二手房分化：廣州連續(xù)6月成交破萬套，鄭州連跌16月

作者：丁祖昱

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年11月，一線城市二手住宅銷售價格同比上漲8.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.5%，漲幅與上月相同。二線城市二手住宅銷售價格同比上漲2.1%，漲幅與上月相同，環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點(diǎn)。三線城市二手住宅銷售價格同比上漲1.5%，環(huán)比上漲0.2%，漲幅皆與上月相同。二手住宅漲幅總體較為穩(wěn)定。

從2019年1月以來70城及各能級城市二手商品住宅價格指數(shù)環(huán)比走勢來看，一線城市從2020年2月后開始價格走勢明顯高于其他城市，并于2020年5月達(dá)到高點(diǎn)后出現(xiàn)回落，2020年8月再次達(dá)到第二峰值，隨后受調(diào)控政策影響，逐步回落。 

二線城市雖然整體價格走勢不如一線城市走勢較高，但其指數(shù)始終都保持與上月持平或者教上月出現(xiàn)一定增長，整體走勢較為平穩(wěn)。 

三四線城市在2020年2月出現(xiàn)下跌，受其影響70城房價指數(shù)也在2020年2月出現(xiàn)下跌，從2019年1月以來70城各能級城市總體走勢來看，三四線城市明顯受疫情影響較大，在2020年2月后整體指數(shù)環(huán)比走勢較低，但隨著市場整體復(fù)蘇及各地進(jìn)一步落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展下，目前整體市場逐漸回歸穩(wěn)定。 

具體城市來看，二手房價格環(huán)比漲幅排名前十的城市分別為：廣州、合肥、徐州、深圳、北京、沈陽、廈門、西寧、銀川、丹東。價格環(huán)比跌幅排名前十分別為：南充、哈爾濱、牡丹江、濟(jì)南、長春、呼和浩特、青島、鄭州、西安、北海 

漲幅前十的城市中，有3個為一線城市，而跌幅前十的城市中不少是中部、東北部的三四線城市這也比較符合各城市能級的漲跌幅情況。

2019年1月以來70城及各能級城市二手商品住宅價格指數(shù)環(huán)比走勢

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

廣州是11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況中二手房漲幅第一的城市。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月份廣州二手住宅成交套數(shù)為14272套，環(huán)比增長33.58%，同比增長64.77%，11月份的成交量是今年以來的第二高量，僅次于8月份15390套的網(wǎng)簽量；成交面積為126.6萬平方米，環(huán)比增長34.10%，同比增長58.61%。

實際上，從疫情影響下的斷崖式下調(diào)，到今年3月份開始，廣州二手住宅成交量已開始穩(wěn)步回升，至8月份時達(dá)到最高，經(jīng)10月份回落后，11月份再度升溫，呈現(xiàn)出了強(qiáng)勢的反彈現(xiàn)象。從目前的數(shù)據(jù)顯示，廣州二手住宅成交量已連續(xù)六個月破萬套。

2020年1-11月廣州二手商品住宅成交套數(shù)月度變化

9月和10月市場成交接連回落，使得部分業(yè)主惜售心態(tài)有所松動，愿意提供更多的議價幅度，一定程度上推動交易達(dá)成。現(xiàn)階段市場需求活躍，成交周期明顯縮短，促使“賣一買一”客戶能夠快速出售舊房源以置換新房源，加上“買漲不買跌”心理影響，買家擔(dān)心明年房價上漲，故選擇提前入市。因此，11月份改善需求客戶明顯增多。

在深圳和東莞調(diào)控逐漸收緊的同時，廣州上半年廣州有5個區(qū)先后放松限購，更多人擁有了購房資格，使得部分購房需求外溢至廣州，一定程度上帶動了房價的上漲。 

從區(qū)域來看，天河區(qū)因其板塊盤源具備較強(qiáng)的保值、升值能力，二手住宅市場一直較為活躍。而南沙、黃埔、海珠等區(qū)域新房價格上漲帶動二手住宅價格向上。克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，南沙、黃埔、海珠三區(qū)的新建商品住宅均價漲幅同比分別達(dá)25%、13%和12%，這樣的表現(xiàn)直接帶動同區(qū)二手住宅價格上漲。如在海珠區(qū)新成交地價逾5萬元/平方米、多個新盤上市報價超7萬元/平方米的刺激下，海珠區(qū)11月多個熱門二手社區(qū)的成交價和今年年初相比均有10%的漲幅。

臨近年底，在寒冷天氣的影響下，哈爾濱二手房市場反饋冷清，面臨交易困難，房源量漲降互現(xiàn)，購房者對市場信心明顯不足。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2020年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，11月哈爾濱二手房價環(huán)比下跌0.5%，跌幅位居全國第二，自今年6月以來，哈爾濱二手房價已經(jīng)連續(xù)6個月環(huán)比下跌，其中，9月更是領(lǐng)跌全國。 

哈爾濱當(dāng)?shù)氐闹薪楣ぷ魅藛T介紹，目前哈爾濱二手掛牌房源較多，但年底的購房人群并不多，且價格預(yù)算普遍偏低，賣家只能“自降身價”來促銷。

 “有購房意愿的人太少了，除非遇到價格很低的房子，否則不會輕易出手。”哈爾濱某品牌中介王宣皓告訴我們，去年的二手房市場還屬于只要賣家要的價格不是貴得離譜，基本在一個多月都能出手。可目前的形勢變了，買家可選范圍太多，壓價壓得很厲害。 

“要不是急著用錢，真不會現(xiàn)在賣！”魏先生兩年前在南崗區(qū)某小區(qū)，花48萬買了一套50平方米左右的二手房，本來想著交通方便、生活便捷，將來再出手多少也能賺點(diǎn)，沒想到轉(zhuǎn)手賣時卻賠了四萬多元。房子掛在中介三個多月，來看房的前前后后有20多家，但都是在壓價，“感覺比早市買菜砍價都厲害！”魏先生無奈地苦笑。 

11月哈爾濱印發(fā)《關(guān)于疫情期間促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》，明確鼓勵房企采取打折促銷、團(tuán)購等方式讓利銷售新建商品房。政府主動鼓勵開發(fā)商“花樣”讓利，這對哈市二手市場再次造成了沖擊。 

受上半年疫情影響，開發(fā)商下半年銷售任務(wù)重，財務(wù)成本壓力又大，一些新樓盤打折降價現(xiàn)象加上政府鼓勵，普降使得大眾產(chǎn)生觀望心理，部分二手房房主因疫情或新房房價而降低二手房掛牌價，但整體形勢不如往年，從而產(chǎn)生了二手房市場在年底遇冷的情況。

《2020年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，鄭州的二手房房價環(huán)比下跌了4.3%，這已經(jīng)是鄭州二手房房價連跌的第16個月。 

根據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榉从常嵵菀恢笔且蛔容^“偏愛”新房的城市，購房者一向更傾向于購買新房，而年底這段時間是開發(fā)商促銷優(yōu)惠的高峰期，市場優(yōu)惠再加新房交易稅低于二手房的天然優(yōu)勢，二手房市場勢必會更受到更大的沖擊。

“我已經(jīng)接連半個月沒開張了。”鄭州本地二手房中介趙昱說。據(jù)趙昱解釋，由于現(xiàn)在的二手房市場沒辦法正常開展工作，很多同事只能轉(zhuǎn)投一手房市場。“但今年的市場形勢，開發(fā)商的日子也不好過了。”趙昱說道。 

趙昱告訴我們，他所在的門店主營小區(qū)有一套92平方米三房，掛了半年，從165萬元降到了142萬元，至今沒有出手，周邊的幾家門店已經(jīng)不再推這套房子了。 

據(jù)他介紹，往年這種戶型是最受歡迎的，只要價格相對合適，基本上掛牌時間不會超過2個月，成交并不難。但是今年明顯能感覺到“變天了”。附近二手房難賣的很大一部分原因在于稅費(fèi)。“在房價和新房相差不多的情況下，有的二手房不是滿五唯一，交易中會多出一部分稅費(fèi)，導(dǎo)致二手房最終成交價甚至高于同區(qū)域新房，所以很多客戶都會更傾向于新房。” 

事實上，趙昱并不是個例。 

數(shù)據(jù)顯示，目前鄭州二手房市場庫存已經(jīng)超過10萬套，目前鄭州二手房房源可選擇空間很大，市場上已經(jīng)有不少小區(qū)庫存量達(dá)到了2017年的2-3倍，成交量卻不及往年同期水平，不難預(yù)見未來很長一段時間內(nèi)，二手房市場會進(jìn)入買方市場。

我們認(rèn)為，雖然從數(shù)據(jù)上看一線城市的二手房房價從疫后開始出現(xiàn)大幅增長，但目前已經(jīng)開始逐漸回歸穩(wěn)定，未來整體相對可控。二三線城市整體價格相對平穩(wěn)，但是內(nèi)部開始出現(xiàn)分化，部分城市已經(jīng)多月下滑，其中部分城市受政策影響，使得部分購房者轉(zhuǎn)向了一手房市場，還有部分城市二手房市場一直不理想，對于明顯一二手房都連續(xù)多月下滑的城市而言，需要多加注意改善城市吸引力及供求水平。

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