榮盛發展回復函里的“極限自救”

作者：觀點新媒體

 榮盛發展在最早一批AMC紓困名單中，但它曾做出過積極努力的自救。

房企業績收到年報問詢逐漸變得平常起來，6月8日，榮盛也同樣被交易所關注負債、融資、經營風險等方面問題。但如果回顧2021年，榮盛是為數不多超額完成目標的房企。

在商票、短債的壓力下，榮盛的融資和銷售回款在2021年幾乎觸到極限。

對于接獲問詢函的企業而言，不管哪家企業、不論內容長短，問詢大多圍繞隱藏的融資和債務，或許有水分的業績以及企業可能的經營風險等方面。榮盛也不例外。

深交所向榮盛提到的8個問題，大致涉及對業績數據變動、計提減值與壞賬準備、未并表的信托資金業務以及股份與資金凍結。

業績數據的變動是問詢函中首先指出的，深交所問及“收入”會計方式，有沒有附有回購房產、大額期后退款等“類融資”、有沒有“模糊”地確認收入等等。

體現在修正后的業績數據，即榮盛發展2021年毛利率 17.86%，同比下降 10.70 個百分點，歸母凈利潤為-49.55億元，扣非凈利潤-49.35億元，同比變動分別為-166.06%、-165.85%。而經營活動產生的現金流量凈額169.15億元，同比增加1137.70%。母公司2021年度收入金額及占合并報表層面營業收入比重同比下降 92.15%。

榮盛發展解釋，毛利率是以價換量促銷疊加行業下行所致；收入確認是按照履約進度進行、回購視作租賃或金融交易、并和同行業10家企業做了對比，經審合理。

值得注意的是，虧損翻倍的情況下，榮盛發展經營現金流從約13億元增加到約169億元，翻了10多倍。其中流出部分減少，2021財報顯示，公司購買商品、接受勞務支付的現金從約628億元降到約483億元。可以想見，去年融資不暢的環境下，榮盛在2021年大幅減少拿地支出，并大量促銷回款。

問詢函同時指，股東榮盛控股截至報告期末持有股份15.5億股，其中約1.5億股被凍結，占總股本的3.47%。相比起來，質押資產更為常見的融資或擔保方式，質押大份額股份似乎已觸到融資底線。

時間拉到去年，可見的是榮盛發展來回地為項目子公司甚至供應商進行連帶責任擔保，另外則是股東榮盛控股反復質押榮盛發展股份。質押數目一度達5.06億股，占榮盛控股所持股份比例76.43%，占榮盛發展總股本48.44%。

榮盛回應，凍結集中發生于2021年下半年，且該凍結不存在被強制執行的風險，目前在逐步解凍，且不存在公司主要銀行賬號被凍結的情況。

2021年的縮減支出趨勢是可見的。報告期內，榮盛發展先后在京津冀、長三角、中西部、珠三角區域的16個城市獲得土地29宗，規劃建筑面積303.19萬平方米。相比之下，2020年拿地宗數是65宗，計容建筑面積714.57 萬平方米。

據觀點新媒體統計，在榮盛發展2021年財報中，“主要項目開發情況”一欄顯示，目前總開工的242個項目中在2021年新開工的項目僅有1個，在2020年開工的項目有58個。

在“主要項目銷售情況”一欄，2021年回款最多的兩個項目分別是南京榮盛雋峰、杭州杭州檀越府，分別回款21.1億元、20.7億元，每平方米銷售均價都在2.1萬元，杭州項目在2021年7月還在進行融資擔保。

南京榮盛雋峰在2020年3月開盤時便因是地王、又降價而引起注意，彼時南京普遍微漲，而媒體報道榮盛雋峰有9.5-9.8折優惠，首付超過50%還能有3.5個點的優惠，開盤當天交10萬定金，3天內簽約才能享受優惠。第三方平臺顯示，榮盛雋峰洋房單價2.25萬元、普宅2.05萬元，比僅有一墻之隔的山雨春風普通住宅便宜1300元。

降價趨勢逐漸猛烈，2021年末回款需求也靠近極限。2021年榮盛發展在多個城市的項目，推出工抵房打折促銷，有多起引發前期購買客戶投訴事件。在業內人士看來，工抵房是產權不完整或者樣板房滯銷等等情況的房產。

但工抵房作為概念讓促銷更加合理。成都時代天府8.2折促銷2021年底較同年7月份單價降低約5000元；河北滄州榮盛和府在今年1月從1萬降到8000元，并有相關信息顯示工抵房7200元起步；漢中市榮盛濱江悅府，平均降價1000元以上。

在龍湖多個房企未能在2021年完成年度目標的行業現狀之下，榮盛商品房銷售合同面積1204.22萬平方米，同比增長2.53%；合同金額1345.58億元，同比增長5.87%，完成年度簽約計劃的103.51%。

第三方數據顯示, 2021年榮盛發展以1318.3億元的權益銷售額，位列行業第20位。但今年以來似乎有所下降，據海通證券統計，榮盛發展1-5月累計操盤銷售金額173 億元，同比降60.8%；權益銷售金額170 億元，同比降61.0%，排名第37。

不過從整個行業今年1-5月累計操盤金額來看，前50強房企中僅1家實現正增長：萬達商業為最高的76.2%，正榮地產等跌幅超過70%。

面對商票、短債等等壓力，回款自救仍然有效。截至2021年12月31日，榮盛發展有息負債金額為554.91億元，貨幣資金余額為196.99億元，較期初減少118.98億元，減少的部分主要用于償還到期債務。

截至2022年第一季度末，榮盛發展有息負債513.22億元，比2021年末減少了41.69億元。但1年以內到期短債占比約58%。

榮盛發展認為，2021年末受限資金余額為14.75億元，占貨幣資金期末余的7.49%，占比較低，可用資金中預售監管資金156.51億元，占貨幣資金期末余額的79.45%，該資金可用于支付工程款及償還部分到期債務。

期內流動資產中，貨幣資金、交易性金融資產易變現資產為200.25億元，占流動資產的7.56%；存貨為1925.56億元，占流動資產的65.77%，隨著房地產市場的穩定，未來存貨的變現速度將加快，資產具有較強的變現能力。

榮盛發展強調，截至目前，上述壓力不影響公司正常生產經營活動及持續經營能力。

為緩解壓力，公司積極采取措施主要從以下三方面入手改善現有情況：

首先，加強與政府溝通，公司保持與地方省市各級政府匯報各項業務及債務進展情況，通過政府協調解決部分溝通不暢問題，由政府部門幫助協調有關部門給予監管資金合理提取支持；

其次，積極促進產品銷售，采取各種促銷手段，對外繼續保持促銷力度，提高購房去化速度，加速銷售回款；

再者，直面困境，主動與相關金融機構及監管機構溝通通過展期、置換等方式延長賬期爭取妥善解決短期債務償付壓力。通過上述各項措施全力爭取保障債務安全，保持現金流穩定，保證公司正常運營

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