2022年房地產市場基調已定，“求穩”是第一要義

作者：編輯部、CRIC研究

來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)

2022年2月24日，國新辦舉辦“推動住房和城鄉建設高質量發展發布會”，提出重點抓好加強房地產市場調控、推進住房供給側結構性改革、實施城市更新行動、實施鄉村建設行動、落實碳達峰碳中和目標任務、推動建筑業轉型升級、推動改革創新和法治建設、加強黨的建設等工作，推動住房和城鄉建設事業高質量發展。

我們認為其中有以下幾個重點：

1、堅決有力處置房地產項目逾期交付風險

會議再次強調“房住不炒”定位已成為社會共識。穩妥實施房地產長效機制，進一步落實城市主體責任，強化省級政府監督指導責任。以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標，堅決有力處置個別房地產企業房地產項目逾期交付風險。

2、調控的連續性、穩定性、協調性和精準性

住房和城鄉建設部副部長倪虹在關于2022年的總體考慮中表示要保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的協調性和精準性。明確了房地產政策調控的“四性”：連續性、穩定性、協調性和精準性。

2021年，房地產市場由強轉弱，在政策“猛藥”下去杠桿執行層層加碼，全國73省市、249次政策加碼，在政策疊加下預期改變，地方監管力度過嚴，使得房企面臨巨大危機，銷售、融資急轉直下，企業面臨違約風險，項目也面臨交付風險，百強房企已售未交付近13億平方米，規模房企也出現爆雷現象。2022年開年著重提及保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的精準性和協調性，主要還是在于防止出現矯枉過正的現象，整個行業平穩去杠桿，進入良性循環。

3、加快發展保障性租賃住房

會議要求加快發展保障性租賃住房，全國40個城市新籌集94.2萬套，著力解決新市民、青年人住房困難問題。規范發展公租房，城鎮戶籍低保低收入家庭基本實現應保盡保。各類棚戶區改造開工165萬套。新開工改造城鎮老舊小區5.56萬個，惠及居民965萬戶。

引導靈活就業人員參加住房公積金制度，完成異地購房提取等5項高頻服務事項（住房公積金單位登記開戶、住房公積金單位及個人繳存信息變更、購房提取住房公積金、開具住房公積金個人住房貸款全部還清證明、提前還清住房公積金貸款）“跨省通辦”。

2021年6月，國務院辦公廳出臺了《關于加快發展保障性租賃住房的意見》。2022年2月央行發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》。同時要求銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，提供金融產品和金融服務。

可以預見，在各方政策支持、發力下，2022年保障性租賃建設會明顯加快

2022年以來，浙江、南寧、菏澤等多省市相繼落地房地產紓困政策，主要涉及以下幾方面內容：

1、放松公積金貸款。如南寧提升公積金貸款額度，首套最高額度從60萬元提升至70萬元，二套最高額度從50萬元提升至60萬元，并將二套房首付比例降至30%。又如自貢公積金貸款實行認貸不認房，既無公積金貸款記錄又無尚未完清的商貸，按首套房貸款政策執行；有一筆已結清的公積金貸款記錄或一筆尚未完清的商貸，按二套房貸款政策執行。

2、非限購城市重啟最低首付20%。如菏澤，四大行對無房無貸的購房者，最低首付比例可執行20%。又如重慶，比較大的銀行已執行首套房貸最低首付20%。

3、降低房貸利率。如四大行同步下調廣州地區房貸利率。首套房利率從此前的5.6%下調至5.4%，二套房則從5.8%下調至5.6%。

4、通過財稅刺激托底樓市。例如玉林，新市民購買90平方米以下首套新房，每套補貼6000元；購買90平方米以上首套新房，每套補貼1萬元；并給予50%的契稅補貼。又如瀘州，符合條件的人才在中心城區購買首套新房，可享受最高200萬元/人的人才安居補助。

表：2022年以來部分省市房地產市場紓困政策匯總

資料整理：CRIC

針對近期多地出現的降低首付、降低公積金、降低房貸、鼓勵去庫存等放松政策，部分媒體認為2月份利好政策不斷，將不斷扭轉房地產頹廢態勢，助力市場交易活躍，隨著當前房地產市場中政策進一步寬松，市場已經完成筑底，后續則有反彈、復蘇的機會。

事實上，經過長達20余年的發展，房地產市場大環境已經發生天翻地覆的變化，集中體現在以下兩個方面：

其一，房地產行業規模基本見頂。2000-2021年，全國商品房銷售面積由1.9億平方米躍升至17.9億平方米，凈增長8.6倍。2017年至今，行業規模已連續5年保持在17億平方米歷史高位。長期來看，行業規模迭創新高并非市場常態，進入“零增長時代”乃至下行通道將是大勢所趨。

其二，貨幣過度超發，但對房地產行業拉動力依次遞減。2000-2021年，M1供應量由5.3萬億元躍升至64.7萬億元，凈增長11.2倍，成為房地產行業規模持續上行的重要因素。

但由于貨幣政策刺激的遞減效應，其對房地產行業拉動力大幅減弱。例如2009年四季度，M1供應量累計同比增速達到30%以上，商品房銷售面積單月同比增速則達到70%以上。反觀2020年四季度，M1供應量累計同比增速保持在10%附近，商品房銷售面積單月同比增速則回落至15%以內。

值得擔憂的是，M1供應量累計同比增速現已跌至5%以內，真實反映居民的現實購買力明顯透支，繼續加杠桿購房的空間將顯著受限。退一步講，即便現階段房地產信貸政策有所松綁，但由于市場購買力的瓶頸效應，房地產市場也難以實質性好轉。

圖：2006年至今M1供應量累計同比增速、商品房銷售面積單月及累計同比增速

數據來源：統計局

對比2008年、2014年，在房地產金融政策適度放松后，房地產市場能夠迅速步入上行周期，這與相對旺盛的市場需求密不可分。長期以來，房價“只漲不跌”的正向激勵下，信貸資金便通過各種渠道涌入房地產行業，隨之出現房地產“過度金融化”的問題。

在“房住不炒”的政策大環境下，未來房地產金融政策將精準收放，既要支持居民自住及改善性購房消費，支持房企合理融資需求，更要堅決遏制房地產“過度金融化”問題死灰復燃，真正將房企負債率、居民杠桿率平穩調降到相對合理的水平，才能實現房地產市場良性循環和健康發展。

盡管當下房地產行業出現了方方面面的問題，但行業去杠桿還將繼續落實下去，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”仍將持續發力，嚴防信貸資金違規流入房地產市場。因此，房地產行業較難開啟新一輪的上行周期，行業銷售規模整體將保持穩中有降的態勢。

綜合來看，我們認為短期內，房地產市場依舊面臨較大的下行壓力，尤其是2022年上半年，不少城市市場觀望情緒依舊濃重，成交或將保持在較低水平，且受去年同期極高基數影響，同比跌幅或將進一步擴大。但隨著市場信心逐漸恢復，下半年市場或將整體好于上半年，屆時成交有望企穩回升，同比跌幅或將明顯收窄乃至轉正。

各城市市場大概率將持續分化。壓力城市即便采取一系列的“救市”政策措施，其對市場的拉動力著實有限，市場較難出現反轉行情。反觀核心一、二線城市市場需求及購買力依舊堅挺。

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原標題： 2022年房地產市場基調已定，“求穩”是第一要義