丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
過去幾個月，全國樓市似乎仍然沉浸在過熱的氛圍中，杭州、深圳等地樓市“打新”亂象頻出，熱點二三線城市紛紛出臺抑制政策。但隨著市場進入年底沖刺階段，市場面臨下行壓力，不少城市陸續出臺“救市”政策，也成為樓市“分化”過程中不可忽視的另一面。
已進入寒冬的東北城市哈爾濱將印發《關于疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》，明確鼓勵房企采取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房。此外，廣東清遠也發布類似“救市”政策。
事實上，哈爾濱“救市”背后是折射出整個東北地區樓市疲軟真相。過去幾年，東北地區商品房成交面積在2017年達到頂點，隨后成交規模持續走低，國家統計局數據顯示，2019年全年銷售面積達到7503萬平方米，同比微降，銷售金額突破至5899億元，達到歷年峰值，整體市場表現好于預期。2020年疫情突襲，加速東北樓市下滑，成交量價已連續數月下降，市場下行壓力可見一斑。
哈爾濱打響“救市”第一槍
哈爾濱只是東北地區樓市的縮影，受整個東北地區市場下行壓力影響下，因城施策的“救市”勢在必行。
圖：2015年至2020年前10月東北地區商品房量價走勢
備注：2016年未公布東北地區銷售數據
數據來源：國家統計局
據媒體報道，黑龍江省哈爾濱市將印發《關于疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》，鼓勵房企讓利銷售，由此打響鼓勵房企降價第一槍。哈爾濱住建局工作人員的回應印證了消息的真實性。
具體來看：信貸政策方面，支持銀行對居住用途的公寓給予與住宅同等的貸款政策；公積金政策支持力度加大，支持異地繳存公積金職工在哈購房申請公積金貸款，實現異地職工享有在哈市同等住房公積金貸款政策；靈活就業人員連續繳存公積金6個月即可申請貸款。
銷售方面，支持并鼓勵房企讓利給購房群眾，在此基礎上，對援鄂人員、抗疫受表彰人員等特殊貢獻群體購房的，予以購房更加優惠的政策；對新建商品房銷售下行壓力較大的區及縣（市），及時通報本地新建商品房庫存量、銷售量和下行壓力等情況，積極引導和鼓勵企業根據市場情況，采取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房。
不僅哈爾濱在救市，房價已經連續下跌4個月了，整體來說也橫盤了4年的中部大城市鄭州也加入其中。近日，鄭州市政府發布《鄭州市人民政府辦公廳關于印發鄭州市儲備土地綜合開發實施細則(試行)等3個文件的通知》，鼓勵和支持選擇貨幣補償等多元化安置方式，確需實物安置的，實物住宅安置面積不超過人均70平方米，時隔四年后鄭州再度重提“鼓勵貨幣化安置”，提振樓市。
此外，廣東清遠也發布相關“救市”政策，未來或將有更多城市加入。
哈爾濱新房庫存高企，去化周期超23個月
實際上，哈爾濱樓市只是一個縮影。在此之前，哈爾濱已有不少開發商開啟“搶收”模式，主動降價銷售。
哈爾濱當地一位房產中介盧錫慧向我們介紹，大部分今年開盤的新項目都在打折、讓利，并表示“今天的”價格已經比開盤時便宜了大幾千。
按照盧錫慧的說法，早在今年“十一”黃金周期間，不少當地品牌房企就開始加碼促銷了。“國慶有國慶的活動，雙十一又有雙十一的活動，就算沒有什么特別的日子，開發商也能‘創造’節日來促銷。”
具體項目而言，位于哈爾濱的龍江恒大文化旅游康養城開盤時就曾出現“搶房潮”。從案場視頻來看，大屏幕打出九八折、八五折等促銷字樣，帶著口罩的看房者絡繹不絕。據恒大方面透露，截至開盤當天下午1:30銷售額已超20億元。
盡管開發商使出渾身解數“花樣”讓利，但哈爾濱市場的整體表現仍然差強人意。
據國家統計局公布的10月70個城市新建商品住宅銷售指數數據顯示，10月哈爾濱新房、二手房價格同比漲幅較上月均有回落。哈爾濱10月份新建商品住宅銷售環比上漲0.1%，同比上漲2.8%；其中哈爾濱二手房價環比下跌0.4%，跌幅位居全國第二，自今年6月以來，哈爾濱二手房價已經連續5個月環比下跌，其中，9月更是領跌全國。
今年10月，哈爾濱商品房市場的銷售量、銷售額均現下滑。據房地產市場10月監測報告，10月份哈爾濱市六區商品房成交6534套，成交面積62.90萬平方米，同環比分別下跌11.53%和13.5%；成交均價環比下跌0.36%，同比下跌5.95%。去年11月以來，哈爾濱房地產市場持續呈現供大于求的態勢。今年1-10月，哈爾濱商品房月均成交額只勉強達到2019年月均成交額的63%，市場恢復仍顯乏力。
圖：2019年1月-2020年10月
哈爾濱商品房市場供求套數走勢
從庫存來看，哈爾濱全國百城庫存去化周期也位于低位，從住宅成交走勢來看，哈爾濱住宅成交量出現了連續4個月的下滑，克而瑞數據顯示，截至10月底，哈爾濱市商品住宅去庫存周期達到23.1個月，新房存銷比在克而瑞重點監測的一百個城市中排名第6，僅低于景德鎮、日照、包頭、北海和漳州。
表：部分城市存銷比排名情況
由于早期土地供應大幅放量，哈爾濱市場一直處于供過于求的狀態，雖然近年來土地供應規模已大幅收縮，但長期供需比依然維持高位。
2020年前三季度哈爾濱住宅用地成交規模已超過800萬平方米，較去年全年漲幅超過50%，主要是由于深哈產業園區、東北亞國博城等新片區規劃發展，騰出大量住宅用地空間，未來庫存壓力依然不小。
40城庫存壓力大，三類城市風險增加
具體到城市而言，有三類城市去化壓力加大，存在庫存風險。
克而瑞研究中心通過對60個重點城市至2020年7月末狹義商品房與廣義土地庫存去化周期進行對照分析認為，狹義商品房庫存去化周期超過12個月的城市存在庫存風險，廣義土地庫存去化周期超過5年的城市未來庫存風險更大，并結合二者庫存絕對值，篩選出40個庫存較高城市，大體可細分為三類。
短期、長期庫存雙高城市，以日照、太原、大連、寶雞為代表，這一類城市不僅商品房消化周期在12個月以上，而且土地消化周期均超過5年。
短期庫存較高城市則包括桂林、天津、洛陽、蕪湖等城，這一類城市土地消化周期均低于5年，但商品房消化周期均超過12個月，其中桂林、北海已升至40個月以上。
另有部分城市存在一定潛在庫存風險，如廣州、青島、哈爾濱、成都、沈陽等，不僅狹義商品房去化周期達到高庫存城市范疇，而且這一類城市由于近年成交較多土地，形成新房供應后將產生較大存量壓力商品房、土地有較大庫存規模，如青島、沈陽等商品房庫存體量均在2000萬平方米左右，未來如新房銷售遇冷，庫存風險將急劇惡化。
圖：2020年7月末部分重點城市狹義、
廣義庫存去化周期
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
事實上，盡管疫情突襲，中央政策層面繼續堅持“房住不炒”的定位，落實城市主體責任。
地方政策整體維穩，樓市過熱、房價漲幅居前的城市將升級調控，而對于返鄉置業占全年銷售比重大、樓市本就蘊藏風險隱患的壓力城市而言，疫情更是加劇了市場下行的壓力，同時，地方財政支出激增，土拍延期又導致政府性基金收入驟減，無論是出于刺激經濟增長還是填補財政缺口的需要，都會以來房地產刺激經濟。
需要警惕的是，地方政府再走全權依托房地產刺激經濟的老路，只是治標不治本。我們認為，地方政府首先應當承擔地方主體責任，“因城施策”的前提以落實“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”為目標，擺脫對房地產的過度依賴，保持定力渡過疫情后短暫恢復期、經濟結構調整陣痛期。
出于“穩預期”的需求，壓力二三線城市有望“因城施策”，從保市場主體出發為市場減壓、企業紓困。具體而言，那些人口長期凈流出、市場需求相對羸弱乃至房地產庫存高企的壓力城市，將在土地出讓及房地產交易環節給予支持。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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