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作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
對(duì)遠(yuǎn)洋而言，除了項(xiàng)目出表，其更重要的考慮或許以資金敲定規(guī)模，從而增強(qiáng)集團(tuán)的盈利能力。
“未來(lái)公司銷售規(guī)模有相當(dāng)一部分會(huì)來(lái)自地產(chǎn)金融”，早在2016年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席李明就曾如是提到。
自此之后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)逐漸浮出水面。
10月13日晚間，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布一則公告，該公司計(jì)劃將旗下一宗地塊及一幢寫(xiě)字樓售予合資基金公司。
事實(shí)上，遠(yuǎn)洋此舉不僅實(shí)現(xiàn)了資金的“套現(xiàn)”，更能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表的優(yōu)化。
具體來(lái)看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)這一紙公告主要闡述的兩件事情，其一，遠(yuǎn)洋集團(tuán)聯(lián)合國(guó)際投資人設(shè)立寫(xiě)字樓基金；其二，出售部分資產(chǎn)予合伙基金公司。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，遠(yuǎn)洋集團(tuán)聯(lián)合數(shù)家國(guó)際投資人（包括全球主權(quán)財(cái)富基金與機(jī)構(gòu)投資者），共同出資參與設(shè)立總規(guī)模為14億美元的核心寫(xiě)字樓基金。
其中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)全資附屬公司新耀環(huán)球有限公司擔(dān)任保薦推薦合伙人，出資4億美元；遠(yuǎn)洋持股49%的騰城有限公司擔(dān)任特別有限合伙人，出資1美元；兩名外部有限合伙人各出資4億美元，預(yù)期另有一名外部有限合伙人認(rèn)購(gòu)出資2億美元。
上述基金用于投資一線城市核心商圈成熟甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。值得注意的是，該資金為半盲池型基金，即一部分資金用于投資特定項(xiàng)目——北京CBDZ6地塊及遠(yuǎn)洋光華國(guó)際項(xiàng)目，另一部分用于投資其他符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目。
成立基金、出售項(xiàng)目看似毫無(wú)關(guān)聯(lián)的兩個(gè)事件，卻因相同的標(biāo)的引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。
同日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)以64.15億元的代價(jià)將全資子公司崇高發(fā)展有限公司出售，而接盤(pán)方為上述合伙基金公司。
資料顯示，崇高發(fā)展擁有位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)商務(wù)中心區(qū)核心區(qū)Z6地塊，土地面積1.1萬(wàn)平方米，該地塊于2010年12月22日競(jìng)得，彼時(shí)由遠(yuǎn)洋、香港上海匯豐銀行有限公司和崇高發(fā)展有限公司（彼時(shí)，崇高發(fā)展為Golden Success Profits Limited的間接全資附屬公司及南豐集團(tuán)成員公司）聯(lián)合體以38.07億元的代價(jià)競(jìng)得。
這也是當(dāng)時(shí)被市場(chǎng)稱為“中服四地塊”中的其中一塊，除了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合體，剩余三宗地分別由中金和萬(wàn)通地產(chǎn)等聯(lián)合體，中國(guó)民生銀行，安邦保險(xiǎn)聯(lián)合體競(jìng)得，總價(jià)款約達(dá)118億元。一時(shí)間，北京市場(chǎng)為之轟動(dòng)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，直到2020年10月18日，中國(guó)民生銀行、大家保險(xiǎn)集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)北京CBD核心區(qū)Z4、Z5、Z6項(xiàng)目才舉行開(kāi)工奠基儀式。
目前，在Z6地塊上正在建造一幢甲級(jí)寫(xiě)字樓。公告中，這幢寫(xiě)字樓被分作物業(yè)A及物業(yè)B，前者的代價(jià)為62.98億元，并注入了基金資金池當(dāng)中；后者為1.16億元，由北京遠(yuǎn)睿企業(yè)管理咨詢有限公司直接購(gòu)買(mǎi)，該公司法人代表為周岳，與遠(yuǎn)洋資本常務(wù)副總經(jīng)理同名。
如此看來(lái)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)聯(lián)合其他企業(yè)成立了14億美元（約為90億元人民幣）的基金，進(jìn)而通過(guò)基金，以64.15億元的代價(jià)收購(gòu)了Z6地塊。
另外，上述寫(xiě)字樓基金已訂立協(xié)議，“種子項(xiàng)目”除了Z6項(xiàng)目，還涉及遠(yuǎn)洋光華國(guó)際大樓。該項(xiàng)目于2009年竣工，是位于北京朝陽(yáng)商務(wù)中心區(qū)的甲級(jí)辦公樓，建筑面積約為10.8萬(wàn)平方米。
公告并未披露遠(yuǎn)洋光華國(guó)際大樓的具體收購(gòu)金額，但從項(xiàng)目盈利情況來(lái)看，于2021年上半年，該項(xiàng)目錄的稅前溢利1.14億元，稅后溢利6746.7萬(wàn)元，于2021年6月30日的未經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值約為15.18億元。
遠(yuǎn)洋集團(tuán)預(yù)計(jì)，Z6項(xiàng)目出售事項(xiàng)所得款凈額約為64.12億元，集團(tuán)將用作一般營(yíng)運(yùn)資金、償還集團(tuán)債務(wù)及/或投資事項(xiàng)。
在這場(chǎng)“左手倒右手”的買(mǎi)賣中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)以總價(jià)64.15億元出售Z6地塊，同時(shí)出資4億美元，折合約25.73億元參投合伙基金；粗略計(jì)算，前后至少凈套現(xiàn)38億元。
而假設(shè)潛在的遠(yuǎn)洋光華國(guó)際也注入基金的資產(chǎn)池，僅粗略按資產(chǎn)凈值15.18億元計(jì)算，遠(yuǎn)洋集團(tuán)套現(xiàn)的資金量更更上一個(gè)層級(jí)。目前，包括Z6地塊、遠(yuǎn)洋光華國(guó)際仍在遠(yuǎn)洋集團(tuán)官網(wǎng)的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)名單里。
上述出售完成后，Z6地塊及遠(yuǎn)洋光華國(guó)際項(xiàng)目將不再與遠(yuǎn)洋綜合財(cái)務(wù)報(bào)表綜合入賬，即通過(guò)上述退出的方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出表，從而完成財(cái)務(wù)負(fù)債的優(yōu)化。
公告透露，上述基金的期限起計(jì)8年，最高可延長(zhǎng)2年，而遠(yuǎn)洋集團(tuán)也預(yù)計(jì)于9年期間內(nèi)，該公司將因出售事項(xiàng)累計(jì)獲得收益約13.15億元。
事實(shí)上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)此前也有類似的“套現(xiàn)”操作。2018年12月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)全資子公司新耀環(huán)球有限公司與工銀國(guó)際投資管理有限公司的全資附屬永帆國(guó)際有限公司，分別出資人民幣9億元的等值美元設(shè)立一個(gè)基金公司。
該物業(yè)基金設(shè)立的目的，同樣是收購(gòu)遠(yuǎn)洋全資子公司迅榮創(chuàng)富有限公司持有的，位于北京市朝陽(yáng)區(qū)CBD核心區(qū)的遠(yuǎn)洋光華國(guó)際。
彼時(shí)的公告顯示，出售事項(xiàng)預(yù)期為遠(yuǎn)洋帶來(lái)約17.95億元（須待審核），該筆資金將用作一般營(yíng)運(yùn)需要。
但對(duì)遠(yuǎn)洋而言，除了資產(chǎn)出表，其更重要的考慮或許以資金敲定規(guī)模，從而增強(qiáng)集團(tuán)的盈利能力。畢竟在前些年宣布多元化轉(zhuǎn)型時(shí)，李明就公開(kāi)強(qiáng)調(diào)了，未來(lái)遠(yuǎn)洋集團(tuán)要成為具有領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)投資能力的投融資集團(tuán)。
于是，成立基金、強(qiáng)化遠(yuǎn)洋資本、發(fā)展房地產(chǎn)金融成為了遠(yuǎn)洋集團(tuán)近幾年發(fā)展重心。其中，遠(yuǎn)洋資本的發(fā)展速度可見(jiàn)一斑。
去年11月中旬，遠(yuǎn)洋資本1.7億港元重組盛洋投資，不僅擴(kuò)大了規(guī)模，更獲得了一個(gè)香港上市的殼平臺(tái)；今年以來(lái)，遠(yuǎn)洋資本10.3億獲得紅星企發(fā)18%股權(quán)；遠(yuǎn)洋資本收購(gòu)紅星美凱龍旗下7家物流地產(chǎn)；遠(yuǎn)洋資本戰(zhàn)投中國(guó)華融，成為主要股東；
就在昨天（10月12日），遠(yuǎn)洋資本成功收購(gòu)新加坡REITs，切入新加坡市場(chǎng)。
李明的“房地產(chǎn)金融”愿景一步步在實(shí)現(xiàn)，但這個(gè)愿景能為遠(yuǎn)洋集團(tuán)撬動(dòng)多大的規(guī)模，目前暫未知曉。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 遠(yuǎn)洋的資本計(jì)算 成立14億美元基金與套現(xiàn)64億之間
