公募REITs的“春天”還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

4月22日，Deal Street Asia網(wǎng)站援引《南華早報(bào)》的報(bào)道，“新加坡主權(quán)財(cái)富基金GIC和中國(guó)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商大悅城控股集團(tuán)已獲得監(jiān)管部門批準(zhǔn)，將試點(diǎn)發(fā)行中國(guó)首個(gè)公募REITs。 ”

并表示，“GIC和大悅城加入了證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)挑選的幾家公司的行列，他們將嘗試發(fā)行中國(guó)首個(gè)上市的公募REITs。 ”如若發(fā)行成功，大悅城將成為中國(guó)公募REITs市場(chǎng)上第一個(gè)吃螃蟹的企業(yè)。

公募REITs一直都是大家關(guān)注的熱點(diǎn)話題，借助這個(gè)熱點(diǎn)，小編帶大家一起來看看REITs市場(chǎng)。

美國(guó)是全球最早發(fā)展REITs的國(guó)家，1960年美國(guó)《國(guó)內(nèi)稅收法案》和《房地產(chǎn)投資信托法案》明確了REITs的稅收結(jié)構(gòu)與法律框架，1965年，首只REITs于紐交所上市，標(biāo)志著REITs市場(chǎng)的啟動(dòng)。隨著政府允許滿足條件的REITs免征所得稅和資本利得，REITs得到快速的發(fā)展，如今美國(guó)的REITs市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展的很成熟了，這種成熟不僅體現(xiàn)在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、操作流程和信息披露，也體現(xiàn)在與REITs市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)的法律框架的完備上。目前已經(jīng)超過30個(gè)國(guó)家引進(jìn)REITs制度并形成交易市場(chǎng)。截至3月末，美國(guó)上市REITs共225只，市值合計(jì)1.216萬億美元。

在國(guó)內(nèi)，多把REITs及CMBS歸入資產(chǎn)證券化的范疇里，屬于泛ABS，而在美國(guó)，REITs是獨(dú)立于ABS的，多屬于股權(quán)類的產(chǎn)品，CMBS則屬于ABS產(chǎn)品。

下面主要從4個(gè)方面來看美國(guó)REITs市場(chǎng)：

1）根據(jù)投資對(duì)象不同

美國(guó)市場(chǎng)主要有Equity REITs（權(quán)益型）、Mortgage REITs（抵押權(quán)型）和Hybrid REITs（混合型）三種基本形態(tài)，上市REITs主要以Equity REITs為主。

圖1-1：美國(guó)REITs市值

2）根據(jù)組織形式不同

主要分為公司型和信托型，信托型REITs是指信托人與受托人在建立以房地產(chǎn)投資的信托契約的基礎(chǔ)上，將信托受益權(quán)加以分割，并將收益分配給投資人。

公司型REITs是指通過設(shè)立以房產(chǎn)投資為經(jīng)營(yíng)范圍的公司，將公司股份出售給投資人，公司再將收益以股利形式分配給投資人。

（2）運(yùn)作模式

美國(guó)REITs基本上都是公司型REITs，這里我們主要介紹公司型REITs的運(yùn)作模式。

注：1、REITs高級(jí)管理層對(duì)董事會(huì)、股東和債權(quán)人負(fù)責(zé)

2、REITs可在證券市場(chǎng)上市，投資者可通過股票交易獲得資本利得收益。

（3）REITs產(chǎn)品的收入及資產(chǎn)

美國(guó)的REITs產(chǎn)品的收入90%以上為房地產(chǎn)投資收入、利息收入、股利收入及出售股票或證券受益，其中房地產(chǎn)投資收入占75%以上。持有的房地產(chǎn)及現(xiàn)金比例高于總資產(chǎn)的75%。

（4）稅收優(yōu)惠的要求

除了美國(guó)REITs的介紹，小編想介紹一下亞洲市場(chǎng)市值份額占比最大的日本REITs。

提起日本REITs市場(chǎng)，就不得不提90年代的經(jīng)濟(jì)泡沫，經(jīng)濟(jì)泡沫破碎后帶來了持續(xù)的經(jīng)濟(jì)衰退和地產(chǎn)行業(yè)低迷，要重新激發(fā)房地產(chǎn)活力，選擇REITs作為商業(yè)地產(chǎn)新開發(fā)項(xiàng)目的資金來源，刻不容緩。

日本REITs 的發(fā)展借鑒了美國(guó)REITs的結(jié)構(gòu)和稅收制度。

1）封閉式；

2）至少70%的總資產(chǎn)必須投資于房地產(chǎn)、房地產(chǎn)租賃等房地產(chǎn)直接相關(guān)資產(chǎn)；95%的總資產(chǎn)必須投資于房地產(chǎn)直接相關(guān)資產(chǎn)、超過50%資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)的投資公司股票、現(xiàn)金以及現(xiàn)金等價(jià)物；

3）凈資產(chǎn)必須超過10億日元，總資產(chǎn)必須超過50億日元；

4）初期的流通股至少超過4000份。前十大份額持有者的持有份額不得超過總份額的75%，除前十大份額持有人外，其他份額持有者數(shù)量必須超過1000人；

5）要求將不少于其可分配利潤(rùn)的90%作為紅利分配給份額持有人。

與美國(guó)相比，日本REITs市場(chǎng)監(jiān)管更為嚴(yán)格，主要監(jiān)管部門包括日本國(guó)土交通省、FSA、財(cái)政廳以及東京證券交易所。

1）必須采用外部管理模式

2）如果企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)或物業(yè)轉(zhuǎn)移給REITs，須繳納交易所得稅。

我國(guó)REITs起步較晚，2014年5月中信啟航成功發(fā)行，并在深交所掛牌轉(zhuǎn)讓，標(biāo)志著我國(guó)REITs市場(chǎng)的啟動(dòng)，但是由于法律框架及稅收體系原因，所發(fā)行的REITs為類REITs，前海萬科REITs算是第一單公募REITs的嘗試，但是仍與真正意義上的REITs有一定區(qū)別。

（1）截至2019年5月，REITs產(chǎn)品發(fā)行總量為50只, 發(fā)行金額為948.1251億元。

圖2-1：REITs產(chǎn)品規(guī)模 

數(shù)據(jù)來源：CNABS

圖2-2：REITs產(chǎn)品費(fèi)率

數(shù)據(jù)來源：CNABS

圖2-3：REITs產(chǎn)品次級(jí)占比 

數(shù)據(jù)來源：CNABS

圖2-4：REITs產(chǎn)品期限

數(shù)據(jù)來源：CNABS

圖2-5：地域分布

數(shù)據(jù)來源：CNABS

（1）交易結(jié)構(gòu)

（2）交易流程

在一定意義上，前海萬科REITs是首只公募REITs的嘗試。上市首日，基金交投活躍，成交額超過5000萬元。發(fā)行期間單個(gè)投資者的單筆認(rèn)購(gòu)門檻為10萬元。產(chǎn)品成立并上市后，在二級(jí)市場(chǎng)1萬元即可參與交易。其標(biāo)的資產(chǎn)主要是萬科前海企業(yè)公館未來8年的租金收益權(quán)。投資分為兩部分，其一是投資于目標(biāo)公司，比例不超過基金資產(chǎn)的50%；另一部分將投資于固定收益類資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)等，比例不低于基金資產(chǎn)的50%。其中，對(duì)于目標(biāo)公司的投資是通過增資方式持有目標(biāo)公司50%的股權(quán)至2023年7月24日，由此獲取自2015年1月1日起至2023年7月24日期間前海企業(yè)公館項(xiàng)目100%的租金收益權(quán)。

1）交易結(jié)構(gòu)

2）基金類型

鵬華前海萬科REITs被定性為封閉式混合型發(fā)起式基金。即發(fā)行規(guī)模在發(fā)行前就已確定，并且REITs資本總額和發(fā)行份數(shù)都保持不變，投資者只能在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行競(jìng)價(jià)交易，投資者的收益以股利、分紅和資本利得（通過在二級(jí)市場(chǎng)出售高于買價(jià)的有價(jià)證券而取得）獲得。

表2-2：已發(fā)行類REITs情況

根據(jù)《證券投資基金法》第七十三條“公募基金的基金財(cái)產(chǎn)應(yīng)投資于上市交易的股票、債券及國(guó)家證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)規(guī)定的其他證券及其衍生品種”的規(guī)定，公募基金投資非上市公司股權(quán)受到限制。

雖然前海萬科REITs投資了非上市公司股權(quán)，但是單期投資非上市公司股權(quán)比例仍未超過基金財(cái)產(chǎn)的50%，因此，若是要實(shí)現(xiàn)絕大多數(shù)或100%投資于持有物業(yè)的相關(guān)非上市公司股權(quán)，以公募基金為載體開展REITs交易，在《證券投資基金法》上還需要突破。

在國(guó)外，REITs是典型的稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)型產(chǎn)品，稅收優(yōu)惠也是促使REITs大力發(fā)展的主要原因。但是在國(guó)內(nèi)，由于交易環(huán)節(jié)的超額累進(jìn)稅率使得，持有時(shí)間長(zhǎng)、增資比例大的物業(yè)資產(chǎn)發(fā)行REITs的成本反而越高，這不僅限制了公募REITs 的發(fā)展，一定程度上也限制了類REITs的發(fā)展。

表3-1：類REITs可能涉及到的稅收

表3-2：納稅義務(wù)人

以上內(nèi)容均為小編個(gè)人看法，小編認(rèn)為公募REITs的發(fā)展一直都在進(jìn)行，無論是中信起航還是前海萬科REITs都是在為未來真正意義上的公募REITs發(fā)展奠定基礎(chǔ)，公募REITs的發(fā)展也將伴隨著稅收政策和相應(yīng)法律框架的完善，讓我們一起期待公募REITs的發(fā)展！