有證據不足以證明曹子文已支付全部購房款。

關于曹子文是否在案涉房屋查封之前已經實際占有案涉房屋的問題。曹子文提供的水費繳費卡沒有戶名，不能證明其在案涉房屋查封之前實際占有案涉房屋。曹子文提供的電費繳費卡系在向法院提出執行異議之后戶名才變更為曹子文，亦不能證明其在案涉房屋查封之前實際占有案涉房屋。曹子文在執行異議審查過程中提交的在法院查封案涉房屋之前的電費發票均為核查票，并非實際交納電費時產生的票據，曹子文提供的交納電費時產生的發票日期是在法院查封案涉房屋之后，亦不能證明其在案涉房屋查封之前實際占有案涉房屋。曹子文未能提供其在案涉房屋查封前繳納過水費的憑證。曹子文主張其對案涉房屋進行了裝修，亦未提供證據證實。曹子文在執行人員談話時稱在房屋轉讓協議簽訂后曾將房屋出租給顧秋良使用兩三年，但顧秋良在庭審過程中則陳述其并未居住使用過案涉房屋，兩人的陳述存在矛盾，且曹子文未能提供與顧秋良存在租賃合同以及租金支付的證據。蘇州市吳中區村民委員會出具的情況說明中關于案涉房屋一直由曹子文使用的內容沒有相應的證據印證，也與曹子文關于曾將案涉房屋出租給顧秋良使用兩三年的陳述相矛盾，故對該情況說明中關于案涉房屋一直由曹子文使用的內容依法不予采信。并且，曹子文在2018年8月9日拒絕執行人員到案涉房屋查看的理由牽強，也讓人產生其并未實際占有案涉房屋的懷疑。雖然曹子文提交的蘇州市吳中區法律服務所的見證材料中有曹子文出具的收到案涉房屋及鑰匙的收條，但該收條與2012年8月9日從黃雪云賬戶向顧秋良轉賬150萬元的對賬單以及顧秋良出具的收到購房款的收條復印在同一張紙上，而對曹子文與顧秋良的房屋轉讓協議進行見證的王曉萍經曹子文申請在執行異議審查過程中出庭作證時陳述，從黃雪云賬戶向顧秋良轉賬150萬元的對賬單是2012年年底才交給見證人，故見證材料中曹子文出具的收到案涉房屋及鑰匙的收條的產生時間及真實性存疑，僅憑該收條并不足以證明曹子文在案涉房屋查封之前實際占有案涉房屋。綜上，現有證據不足以證明曹子文在案涉房屋查封之前已實際占有案涉房屋。

曹子文提供的證據不足以證明其與顧秋良之間的房屋買賣合同為合法有效的合同，也不足以證明其支付了全部價款并在案涉房屋查封之前已經實際占有案涉房屋，故其權利不能排除法院對案涉房屋的執行。判決駁回曹子文的訴訟請求。

裁判要點與理由

江蘇高院認為，首先，案外人提起異議之訴請求排除對特定執行標的的執行，人民法院首先應判斷案外人對案涉標的是否享有排除執行的權益。曹子文對位于蘇州市吳中區（3）俞家渡101號的房屋是否享有排除執行的權益，應從被執行人顧秋良的責任財產范圍進行分析。人民法院在執行程序中對被執行人所采取的強制執行措施，應當以其責任財產為限。如果有證據證明擬執行標的不屬于被執行人的責任財產，則人民法院應當停止對該標的的執行。責任財產是指民事主體承擔民事責任的各項財產及權利總和。民事主體以責任財產為限對外承擔法律責任，債權人不能要求債務人用其責任財產之外的財產償付債務。本案中，被執行人顧秋良對其所建爭議房屋雖然不能證明房屋占用土地轉讓的合法性，也不能證明案涉房屋建設的合法性，但該房屋具有財產價值，且已將該房屋轉讓給案外人曹子文，曹子文支付了房款，顧秋良已不再擁有對案涉房屋的權益，因此，案涉房屋不屬于顧秋良的責任財產，不應納入強制執行的范圍，不能將此房屋再作為顧秋良的責任財產予以執行。其次，顧秋良、朱寶珍、顧明澤將案涉房屋轉讓給曹子文，經過蘇州市吳中區西山法律服務所見證，其轉讓行為真實發生。法律服務所檔案中存有雙方約定的用以抵作房款的借款憑證及付款憑證，能夠證明曹子文付清了房屋價款。檔案中曹子文接收房屋及房屋鑰匙的收條，能夠證明顧秋良向曹子文交付了房屋。再次，金水公司與良勝公司金融借款發生在2014年3月15日，而顧秋良轉讓案涉房屋的時間為2012年8月8日，宿遷中院對案涉房屋的查封時間為2018年7月23日，顧秋良轉讓案涉房屋不存在逃避該債務的可能。最后，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條，是適用于異議復議程序中判斷異議人是否對可以登記且已經登記的不動產可以排除執行的依據，而本案爭議的房屋為在農村集體所有土地上建設的房屋，未進行所有權登記，宿遷中院根據此規定確定爭議房屋是否能夠排除執行，適用法律錯誤。

綜上所述，曹子文上訴請求成立，予以支持。原審判決認定事實基本清楚，但適用法律及判決結果錯誤，應予糾正。判決撤銷宿遷市中級人民法院（2018）蘇13民初576號民事判決；不得執行蘇州市吳中區（3）俞家渡101號的房屋。

標簽：執行異議丨執行異議之訴丨集體土地丨責任財產丨違法建筑
案例索引：江蘇省高級人民法院（2019）蘇民終907號“曹子文與宿遷市宿城區金水農村小額貸款有限公司、江蘇良勝太陽能玻璃科技有限公司等案外人執行異議之訴二審民事判決書”（審判長景水平審判員李晶審判員趙建華），載《中國裁判文書網》（20200103）。

《最高人民法院關于適用民事訴訟法執行程序若干問題的解釋》

（舊）第十五條  案外人對執行標的主張所有權或者有其他足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權利的，可以依照民事訴訟法第二百零四條的規定，向執行法院提出異議。

（新）第十四條  案外人對執行標的主張所有權或者有其他足以阻止執行標的轉讓、交付的實體權利的，可以依照民事訴訟法第二百二十七條的規定，向執行法院提出異議。

 《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》

《江蘇省高級人民法院關于執行疑難問題的解答》

為解決執行工作中較為突出的疑難問題，統一全省執行尺度，根據相關法律、司法解釋的規定及精神，結合執行工作實際，制定本解答。
一、在集體土地上建造的房屋，是否可以處置？
（一）在集體土地上未經批準建造的房屋，是否可以處置？
參照《最高人民法院關于轉發住房與城鄉建設部<關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函>的通知》（法[2012]151號），可以進行“現狀處置”。處置時應在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現狀及土地性質，買受人或承受人按照房屋現狀取得房屋，后續的產權登記事項及將來可能面臨的拆除、拆遷及補償不能等風險由買受人或承受人自行負責。變價不成的，債權人可以接受該房屋抵債。變價或抵債裁定中應載明上述內容和風險。
（二）在租賃的集體土地上建造的廠房及廠區內的辦公樓、宿舍、倉庫等，是否可以處置？
在不改變租賃合同前提下，可不征得集體經濟組織同意進行“現狀處置”，但處置前應告知集體經濟組織。處置時應當充分披露租賃合同內容，特別是公告租賃剩余期限、租金標準及支付等情況。
確定保留價需考慮租金支付情況。成交或抵債后，被執行人作為承租人的權利義務由受讓人繼受。
拍賣前租賃期限已屆滿，租賃合同對于房屋歸屬及補償有約定的，尊重租賃合同的約定。如約定房屋收歸集體組織但給予承租人（被執行人）補償的，執行補償款。沒有約定收歸集體組織的，被執行人繼續使用租賃土地，集體組織沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期，執行法院可以對房屋進行處置。租金標準及支付方式由執行法院與集體組織協商確定。不能協商確定的，執行法院可以參照市價標準確定。
二、在國有建設用地上建造的無證房屋，是否可以處置？
依據《最高人民法院關于轉發住房與城鄉建設部<關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函>的通知》（法[2012]151號），對于國有建設用地上建造的無證房屋可以處置。執行法院應就該房屋是否可轉化為有證房屋征求行政機關意見，并作為確定無證房屋價值的參考。
處置未辦理初始登記的房屋，具備初始登記條件的，執行法院處置后應當向房屋登記機構發出《協助執行通知書》；暫時不具備初始登記條件的，執行法院處置后應當向房屋登記機構發出《協助執行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關手續具備初始登記條件后，由房屋登記機構按照《協助執行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進行“現狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋，后續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。

《江蘇省高級人民法院執行異議及執行異議之訴案件審理指南（二）》

七、案外人基于違法建筑提起的執行異議之訴案件的處理
19.執行法院對違法建筑予以現狀處置，案外人以其對該違法建筑享有排除執行的實體權益為由提起執行異議及執行異議之訴的，應依法受理，并對是否許可執行或不予執行該執行標的作出裁判，但不得就違法建筑予以確權或判決案外人對此享有所有權。
20.案外人就違法建筑提起執行異議之訴，應區分以下情形予以處理：
（1）案外人僅請求對違法建筑予以確權的，應向其釋明變更訴訟請求；
（2）案外人既請求對違法建筑確權，又請求對違法建筑排除執行的，應向其釋明放棄對違法建筑確權的訴訟請求；
（3）案外人拒不變更或拒絕放棄對違法建筑確權的訴訟請求的，對該請求不予受理；已經受理的，裁定駁回其要求確權的起訴。

《江西省高級人民法院關于執行異議之訴案件的審理指南》

29.金錢債權執行中，案外人以其對執行標的享有足以排除執行的民事權益為由，提起執行異議之訴，經審查發現該執行標的系未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，人民法院不予受理；已經受理的，裁定駁回起訴。但案外人系以其為合法占有人為由對執行法院針對不具備首次登記條件的建筑物進行的“現狀處置”提起執行異議之訴的，應依法受理，并對是否許可執行或不予執行該執行標的作出裁判，但不得就違法建筑予以確權或判決案外人對此享有所有權。

《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋（一）征求意見稿》

第十六條  金錢債權執行中，案外人以其對執行標的享有足以排除執行的民事權益為由，提起執行異議之訴，請求排除強制執行，經審查發現該執行標的系未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，人民法院不予受理；已經受理的，裁定駁回起訴。但案外人系以其為合法占有人為由對執行法院針對不具備首次登記條件的建筑物進行的“現狀處置”提起執行異議之訴的除外。

《最高人民法院關于土地使用權與房產所有權應當一并處置的復函》[2014]執他字第7號   2014年10月23日

山東省高級人民法院：

你院《關于申請復議人長城資產管理公司濟南辦事處、杜廣偉申請復議一案的請示》收悉。經研究，答復如下：
根據《中華人民共和國物權法》第一百四十七條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十二條的相關規定，在執行被執行人所有的不動產時，應當遵循“房隨地走、地隨房走”的原則，土地使用權與房產所有權應當一并處置。本案中，青島市中級人民法院（以下簡稱青島中院）在未查明案涉房屋占用范圍內土地使用權的情況下，裁定將該房屋單獨拍賣，不符合上述法律規定，故相關拍賣成交裁定依法應予撤銷。

綜上，經我院審判委員會討論，原則同意你院審判委員會第二種處理意見。拍賣撤銷后，青島中院應當在進一步查明案涉房屋土地使用權的情況下，重新拍賣。重新拍賣時應注意保護原買受人的合法權益，其作為實際占有人在同等條件下享有優先購買權。

《最高人民法院關于執行工作中正確適用修改后民事訴訟法第202條、第204條規定的通知》法明傳[2008]1223號 

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原標題： 江蘇高院：集體土地上未經批準建造房屋主張實體權益，不適用《執行異議復議規定》，審查房屋是否屬于被執行人責任財產