營(yíng)收跌逾四成的SOHO中國(guó)收購(gòu)何去何從？

作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

8月19日，SOHO中國(guó)發(fā)布2021年度中期業(yè)績(jī)公告。數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，SOHO中國(guó)錄得營(yíng)業(yè)收入8.05億元，同比下降44.59%；當(dāng)中租金收入7.82億元，同比增3%。

從盈利能力上看，期內(nèi)，SOHO中國(guó)毛利約為6.59億元，同比下降約18%。對(duì)此，SOHO中國(guó)稱，主要由于去年同期確認(rèn)了車位銷售的收入。上半年實(shí)現(xiàn)歸屬股東凈利潤(rùn)3.43億元，同比增67%。

值得關(guān)注的是，期內(nèi)SOHO中國(guó)投資物業(yè)評(píng)估增值約為2.89億元，而在去年同期這一數(shù)值為零，也就是說(shuō)，SOHO中國(guó)期內(nèi)錄得實(shí)際凈利潤(rùn)或許應(yīng)再打個(gè)折扣。

從資金及負(fù)債情況看，SOHO中國(guó)的負(fù)債壓力并不重，且以中長(zhǎng)期借貸為主。

數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國(guó)凈資產(chǎn)負(fù)債率約為43%，平均借貸成本約4.7%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為14.92億元，同比增長(zhǎng)276%；總資產(chǎn)711.09億元，總負(fù)債約為332.46億元。

在銀行貸款方面，截至6月30日，SOHO中國(guó)的總借貸約185.23億元，借貸中約11.82億元將在一年內(nèi)到期，約16.02億元在一年以上兩年以內(nèi)到期，約54.42億元在兩年以上五年以內(nèi)到期，約102.97億元在五年以上到期。

業(yè)務(wù)方面，隨著疫情逐漸得到控制，SOHO中國(guó)的業(yè)務(wù)逐漸回到正軌。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，SOHO中國(guó)的核心資產(chǎn)為9個(gè)位于北京、上海的自持商辦項(xiàng)目，包括位于北京的前門大街項(xiàng)目、望京SOHO、光華路SOHO、銀河╱朝陽(yáng)門SOHO 、麗澤SOHO，以及位于上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、外灘SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)和古北SOHO，總可租面積約為83.07萬(wàn)平方米。

從上半年的表現(xiàn)看，SOHO中國(guó)位于北京、上海運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的投資物業(yè)平均出租率已由上年同期78%恢復(fù)至90%。

其中，古北SOHO、外灘SOHO、望京SOHO及前門大街項(xiàng)目四個(gè)項(xiàng)目的出租率均在90%以上，分別為98%、97%、95%及93%，麗澤SOHO及銀河╱朝陽(yáng)門SOHO則拖累了平均出租率，均為74%。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，在新增供給的壓力下，北京甲級(jí)辦公樓空置率依然維持在17.5%的較高位置，上海的空置情況略有緩解，甲級(jí)辦公樓空置率從2020年6月末的20.9%下降至18.8%。

SOHO中國(guó)于公告中稱，到2025年前，預(yù)計(jì)北京將有超過(guò)300萬(wàn)平方米新增供應(yīng)， 上海則有約500萬(wàn)平方米，仍會(huì)給兩地市場(chǎng)帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)。

上半年，和黑石集團(tuán)的重磅交易，是SOHO中國(guó)最為重要的動(dòng)態(tài)。不過(guò)，至今這一交易仍未達(dá)成。

根據(jù)6月16日公告，黑石發(fā)出全面收購(gòu)要約投資SOHO中國(guó)，以取得SOHO中國(guó)的控股權(quán)，要約價(jià)格為每股股份5港元，要約的最高現(xiàn)金代價(jià)約為236.58億港元（約合30.48億美元），每股收購(gòu)的價(jià)格較最后交易日的收盤價(jià)3.8港元/股溢價(jià)約31.6%。

這筆收購(gòu)可謂一波三折。

早在2020年3月，SOHO中國(guó)便對(duì)外公布，黑石集團(tuán)向SOHO中國(guó)提出私有化。不過(guò)，這一交易因疫情原因及債券市場(chǎng)動(dòng)蕩因素告吹，同年8月13日，SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱，終止早前要約私有化事項(xiàng)。

這兩次交易，或是潘石屹“出售心切”，最為直觀的是交易價(jià)格有所折讓，要約價(jià)格由6港元/股折讓17%至5港元/股。SOHO中國(guó)將以上市公司身份存在。

然而，這一收購(gòu)事項(xiàng)仍未能順利進(jìn)行。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，在此次收購(gòu)要約先決條件中，第一項(xiàng)即為，要約方黑石集團(tuán)要根據(jù)中國(guó)《反壟斷法》就要約向中國(guó)市場(chǎng)監(jiān)管總局提交經(jīng)營(yíng)者集中申報(bào)并獲其受理，市場(chǎng)監(jiān)管總局根據(jù)中國(guó)《反壟斷法》對(duì)要約予以批準(zhǔn)或視同批準(zhǔn)后，交易方可進(jìn)行。

7月6日，SOHO中國(guó)對(duì)外宣稱，因達(dá)成先決條件及編制并落實(shí)將載入綜合文件的若干資料需要額外時(shí)間，將延遲寄發(fā)綜合文件

直至8月2日，國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局根據(jù)《中國(guó)反壟斷法》，對(duì)黑石集團(tuán)提交的申報(bào)正式立案審查，根據(jù)SOHO中國(guó)8月6日發(fā)布的公告，收購(gòu)申報(bào)獲正式立案審查后，雙方仍可能被要求提供進(jìn)一步信息及材料供監(jiān)管機(jī)構(gòu)審查。

市場(chǎng)有分析指，一方面由于相關(guān)部門對(duì)“反壟斷”審核嚴(yán)格；另一方面，資本市場(chǎng)也較有震蕩，就國(guó)內(nèi)目前的經(jīng)濟(jì)氛圍而言，后續(xù)該事件如何發(fā)展還有著較大的不確定性。

如果此次交易最終未獲完成，對(duì)SOHO中國(guó)及其實(shí)際控制人潘石屹夫婦而言將是較大的利空，這也是近期有傳此交易被叫停后SOHO中國(guó)股價(jià)大跌的主要與直接原因。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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