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作者：貓眼三姐妹
來源：大隊長金融（ID:captain_financial)
近期, 嘉興市中級人民法院于官網公布的一篇題為《樓盤爛尾購房者要繼續還按揭嗎？法院: 剩余貸款由開發商還》的案例報道, 引起了市場的廣泛關注。根據該報道, 在樓盤“爛尾”后, 對于銀行要求購買者繼續歸還剩余銀行貸款的訴訟請求, 嘉興中院不予支持, 并認為應由房地產開發商繼續承擔剩余貸款的還款責任。
嘉興中院的判決與我們的第一反應發生沖突的原因在于對《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱“商品房買賣司法解釋”)第二十一條規定的理解不同以及所處總體經濟環境不同。
[需要特別說明的是, 商品房買賣司法解釋第二十一條的規定與《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年)第二十五條的規定一致, 故該條款并非新出臺的條款]
結合該報告以及商品房買賣司法解釋的相關規定, 我們推測嘉興中院裁判邏輯如下, 在《房屋買賣合同》解除后, 《個人購房貸款及擔保合同》因購房者貸款購買房屋的合同的目的無法實現, 進而一并解除。根據商品房買賣司法解釋第二十一條第二款的規定, 應當由出賣人即房地產開發企業將其收到的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔保權人即貸款銀行和買受人, 換言之, 由房地產開發企業承擔還款責任。
事實上, 此前司法實踐中也不乏其他法院作出類似判決, 例如遼寧省沈陽市中級人民法院在中國工商銀行股份有限公司沈陽皇姑支行、陳洪躍等商品房銷售合同糾紛民事二審民事判決書[案號:(2021)遼01民終19779號]中判決, 房地產公司償還貸款銀行《個人購房借款/擔保合同》項下的剩余借款本息(具體金額以銀行系統數據為準)。
上述裁判方式在“三條紅線”之前的房地產時代并不會產生實際問題, 因為那時候的房地產企業“財大氣粗”, 有能力把貸款合同項下貸款人尚未償還的借款本息, 把購房人自己支付的購房款一并給還了, 貸款銀行不用去向個人追債, 自然也樂得輕松。
回到《個人購房貸款合同》本身, 購房者向貸款銀行借錢用于購買房屋, 購房者和貸款銀行之間成立借貸合同關系, 通常情況下, 貸款銀行會依據合同約定直接將貸款打入房地產企業的賬戶, 該一劃款行為構成“向第三人履行”。需要強調的是, 作為接受銀行履行“放款義務”的第三人, 房地產企業并非合同當事人, 無需承擔《貸款合同》項下權利義務。在《貸款合同》正常履約的情況下, 由購房者“背”貸款, 在《貸款合同》解除的情況下, 自然也由購房者承擔“恢復原狀”, 返還銀行發放的尚未償還的貸款, 這是合同相對性所決定的。
其實早在2017年, 最高人民法院在《中國建設銀行股份有限公司青海省分行、王忠誠商品房預售合同糾紛二審民事判決書》中即對該條款的理解進行了專門解釋, “就《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款(即2020年商品房買賣司法解釋第21條)的本義來說，并沒有免除購房者(同時又是借款合同的借款人)的還款義務。這是因為，商品房出賣人將其收到的購房貸款本息返還銀行，從法律關系上來說是受購房者的委托向銀行歸還貸款本息，其所還款項就是購房者的還款，但還款義務人仍然應當是借款合同的借款人，因為根據合同相對性原理，購房者才是借款合同的借款人，商品房出賣人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不負有還款義務。《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款之所以做這樣的規定，是考慮到按揭合同的特殊性，因商品房出賣人直接接受了銀行支付的貸款，在商品房買賣合同和貸款合同都解除后，就沒有必要由商品房出賣人將銀行支付的貸款先歸還給購房者，然后再由購房者歸還給銀行，而是應當直接由商品房出賣人歸還給銀行。”
嘉興中院案例一出, 我們也的確看到一些文章認為這是一個符合法理和情理的判決, 但我們觀點確實恰恰相反, 該判法亦不符合法理也不符合情理。的確相較于個人而言, 銀行等金融機構就是龐然大物, 理應承擔更多的社會責任, 但這并不意味著“劫富濟貧”。
購房者向銀行申請貸款時, 銀行決定是否放款, 審查的是個人資信和還款能力而非房地產開發企業是否有雄厚的“背景”、良好的現金流; 銀行給到購房者的房貸利率也只是在LPR的基準上上調一定BP甚至沒有上調, 而非給到房地產企業動輒年化七八甚至更高的利率; 銀行給到購房者的還款期限是二十年甚至三十年, 而非開發貸短短三年, 所有的貸款條件都遠遠優于銀行直接向房地產企業放貸。如果裁判機構將《貸款合同》解除后的還款責任直接推給房地產企業, 無異于直接將原來應由購房者承擔的房地產企業的商業風險直接轉嫁給了銀行, 致使銀行承擔了遠高于其預期的風險, 導致了風險和收益的不匹配, 違背了基本的商業邏輯。
如果該判決之后成為“通行判法”, 這可能導致銀行為控制風險, 在審批個人購房貸款時, 不但審查個人資信, 還會進一步審查房地產企業的資信, 甚至可能對房地產企業進行分級, 并據此向購房者區別提供貸款條件, 甚至因為房地產企業資信問題而拒絕放款。而吞下這一“苦果”的最終還是購房者自己。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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