分拆文旅上市與大并購之后奧園要繼續(xù)拿地

作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

一如2019年網(wǎng)絡(luò)業(yè)績會與股東周年大會，出席現(xiàn)場的領(lǐng)導(dǎo)層仍以主席郭梓文、行政總裁郭梓寧、副總裁陳嘉揚、營運總裁馬軍、首席財務(wù)官陳志斌五人為主。8月17日，身著或藍色或黑色正裝的管理層準時亮相于鏡頭前，背景墻是自家公司的大型logo。

盡管新冠疫情致使今年前4個月銷售增速均錄得倒退，但5月與6月帶動了中國奧園銷售業(yè)績的回正：前6月未經(jīng)審核的物業(yè)合同銷售額累計錄得508.7億元，完成全年目標1320億元的38.54%，超過35%的原定目標；已簽約未確認的物業(yè)合同銷售1800億元，將于未來2年逐步確認。最新數(shù)據(jù)還顯示，7月中國奧園實現(xiàn)合同銷售金額約95.5億元，同比增長43%；1-7月累計銷售約604.2億元，超過去年同期。

上半年，中國奧園實現(xiàn)毛利潤82.8億元，同比增長18%，毛利潤率29.3%；核心凈利潤28.3億元，同比增長14%，核心凈利潤率10%；股東應(yīng)占核心凈利潤24.5億元，同比增長21%，股東應(yīng)占核心凈利潤率8.7%。

關(guān)心中國奧園增長速度的小股東們暫時舒了一口氣。

回顧中國奧園的上半年，終止百年人壽收購事項、分拆中國文旅集團上市、入股京漢股份等系列大事項一度吸引了市場與投資者的關(guān)注。同時，合作與拿地也是頻繁出場的關(guān)鍵詞。

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對此，首席財務(wù)官陳志斌回復(fù)稱，公司內(nèi)部對負債率并無明確指標要求，目前資產(chǎn)負債率均在90%以下，是比較健康的水平。

另于短期債務(wù)方面，中國奧園同樣表現(xiàn)得頗有自信：2020年下半年預(yù)計將有200多億元債務(wù)到期，而公司現(xiàn)金儲備694.4億元、授信逾900億元，壓力并不大。

于合作方面，中國奧園拉來了很多“小伙伴”。從去年開始，奧園聯(lián)合部分品牌房企、同行以及當?shù)佚堫^企業(yè)達成合作，合作方包括融創(chuàng)、世茂、金科、華夏幸福、大發(fā)、海爾。

在今年年內(nèi)，據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，中國奧園已與古兜控股有限公司、青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)投資控股集團有限公司、河南國控集團、合生創(chuàng)展、弘陽集團、花樣年等多家公司達成項目合作，以城市更新項目為主，范圍涉及大灣區(qū)、青島和鄭州。

于收并購方面，百年人壽與京漢股份包攬了中國奧園的頭條——前者于2018年啟動，再于2020年1月份正式宣布終止；后者于2020年4月正式對外披露，再于5月完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓簽約。

中國奧園雖然沒有獲得保險金融牌照，但有失也有得。通過11.2億元入股京漢股份，其撬動了位于北京、天津、重慶、成都、南京、太原、廣東省及河北省等地的18個項目和約124萬平方米總可售建筑面積。

另于4月17日，中國奧園旗下文旅板塊（中國文旅集團有限公司）向港交所遞交招股書。于2020年2月29日，中國文旅集團持有18個度假物業(yè)發(fā)展項目組合，土地儲備總建筑面積約為160萬平方米，含持作未來發(fā)展的建筑面積約110萬平方米。

至此，中國奧園旗下已有多個資本平臺，包括地產(chǎn)、物業(yè)，以及入股的京漢股份。另據(jù)市場消息，奧買家亦將于2020年上市。

多家研究機構(gòu)對中國奧園表達了“看好”態(tài)度。因1800億元未結(jié)轉(zhuǎn)銷售額和較高的毛利率水平，中金研報將中國奧園今明兩年的盈利預(yù)測調(diào)高4.4%、3.2%；富瑞、野村則給出了“買入”評級。華創(chuàng)證券則在給出“強推”評級的同時，提示中國奧園或有業(yè)績拓展不及預(yù)期、人工成本上升導(dǎo)致利潤率下行風(fēng)險。

城市更新項目2020年可轉(zhuǎn)化634億

土地儲備是房企的發(fā)展根基。短短半年時間，中國奧園的土儲總貨值由2019年年末的6000多億暴漲至如今的11602億元，最新并表的京漢股份貢獻了其中很大一部分力量。

據(jù)中國奧園披露，上半年公司新增項目44個，新增可開發(fā)建筑面積約695萬平方米（收并購項目占63%），新增可售貨值約832億元；城市更新項目超50個，預(yù)計額外貢獻可售資源約6587億元。

至此，中國奧園土儲總建筑面積約4874萬平方米，權(quán)益占比78%；計入城市更新項目后的總貨值約11602億元，95%位于大灣區(qū)，滿足未來四至五年的發(fā)展。

土地儲備是中國奧園發(fā)展的痛點之一，也是這家區(qū)域型地產(chǎn)開發(fā)商進行全國化布局的重要手段。

按照觀點指數(shù)統(tǒng)計，繼2017年、2018年的大舉拿地后，奧園的拿地速度于今年上半年實現(xiàn)了升溫。截至6月30日，奧園新增土儲為557.9萬平方米，對2019年全年的726萬平方米占比已達76.8%。

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管理層表示，雖然目前土儲總貨值可以滿足公司未來四至五年的發(fā)展要求，但是其中包含了6587億元的舊改土儲貨值，而舊改項目周期長、變動因素多，公司仍存在一定的拿地需求。

在業(yè)績會的公開資料上，中國奧園為城市更新項目做了一份未來的轉(zhuǎn)化測算：除去上半年已經(jīng)轉(zhuǎn)化的4個項目、可售資源51億元外，2020年可轉(zhuǎn)化634億元，2021-2022年可轉(zhuǎn)化1687億元，2023年及以后預(yù)期轉(zhuǎn)化4266億元。

具體到拿地金額上，中國奧園并不打算更改預(yù)算——“今年將會控制在350-400億元”。同時，在意向城市上，大灣區(qū)主要城市廣州、深圳、佛山、東莞、珠海和中西部核心城市仍是中國奧園的拿地重心。

具體到拿地方式上，他進一步透露，目前城市更新及其他拿地方式占比7%，下半年將上調(diào)至15%左右；招拍掛拿地方式上半年占比30%，將會進一步降低；收并購拿地上半年占比63%。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體此前報道，中國奧園此前的拿地方式以收并購為主，近三年占比均在80%左右，目前2020年上半年63%還與這一數(shù)字有所差距。

這是否會代表著，中國奧園在下半年還會有收并購計劃？副總裁陳嘉揚表示，中國奧園自上市以來收購了320個項目，收并購獲取的項目占68%，招拍掛占29%，城市更新以及其他占3%，接下來會繼續(xù)發(fā)揮收并購傳統(tǒng)的優(yōu)勢。

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“相信未來2-3年項目會翻一番，貨值也會翻一番。”對此，中國奧園稱將不排斥和更多的優(yōu)秀開發(fā)商合作，尤其是在大灣區(qū)上的合作。

但是，據(jù)管理層強調(diào)，合作的項目本身應(yīng)屬于優(yōu)質(zhì)項目，中國奧園不會用自身在大灣區(qū)的好項目去尋求外部合作。

進入后千億時代，中國奧園今年的銷售目標是完成同比增長12%，預(yù)計約1320億元。其中，下半年的預(yù)計進度為65%。

進一步拆分總目標后，中國奧園又對區(qū)域公司提出了兩個子目標：一是以區(qū)域公司為據(jù)點持續(xù)深耕所在城市群，進一步提升一二線重點城市占比，更多城市進入當?shù)劁N售TOP10/TOP20；二是實現(xiàn)30個區(qū)域公司每家完成年銷售50億元或以上。

截至2020年7月，中國奧園的最新銷售完成度為46%。進入8月中旬，離地產(chǎn)銷售的“金九銀十”越來越近，而留給中國奧園等地產(chǎn)開發(fā)商們的時間越來越緊迫了。

以下為中國奧園2020年中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

現(xiàn)場提問：公司物業(yè)銷售復(fù)蘇的情況，前期完成了全年目標的46%，有沒有計劃調(diào)整全年的目標和拿地的預(yù)算？

郭梓文：從合同銷售額來看，1-7月份我們已經(jīng)完成604億元，完成全年目標接近一半。對于未來幾個月，我們會進一步加大銷售力度，我們完全有信心完成已經(jīng)定下來的增長12%的目標。另外的問題由馬總來回答。

馬軍：土地仍然按照紀律性購地，全年控制在350億元到400億元的土地價格水平。而且今年下半年的水平，我們?nèi)匀粫淹顿Y的重點放在珠三角和長三角，同時也會關(guān)注中西部的一些重點城市。

陳志斌：上半年受到疫情的影響，租金有一定的下降，我們也推出了一些免租的政策。總體來說，因為租金占總體收入的比例非常小，對公司總體應(yīng)收影響不大。目前商業(yè)的出租已經(jīng)恢復(fù)到正常狀況。

現(xiàn)場提問：在今年上半年的銷售表現(xiàn)和財務(wù)業(yè)績方面，城市更新對于上市公司的貢獻集中在哪些方面？并入京漢股份的財務(wù)業(yè)績后，對于上市公司的財務(wù)報表將會有什么樣的影響？下半年的推盤結(jié)構(gòu)和貨值的安排如何？

郭梓寧：關(guān)于舊改項目，上半年有3個轉(zhuǎn)為二級開發(fā)，下半年陸續(xù)會再有項目轉(zhuǎn)化。這些項目的轉(zhuǎn)化會為我們提供未來兩年的可售貨值。截至6月底，舊改項目有50多個。

未來，一方面加快轉(zhuǎn)化，另一方面繼續(xù)在大灣區(qū)主要的城市加大拓展力度，包括廣州、深圳、珠海、佛山、東莞這五個城市。目前，正在洽談的舊改項目也有一大批。

另外，在奧園已經(jīng)落戶的一些有舊改的地區(qū)，包括環(huán)北京、雄安之間，也包括西安、南寧等一些城市，我們也會繼續(xù)拓展舊改的項目。當然。我們的重點還是集中在大灣區(qū)的主要城市。

相信未來二三年，我們的項目還會翻一番，貨值也會翻一番。

馬軍：收購?fù)瓿珊螅瑠W園成為京漢股份的單一大股東，京漢作為我們的子公司，會納入并表。根據(jù)我們的經(jīng)營預(yù)期，京漢股份在2020年可以實現(xiàn)盈虧平衡，并表后對于公司的資產(chǎn)負債率和凈負債率起到正面作用。

關(guān)于銷售情況，從三月底、四月初市場恢復(fù)以來，尤其是進入五月份以后，公司整體銷售的增幅同比由負轉(zhuǎn)正。進入到六七月份，銷售仍然延續(xù)了穩(wěn)定的態(tài)勢。由此能夠看到，初步判斷，下半年整體的市場恢復(fù)應(yīng)該還是不錯的。

但是，也要看到，目前受疫情的影響，包括境內(nèi)外整體的經(jīng)濟指標都有一定的下滑。對于整體的市場成交，也不能抱有過高的希望。

下半年，奧園的整體貨值接近1700億元左右。四季度推貨數(shù)量比三季度略高一些。目前，主要抓推貨節(jié)點，確保充足的供貨安排，總體的貨量是比較充足的。我們對于完成下半年的任務(wù)還是非常有信心的。

現(xiàn)場提問：公司上半年營收和凈利潤雙雙增長，主要原因是什么？2020年中期來看，短債占比較高，下半年是否面臨償還債務(wù)的壓力？

陳志斌：奧園實現(xiàn)營收和利潤的雙增長，主要是得益于過去幾年銷售快速增長產(chǎn)生的。我們從2016年到2020年合約銷售持續(xù)增長，復(fù)合增長率超過了60%。合約銷售到交樓有1-2年的時間，因此，上半年的增長來源于2018年和2019年的銷售產(chǎn)生。這是利潤和增長的主要原因。

關(guān)于短債的問題，今年下半年到期約180億元，占比38%，相對于目前的現(xiàn)金規(guī)模690億元來說，以及超過900億元尚未使用的授信額度，現(xiàn)金和各種方式足以覆蓋短債的占比，因此短期負債的壓力并不大。

目前，我們也按照網(wǎng)上關(guān)于監(jiān)管的檔次進行了測試，奧園的指標還是屬于比較好的，不在監(jiān)管限制的范圍內(nèi)。

現(xiàn)場提問：公司凈負債率控制在怎樣的區(qū)間？舊改下半年轉(zhuǎn)化的計劃是什么？未來是否會繼續(xù)考慮類似收購京漢股份的資產(chǎn)包擴充土地儲備？

陳志斌：奧園目前的凈負債率是79.8%，接近80%，公司對于凈負債率，從貸款到其他方面都有嚴格的要求。我們覺得80%左右還是合理的水平，因此沒有太大擔(dān)憂。

郭梓寧：舊改下半年有一些項目，其中大家比較關(guān)注的，一個是番禺氮肥廠項目，已經(jīng)于8月7日正式掛牌，我們與香港恒基聯(lián)手，爭取取得這個項目。之前，奧園已經(jīng)參與了一級開發(fā)，這個項目位置非常好，在番禺大學(xué)城的一線江景。這個項目的貨值非常高，大概有126億的貨值。

我們于2016年進入了舊村改造，珠海的翠微村有小澳門之稱，有700年的歷史，去年已經(jīng)成為實施主體，目前正在進入二級開發(fā)，會爭取今年提供貨值銷售。這個村總的可售面積是56萬平方米，估計貨值超過200億元，今年可以提供幾十億出來銷售。珠海拱北聯(lián)安村在今年3月份成為實施主體，政府批復(fù)了，處于準備拆遷的狀態(tài)。

所以，今年可以提供100多億元銷售貨值。未來兩年，2021年和2022年，也有十幾個項目進入轉(zhuǎn)化階段。到2023年，以及不斷拓展新的項目，未來每年都有新的城市更新項目轉(zhuǎn)化為二級開發(fā)。目前，在廣州、深圳、珠海、佛山、東莞幾個城市正在加大拓展力度，正在洽談的有一大批城中村改造項目，位置都非常好，而且貨值比較大，這將為我們未來儲備優(yōu)質(zhì)土地打下良好的基礎(chǔ)。

馬軍：奧園長期以來以收并購為主，對具備豐富土地的公司和資產(chǎn)包進行長期密切的跟蹤。目前各項收購工作開展的非常順利，我們對這類公司有密切的跟蹤。同時控制我們的結(jié)構(gòu)，確保資產(chǎn)包收購這類項目有良好的消化和融入過程。

現(xiàn)場提問：公司有沒有進行促銷？通過收購京漢，可以為公司帶來多少的土地儲備？

馬軍：目前，整體市場供貨是不錯的。現(xiàn)階段公司沒有大規(guī)模降價促銷的行為。四、五月份疫情剛剛過去時，在市場恢復(fù)的過程中，我們采取了一些小而精的促銷方法，鎖定了客戶，階段性分期付款的形式，包括“VIP一對一”的方式，提高對客戶把握的程度。

當然了，公司在一部分地域，也會采取一些特價房銷售的方式。譬如。我們在湖南區(qū)域。公司在長三角、珠三角的深圳、東莞、惠州，包括成都和西安整體市場表現(xiàn)是不錯的，我們的售價有一定的漲幅。收購京漢股份以后，整體來看，它的土地儲備大概是120萬平方米。

現(xiàn)場提問：下半年公司在哪些方面可以做得更好一些？郭主席下半年您主要的工作是什么？大灣區(qū)是房企必爭之地，公司如何看待這個格局，是否想尋求與外部的企業(yè)進行資源的交換，進一步的加快全國化嗎？

馬軍：公司在過去幾年始終保持投資、融資簡單高效，高質(zhì)量的發(fā)展。

過往三年，公司在運營方面，包括設(shè)計研發(fā)、成本控制、營運節(jié)點的達成和強化營銷方面有明顯的進步。基于這些方面，我們近期加大了客戶滿意度的打分的需求。在相當長的一段時間內(nèi)，我們在內(nèi)部管理中重要的一項工作是客戶滿意度的提升。

舊改方面，我們積累了許多的資源和優(yōu)勢。很多外地的房企也希望能夠進入到大灣區(qū)的舊改，因為這是傳統(tǒng)的產(chǎn)品。

目前來說，我們在全國土地拓展方面打開了順暢的渠道。大家可以看到，我們在華東、中西部正常的收并購和招拍掛渠道拓展是非常順利的。相對來講，我們的土地獲取的占比不低。

大灣區(qū)更是我們的重中之重，應(yīng)該講，我們不排除或者是不排斥跟其他的開發(fā)商進行合作。合作的話，大家要拿優(yōu)質(zhì)的資源進行強強聯(lián)合。我們不會刻意的強調(diào)，用大灣區(qū)的優(yōu)質(zhì)資源換取合作，更多的是優(yōu)中選優(yōu)，強強聯(lián)合的這種方式。

郭梓文：下半年，我要做的是鼓勵和鞭策各集團盡力完成各項既定目標。

郭梓寧：大灣區(qū)競爭激烈，大家都非常看好大灣區(qū)的發(fā)展前景。大灣區(qū)的舊改競爭是比較激烈的。但是奧園有幾大優(yōu)勢，一個是本土企業(yè)的優(yōu)勢，另外我們有專業(yè)團隊。過去幾年，我們已經(jīng)在城市更新方面組建了專門團隊。所以，我們有專業(yè)上的優(yōu)勢、人才方面的優(yōu)勢。另外，我們還有有品牌的優(yōu)勢，我們有不少的成功案例，好幾個項目都非常成功。

我們拓展這些舊改項目的時候，具備這些競爭優(yōu)勢，競爭力相對來說比較大。當然，我們也抱著開放包容的心態(tài)，對于一些想進入大灣區(qū)的大型房企，我們也愿意強強聯(lián)合、優(yōu)勢互補，共同參與大灣區(qū)的城市更新。

近期，有不少企業(yè)主動找我們來談。同時，我們在外地拓展舊改項目的時候，也會借助當?shù)仄髽I(yè)的優(yōu)勢和力量，跟他們進行共同拓展，爭取將項目早日轉(zhuǎn)化。

現(xiàn)場提問：3月份管理層提到隨著2020年更大的收入結(jié)轉(zhuǎn)，股東利潤同比下降，股東應(yīng)占利潤同比上升，原因是什么？

陳志斌：上半年收益不高，比例也不低是15%，主要是上半年交付的物業(yè)主要是集中于全資的效益，就是權(quán)益率比較高的效益，有時間差和時間波動的內(nèi)容。小的收益還是在20%附近，這是比較合理的。上半年的時間比較短，都是全資的項目為主，因此比例低一些。

股東權(quán)益上半年有增長、數(shù)額上有增加的原因，主要是上半年新拿了一些項目，也做了相當部分合作的模式，包括跟頭部開發(fā)商的合作，包括之前引入合作方溢價入股跟我們做項目開發(fā)，使得權(quán)益上升。上半年的權(quán)益比可以看到，由過去的80%下跌到70%左右。

另一方面，大家也看到上半年拿了相當多的舊改項目，貨值從2000億元增加到6000億元。我們也引入了合作方，共同實現(xiàn)舊改開發(fā)，這部分也會實現(xiàn)小股東權(quán)益的增加，主要是這些原因。

現(xiàn)場提問：公司上半年合同負債有所減少，原因是什么，出售附屬公司收益4.2億？

陳志斌：合同負債報表上是合并范圍內(nèi)的合同負債的余額，受到幾個因素的影響：稅金的影響，還有一些地區(qū)和線下裝修合同的影響，幾個因素疊加的影響。總體合同負債，總數(shù)包括合營企業(yè)的合同負債是上升的。

出售收益來說，上半年有一些項目，外部比較強的開發(fā)商和比較強的企業(yè)看重我們的運營管理能力，跟我們進行股權(quán)上的合作，通過溢價和增資入股的方式進入，產(chǎn)生了溢價收益。這些項目合作后，還是以我們?yōu)橹鳎挥绊憣椖康目刂茩?quán)。

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原標題： 觀點直擊|分拆文旅上市與大并購之后奧園要繼續(xù)拿地