西政財(cái)富 
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作者：西政財(cái)富
來源：西政財(cái)富（ID：xizhengcaifu）
房地產(chǎn)招拍掛項(xiàng)目的土地款融資包括了競(jìng)拍保證金融資和競(jìng)拍成功后的土地款配資兩種。因土地款融資一直處于監(jiān)管紅線之內(nèi)，因此目前銀行、信托、資管以及私募的資金都很難進(jìn)入，以西政財(cái)富中心當(dāng)前的募資情況為例，2019年下半年以來僅有少數(shù)的單一機(jī)構(gòu)資金、個(gè)人資金或過橋資金可以操作此類項(xiàng)目。
鑒于土地款融資周期很短，且具備很強(qiáng)的短拆、過橋性質(zhì)，因此資金成本一直都居高不下，其中土地競(jìng)拍保證金的融資成本基本在年化24%以上（未取得土地時(shí)無法辦理土地抵押），競(jìng)拍成功后剩余土地款配資的成本也一般維持在年化20%左右（一般都可以辦理土地的后置抵押）。另外土地競(jìng)拍保證金的融資在操作上依賴于競(jìng)拍主體的綜合實(shí)力和企業(yè)魄力，因此該類業(yè)務(wù)的操作難度及機(jī)會(huì)成本更高。以我們先前已操作的拍地保證金融資項(xiàng)目為例，除非是勾地項(xiàng)目并且簽署了相關(guān)協(xié)議，且滿足主體的準(zhǔn)入要求（一般要求百?gòu)?qiáng)開發(fā)商），不然我們都是按謹(jǐn)慎介入處理。客觀地說，百?gòu)?qiáng)開發(fā)商綜合實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，競(jìng)拍成功的幾率相對(duì)較高，還款來源對(duì)應(yīng)的盤子相對(duì)較大，因此該類交易對(duì)手可以優(yōu)先考慮，另外需要說明的是，各類機(jī)構(gòu)在操作土地款融資業(yè)務(wù)時(shí)，目前更傾向于將“拍地保證金融資”和“土地款融資”這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)作打包處理，以防止拍地后后續(xù)土地款資金無法接續(xù)導(dǎo)致業(yè)務(wù)無法推進(jìn)，甚至發(fā)生保證金被沒收的風(fēng)險(xiǎn)。
因涉及到監(jiān)管和合規(guī)的問題，本文僅對(duì)業(yè)務(wù)操作本身做相關(guān)總結(jié)，不對(duì)合規(guī)問題做具體闡述。
百?gòu)?qiáng)開發(fā)商，其中土地競(jìng)拍的保證金融資須說明競(jìng)拍的成功幾率。
1.目前市面上競(jìng)拍保證金的配資比例為50%，競(jìng)拍成功后的土地款配資比例一般為50%-65%，特殊情況下可接受配資70%，具體一事一議；但單個(gè)項(xiàng)目可操作的放款限額一般在1-3億以內(nèi)；
2.項(xiàng)目開發(fā)總成本按商業(yè)計(jì)劃書進(jìn)行鎖定，總成本超支，須經(jīng)董事會(huì)同意方可支出，總成本超過3%由開發(fā)商單方承擔(dān)；
3.融資存續(xù)期內(nèi)，項(xiàng)目公司現(xiàn)金流封閉使用；
4.融資存續(xù)期內(nèi)，項(xiàng)目公司管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用鎖定，超過部分由開發(fā)商自行補(bǔ)足。
6+6，最低使用期限為6個(gè)月，滿6個(gè)月，經(jīng)融資機(jī)構(gòu)同意可一次性償還。
四、投資方式及交易框架
1.融資機(jī)構(gòu)與開發(fā)商或其關(guān)聯(lián)方按出資比例共同成立SPV用于拍地；
2.開發(fā)商或其關(guān)聯(lián)方將對(duì)應(yīng)比例的出資以股東借款形式注入SPV，注意融資方需先完成出資；
3.融資機(jī)構(gòu)以股東借款方式支付相應(yīng)的融資款，SPV公司賬戶由融資機(jī)構(gòu)掌管；
4.SPV公司摘得經(jīng)融資機(jī)構(gòu)認(rèn)可的項(xiàng)目地塊后，該筆保證金作為項(xiàng)目公司已支付的土地款使用；
5.若SPV公司未摘得項(xiàng)目地塊開發(fā)商或其關(guān)聯(lián)方在SPV賬戶中的資金用于定向償還融資機(jī)構(gòu)的相關(guān)本息；
6.競(jìng)拍成功后的土地款配資業(yè)務(wù)操作參照上述執(zhí)行。
以我們先前操作的土地款配資業(yè)務(wù)為例，融資成本約20%/年，其中5%左右于當(dāng)年度前置收取，剩余部分按季付息。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生的相應(yīng)費(fèi)用由項(xiàng)目公司承擔(dān)，5%/年的前置收款部分開票所涉增值稅及附加由融資機(jī)構(gòu)承擔(dān)。
定向支付開發(fā)商指定且經(jīng)融資機(jī)構(gòu)認(rèn)可的地塊保證金或土地款。保證金融資方面，若開發(fā)商摘得相關(guān)地塊，該筆資金轉(zhuǎn)化為該項(xiàng)目的土地款，融資機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目按照約定風(fēng)控進(jìn)行管理，若未成功摘得，融資機(jī)構(gòu)按如下標(biāo)準(zhǔn)提前退出：20%/年*0.5%*融資機(jī)構(gòu)實(shí)際放款金額+本金。需注意，不少機(jī)構(gòu)一般都要求開發(fā)商至少使用或支付6個(gè)月的資金成本，也即保證融資機(jī)構(gòu)資金的“低消”，即最少使用6個(gè)月。
1.前融、開發(fā)貸及其他資金置換、集團(tuán)資金調(diào)配、項(xiàng)目銷售回款。
2.資金歸集：項(xiàng)目公司設(shè)立監(jiān)管賬戶，資金到期前10、5、3天提前歸集資金比例分別為30%、50%、100%，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金月合計(jì)與歸集比例補(bǔ)足部分由開發(fā)商補(bǔ)足。
開發(fā)商或其關(guān)聯(lián)方或其指定有回購(gòu)能力的主體，按照15%/年的總固定溢價(jià)回購(gòu)融資機(jī)構(gòu)持有的SPV的股權(quán)。
1.土地后置抵押：支付拍地保證金的地塊，在土地摘牌后并取得土地證的10個(gè)工作日內(nèi)辦理完成抵押至融資機(jī)構(gòu)指定主體或土地證原件由融資機(jī)構(gòu)與開發(fā)商共管。
若未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成土地抵押，每遲延一日，除固定收益外，開發(fā)商需向融資機(jī)構(gòu)以貸款余額為基數(shù)，按照萬分之五/日支付罰金。
2.開發(fā)商及其實(shí)際控制人夫婦為項(xiàng)目公司償還全額本息提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保。
1.融資機(jī)構(gòu)向項(xiàng)目公司委派1名董事，項(xiàng)目公司股東會(huì)、董事會(huì)重大事項(xiàng)一致決（融資、對(duì)外擔(dān)保、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股東（預(yù)）分紅、增減資及分立、合并、解散或變更公司形式、修改公司章程等）。
2.融資機(jī)構(gòu)向項(xiàng)目公司委派聯(lián)席財(cái)務(wù)總監(jiān)1名，共管項(xiàng)目公司證章照及所有賬戶的U-key（所有賬戶增加基金預(yù)留印鑒及最后一道U盾），對(duì)付款享有全部審批權(quán)、查詢權(quán)。項(xiàng)目公司按照3萬元/月的標(biāo)準(zhǔn)向融資機(jī)構(gòu)或其指定主體支付咨詢服務(wù)費(fèi)，用于支付融資機(jī)構(gòu)委派人員的工資社保等。
3.交叉違約：開發(fā)商或其直接控股公司或其實(shí)際控制的主體，對(duì)所有融資機(jī)構(gòu)包括但不限于銀行、信托、證券、基金、保理、融資租賃等構(gòu)成逾期未歸還融資款項(xiàng)違約事項(xiàng)的，融資機(jī)構(gòu)有權(quán)單方面接管項(xiàng)目公司，包括但不限于項(xiàng)目公司所有證、章、照，且融資機(jī)構(gòu)有權(quán)提前退出。
本文僅對(duì)西政財(cái)富及集團(tuán)操作的地產(chǎn)融資項(xiàng)目進(jìn)行簡(jiǎn)要總結(jié)，更多項(xiàng)目融資、產(chǎn)品銷售、推介及風(fēng)險(xiǎn)分析等事宜，歡迎添加xz_fortune或撥打13691798685與我們溝通與交流。
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原標(biāo)題： 融資方案系列（七）：土地款融資方案（含保證金融資及拿地配資）
