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作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
作為建設者和運營者，房地產企業在其中也扮演了重要角色。
觀點地產網 繼國內互聯網數據中心（Internet Data Center，簡稱IDC）先后被納入“新型基礎設施”與房地產投資信托基金（REITs）試點計劃之后，越來越多房企瞄上了這個新興賽道。
1月28日，上市公司鵬博士在上交所一則公告中披露，公司正在籌劃重大資產重組，擬向深圳寶能創展置業有限公司出售13個數據中心的相關資產、業務及負債等。而據公開資料顯示，買家的第一大股東為寶能地產，第二大股東為姚建輝，分別持股50.25%、49.75%。
簡而言之，深圳房企寶能地產將要收購鵬博士位于北上廣多地的13個數據中心資產、業務及債務，目前雙方已簽署《資產轉讓框架協議書》，但具體資產規模、交易金額、交易方案并未對外公布，只確定了將以現金交易。
從數字地產的角度而言，數據中心占地面積大、服務收益穩定、存在長期現金流，正符合不動產投資的需求；從新基建的角度而言，數據中心迅速發展代表著互聯網時代全球數據總量的不斷增長，去建設、運營這樣的新基建也代表了房企在存量時代探索發展與轉型的態度。
各取所需：寶能地產入局IDC 鵬博士轉型輕資產
作為一家房企，寶能地產的經營范圍覆蓋民用住宅、商業房產、生態房地產、旅游房地產的開發及銷售，主要項目包括深圳寶能城、深圳寶能中心、深圳寶能太古城、深圳寶能公館等，并提供投資咨詢、招商、物業管理等服務，入局數據中心還是首次。
正如鵬博士公告所提示的那樣，鑒于交易目前仍然存在許多不確定性，寶能地產還需要向鵬博士及時支付3億元履約保證金。自《框架協議》簽署之日起至2021年3 月31日之期間為排他期，還需要爭取在排他期內簽署全面的《資產轉讓協議書》，具體的交易方案及交易條款還需另行協商，在3個月內披露。
聚焦于交易本身，其標的資產為鵬博士持有的13個數據中心，屬于T3+或T4等級高標準數據中心機房，通過租賃為用戶的服務器和網絡相關設備提供空間、維護及管理等相關服務，并提供完善的數據中心設施、高品質網絡環境、豐富帶寬資源和專業運營服務，客戶涉及金融、保險、互聯網、云計算、跨國公司等行業。
再具體到這13個數據中心，分別是酒仙橋數據中心、亦莊數據中心、電信通數據中心（含5個機房，即5個數據中心）、深圳數據中心、上海數據中心、廣州數據中心、佛山數據中心、成都數據中心以及武漢數據中心，鵬博士的公告中并沒有公布其評估價值，只提到了將涉及這13個數據中心的相關資產、業務及負債。
因此，感興趣的投資者和讀者難免會產生一些疑問：一是，鵬博士這家公司是做什么的，他們的IDC規模在市場上有多大？二是，寶能地產為什么要買下這13個數據中心，又將對該公司的業務發展產生什么樣的影響？
就第一個疑問，我們可以通過查找鵬博士這家上市公司的公開資料獲得答案。據其官網介紹，鵬博士成立于四川成都，于1994年上市，業務涉及新基建的5G通信服務、大數據中心、工業互聯網、人工智能等領域，擁有鵬博士大數據、北京電信通、寬帶通、大麥科技、鵬云視通等企業，覆蓋中國及北美200余個城市，面向家庭、企業、政府提供“資源+技術+服務”的全鏈條“云服務”。
具體到數據中心產品上，鵬博士目前共運營15個機房，總面積超20萬平方米，總運營機柜數超過3萬個，運維、后臺技術支持團隊超過500人。其中，北京機柜10000個、上海機柜4000個、廣州機柜6000個、深圳機柜1500個，一線城市占比約七成。
據天風證券一份研報梳理，數據中心屬于典型的重資產投入，鵬博士早已有意向“輕資產、重運營”轉型，從自建數據中心轉為合建、共建、酒店運營管理模式（HOMM），即通過23億元數據中心資產轉讓、數據中心委托運營來實現全國擴張，如與珠海大數據產業園、廊坊云計算數據中心、南京佳力圖聯合共建南京楷德悠云計算數據中心等，但上述交易同于2021年1月29日宣布終止。
就IDC機柜規模而言，截至2020年中報，在涉足IDC業務的上市公司中，光環新網以逾5萬個機柜、IDC業務半年度營收8.07億元領先；鵬博士以逾3萬個機柜、IDC業務營收7.03億元略遜一籌，與數據港IDC業務半年度營收接近持平；奧飛數據機柜雖不足1萬，但IDC業務半年度營收3.42億元，在單個機柜的營收及盈利上更值得重視。曾有分析人士估計，鵬博士2018年時的市場份額為1.6%，在第三方數據中心服務商中處于中游水平。
盡管鵬博士此前曾提出，計劃在2023年實現可運營機柜12萬個，這仍有待時間驗證；至于其輕資產運營戰略能否推廣至全國，因此前23億元數據中心資產轉讓、數據中心委托運營并未順利實現，本次與寶能地產的交易便再添一分關注。
就第二個疑問，市場有聲音猜測，寶能地產對IDC的首次布局及未來業務經營發展或與鵬博士的輕資產運營戰略高度相關——我拿資產你來運營，各取所需，合作共贏。運營方通過日常運營、管理，收取一定管理費用及資產增值收益分紅；資產方則擴大了旗下資產規模，并有望獲取資產增值創造的收益。
前瞻產業研究院曾在一份報告中指出，云計算已成為全球IDC行業發展的最大驅動力，按平均增長率20%保守估算，2020年的IDC市場規模將超過2000億美元。而據報道指，寶能系在2017年已計劃涉足云計算數據中心項目，即陜西省渭南市富閻合作區富平縣云計算中心項目，預計2020年5月結束土建施工，進入數據中心機電安裝施工階段，并于2021年投產運營。
房企占位：數據浪潮與IDC投資熱度
據觀點地產新媒體過往報道，數據中心多見于產業園區配套，由房地產開發商自建、自持、共建、運營等，并成為不動產投資的新資產、新熱點之一。
因數據來源于互聯網的興起，并逐漸成為一類要素，其存儲、管理、開放共享等促生了設備托管需求，也推動了數據中心的興建與發展，其選址由市區單位辦公樓變更至郊區，而后大量異地遠程化，出現在內蒙古、貴州等溫度低、散熱條件好、電費低的區域。
據知名研究機構IDC與浪潮聯合發布的一份報告預測，2020年中國數據中心市場投資規模約402億美元，未來五年的年復合增長率約11%。未來三年，新產生的數據量預計將超過過去三十年的總和，全球數據總量將從現在的44.9ZB（十萬億億字節）以26%的復合增長率增至2024年的142.6ZB，其中中國新增長的數據量將達到36ZB，對全球占比25.2%。由此可見，這將帶動數據中心總體建設規模的持續增長。
據公開報道，阿里、騰訊等科技巨頭正在通過自建、共建與租賃方式加速部署數據中心，滿足市場增量需求；而作為建設者和運營者，房地產企業在其中也扮演了重要角色。
于香港市場，佳明集團是自建數據中心的房企代表之一。至少在2007年，其已開始布局數據中心物業租賃業務（iTechTower1和iTechTower2），又于2020年7月以3.56億港元購入香港新界2宗地塊，用來建造兩座數據中心。截止目前，佳明集團可提供IDC租賃面積近10萬平方呎，并計劃在廣西南寧成立最高端的數據中心。
于內地市場，佳兆業是運營數據中心的房企代表之一。于2017年，佳兆業旗下科技產業集團簽約河北承德力海企業港大數據產業園輕資產運營項目，為數據中心區、計算中心等六大產業板塊提供產業規劃、產業資源整合及導入、金融服務、招商運營等服務。
在2020年7月，首創集團宣布將與華為結合各自產業資源、運營經驗和技術綜合優勢，在數字化轉型、智慧環保、智慧園區、科技金融、數據中心等領域開展深層次合作。
于資本市場，數據中心、物流地產、工業地產所受到的關注越來越高。2019年11月，房地產私募基金管理公司基匯資本與互聯網數據中心（IDC）發展商和營運商中金數據建立合資伙伴關系，正為“互聯網數據中心基金”募集資金，旨在用于中國內地收購、開發和運營超大型IDC項目組合。在2020年9月，該平臺完成了總額約13億美元 (約90億人民幣)的融資。
另類資本投資機構遠洋資本則推動了數據中心的資產證券化進程——以投資企業云泰數通的IDC服務收費收益權為底層資產，在2020年7月發行了國內IDC新型基礎設施收益權ABS，儲架規模為32億元人民幣，首期發行11.06億元，期限不超過9年，加權平均票面利率為4.03%。
2021年1月，私募股權投資巨頭KKR宣布超額募集了17億美元（約合人民幣110億元）的首只泛亞太地區房地產基金（KKR Asia Real Estate Partners），重點關注商業、工業和住宅地產等領域，包括投資如包括物流、長租公寓、互聯網數據中心、養老地產等具有運營基礎的平臺。
凱德集團總裁羅臻毓先生亦曾在觀點地產機構2020博鰲直播間采訪中透露，會考慮產業區、物流、數據中心等資產。
此外，戴德梁行也在線上活動中指出，隨著“三道紅線”的出臺，預期2021年開發商將會釋放更多商辦物業，如產業園、數據中心、物流資產等。
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