依賴開發商增信的保理融資方案

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在房地產企業融資“345”監管紅線后，地產企業紛紛絞盡腦汁想著如何實現融資出表，滿足監管要求。由于“345”融資監管紅線主要對房企的金融負債（有息負債）進行監管，而基于真實交易關系的經營性負債并不屬于此次融資監管紅線的監管范疇，因此依托于開發商上游供應商的應收應付保理融資在此次監管后迅速增長，該模式也成為開發商在融資出表問題上的更好選擇。為便于說明，我們保理業務部門特整理近期操作的幾種保理融資方式，以供同業人士參考。

在常規的保理業務中，保理商一般看重的都是核心企業（也即承擔應付義務的開發商）的主體征信和評級，比如百強開發商的上游供應商的保理融資一般都在市場上比較受歡迎，而中小開發商則因主體資質較弱的問題，其上游供應商的保理融資在操作方面一直都面臨困境。為了解決這個短板，我們針對中小開發商的上游供應商的保理融資在操作上進行了變通，簡單來說就是由上游供應商（比如總包單位、材料商等）就其對中小開發商的應收賬款申請保理融資，同時中小開發商為該保理融資增信，比如開發商就上述融資提供項目公司的土地抵押、股權質押等。

在業務操作方面，目前操作的總包單位應收賬款債權保理大部分為正向保理業務，主要是總包單位將其現在或將來的對開發商的應收賬款轉讓給保理商，由保理商向總包單位提供資金融通、買方資信評估、銷售賬戶管理等一系列服務，主要對象是賣方總包單位，開發商或其項目公司視保理商的要求提供相應的增信擔保措施。總的來說，房地產供應鏈正向保理主要是為緩解上游供用商的資金壓力，在“345”融資監管紅線下，依托于總包單位的正向保理業務是一個很好的融資選擇，也是通過增加經營性負債以降低金融負債的有效方法。以下系我們近期操作的正向保理的相關融資內容。

具體融資要素參考如下：

我們目前操作的分包單位反向保理融資主要是保理公司白名單內的開發商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位支付應付分包方的勞務款、建設款、材料款等款項，并在業務到期后由開發商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位支付保理公司保理款項的業務操作模式。因上述分包單位的應收賬款主要針對開發商的關聯方（開發商下屬建筑板塊各公司或其他總包單位），因此分包單位反向保理融資主要還是依托于開發商的主體和征信，在風控擔保措施上開發商的擔保、流動性支持函、差額補足協議或其項目公司提供的抵押物就變得必不可少。

具體融資要素參考如下：

前文有提到，在目前的監管環境下總包單位、材料供應商的應收賬款融資對于開發商來說是個不錯的出表融資補充，其中部分外資銀行、城商行對該類業務尤為熱衷，因此值得開發商特別關注，以下就融資要素進行詳細說明。

銀行的房地產保理業務一般是施工企業/材料供應商為房地產開發商提供施工/貨物服務形成應收賬款后，將對房地產開發商的合格應收賬款轉讓給銀行，由銀行為施工企業提供集應收賬款催收、管理、壞賬擔保及保理融資于一體的綜合性金融服務。業務模式可分為1+N保理模式和再保理模式。

1.工程保理業務授信說明（示例）

（1）業務品種：保理/再保理；

（2）授信主體：施工企業/材料供應商/保理公司，同時為地產集團核定保理買方信用擔保額度；

（3）期限：最長不超過1年，應收賬款賬期可根據補充協議確定；

（4）收益：不低于7%（利息+手續費）；

（5）風控措施：買方為項目公司的，由項目公司對應收賬款債權轉讓事宜進行確認，由地產集團出具承諾函對項目公司的按期足額付款承擔差額補足責任；

（6）管理要求：嚴格名單制管理；應收賬款對應項目滿足432要求；密切監控信貸資金流向，嚴防資金被挪用。

2.工程保理業務準入說明

（1）房地產企業嚴格實行名單制管理；

（2）應收賬款對應項目不限省內省外，項目符合432要求，即“四證齊全+30%自有資金+房地產二級開發資質”，四證指國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證；

（3）回款賬戶必須開在保理行，并簽訂賬戶監管協議由保理行監管；

（4）轉讓給銀行的應收賬款須為合格應收賬款，不能是未形成的工程款；

（5）應收賬款需提供發票/審計報告；

（6）賬期以工程施工合同/補充協議約定為準；

（7）再保理模式中保理公司應首先對施工方保理放款，銀行再對保理公司進行再保理融資；

（8）必須書面確權，由項目公司確權，地產集團公司出具差額補足承諾函。

以下根據保理公司的常規業務模式就再保理與通過資管計劃融資的方案進行介紹和說明：

1.基本要素

2.投資架構及說明

（1）施工方或材料供應商將其對房地產項目公司的應收賬款轉讓給西政保理；

（2）保理公司向施工方、材料供應商放款，并與銀行簽署《再保理合同》，向銀行轉讓應收賬款；

（3）房地產項目公司就應收賬款債權轉讓事宜向銀行進行書面確認，并按期還款；

（4）開發商集團公司進行差額補足。

1.基本情況

證券公司或其基金子公司作為管理人設立資產管理計劃，投資人通過資管計劃投資應收賬款，即上游供應商（債權人）對核心企業XX地產及其下屬公司（債務人）享有的應收賬款債權。應收賬款資產包括供應商因向核心企業及其下屬公司提供境內貨物買賣/服務貿易或境內工程承包/分包服務等而對核心企業及其下屬公司享有未到期應收賬款債權。

2.基本要素

3.投資架構及說明

（1）施工方或材料供應商將其對房地產項目公司的應收賬款轉讓給西政保理；

（2）西政保理向施工方、材料供應商放款，并將該應收賬款債權轉讓給XX資管計劃；

（3）投資者認購資管計劃份額；

（4）房地產項目公司就應收賬款債權轉讓事宜向XX資管計劃進行書面確認，并按期還款；

（5）開發商集團公司進行差額補足。