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作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
樓房價差小，自持比例高，現(xiàn)房銷售多……讓人直呼這次集中供地可謂全國最嚴厲。
隨之，成都的集中供地引來多方密切關(guān)注。按照計劃，6月7日-11日，成都本輪集中供地拍賣分5天進行，40宗地共計超過70家房企業(yè)報名參拍，其中不乏央企、國資背景企業(yè)、一線上市房企和地方性房企，也出現(xiàn)很多新面孔。
樓房價差小，自持比例高，現(xiàn)房銷售多……讓人直呼這次集中供地可謂全國最嚴厲。開發(fā)商為拿地生存，需要進行多次現(xiàn)場勘測，以及無數(shù)次方案提報和更加嚴密的資金測算。
拍地首日，成都再次出臺新規(guī)，明確對房企購地資格實施動態(tài)審查，“紅檔”、嚴重失信房企將被限制土地競買資格。
這意味著，已布局成都的恒大、綠地等都被排除在集中供地之外。
“雙限”和競自持
據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在這場大型土拍中，不乏萬科、保利、龍湖、華潤等均報名超過20宗土地，旭輝、融信、金茂、卓越、新希望等出現(xiàn)頻率也較高，他們大多傾向傳統(tǒng)主城區(qū)地塊，而中小房企則多選擇新津、青白江等邊緣區(qū)域地塊。
第一天重磅開場的是來自主城五區(qū)的10宗地，總面積近430畝，共有33家房企報名參拍。
核心城區(qū)的優(yōu)勢激發(fā)了開發(fā)商拿地熱情，在所有宗地均采取“限房價、競地價”模式下，共有9宗封頂，最高自持30%，最高成交樓面價18700元/平方米。最終攬金87.6億，競得者包括電建聯(lián)合體、融信、華潤、萬科、愛情地產(chǎn)等。
當日收獲最豐當屬電建聯(lián)合體，共以35.6億摘得4宗地，且均為熱門優(yōu)質(zhì)地塊，周邊配套較為完善。
資料顯示，電建聯(lián)合德商拿下成華區(qū)2宗地塊，一宗成交樓面價14600元/平方米，自持租賃住房面比例29%，另一宗樓面地價15100元/平方米，競自持比例24%；其后，聯(lián)合交投摘得武侯區(qū)2宗純住宅用地，成交樓面價均為15100元/平方米，自持比例14.0%。
融信以樓面地價16800元/平方米競得青羊區(qū)成都西站附近22畝宅地，自持租賃住房面積比例達到30%，成交價1.68萬/平方米，清水限價2.41萬，大概率以洋房別墅產(chǎn)品為主。
華潤則拿下成華雙水碾63畝地塊，成交價1.64萬/平方米，清水限價2.34萬，在該片區(qū)域內(nèi)并不算低，目前來看或許會存在去化壓力。
令人較為意外的是，萬科4.53億元拿下了金牛區(qū)國賓板塊21.24畝地塊，成交樓面地價12800元/平方米，也是本次唯一底價成交地塊。
整體上，今天拍賣的所有地塊均為雙限地，后期售價全部鎖定，主城五區(qū)清水價值大致在2.2-2.6萬/平方米區(qū)間；此外，該次土拍規(guī)定了成品住宅裝修價格在2000元/平方米到3000元/平方米之間。
具體到每宗地，還有各自的要求，如金牛區(qū)約21畝地塊（萬科）要求配建固定體量人才公寓，并且全部為現(xiàn)房銷售；青龍鄉(xiāng)63畝地塊（華潤）要求配建并自持固定體量租賃住房；錦江區(qū)66畝地塊（北京國銳）要求先商業(yè)開發(fā)，后住宅建設(shè)。
有業(yè)內(nèi)人士分析稱，嚴格的競拍要求使得實際成本增加，同時利潤空間有所控制，意味著開發(fā)商更需綜合評估投拓邏輯、企業(yè)發(fā)展需求和開發(fā)水平等自身情況，這也是本次土拍較少出現(xiàn)聯(lián)合體形式拿地的原因。
上述人士續(xù)指：“成都普遍不存在高地價，加上產(chǎn)業(yè)、雙限、自持等條件，綜合考量后更多房企會選擇獨自為戰(zhàn)”。
集中供地也意味著房子銷售集中，開發(fā)商所要競爭的一大要素便是在限價空間里打造更好的產(chǎn)品，更考驗操刀能力。
從政策層面看，地塊限價都是參照了周邊在售項目的價格進行的合理價格調(diào)控，實際上是變相加強限購和穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期。
此前5月，成都發(fā)布土地出讓公告時明確了“雙價”要求，成都市住建局相關(guān)負責人表示，該措施是為了進一步深化房價地價聯(lián)動機制，減少和避免非理性競價帶來的不利影響，以落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”決策部署，保持成都房價收入比在全國主要城市的競爭優(yōu)勢。而從人才吸引力來講，也讓人才在成都生活擁有較高的“性價比”。
萬科、愛情地產(chǎn)拿地
聚焦到企業(yè)，萬科與華潤是龍頭房企中少數(shù)贏得地塊的。
其中，萬科獲取的地塊令人稍顯意外，業(yè)內(nèi)指萬科2014年以前在成都拿地質(zhì)量并不高，直到2014年以后才開始在南邊發(fā)力，本次拿地大概率做改善類住宅，吸引地緣性改善需求的客戶。
經(jīng)歷幾年時間，萬科成都公司2020年簽約金額突破300億元。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，去年萬科在成都推出新盤，該盤位于成都天府新區(qū)中央商務(wù)區(qū)邊上，開發(fā)時長三年，占地236畝，首推290套住宅。
土地投資上，萬科成都總經(jīng)理石飛曾表示，萬科在成都將圍繞“客戶邏輯”和“城市邏輯”兩條賽道并行展開。“城市邏輯”下的投資重點則是TOD，據(jù)悉，萬科成都將在今年落地首個TOD項目。
此外，愛情地產(chǎn)則算是本次土拍中的新面孔，以總成交價14.69億+18%競自持租賃住房面積拿下青羊區(qū)文家場69畝地塊，屬較偏僻的臨近西四環(huán)，樓面地價17500元/平方米，清水限售價24800元/平方米。
根據(jù)工商信息，愛情地產(chǎn)由保定市長城控股集團有限公司100%控股，背后實際控制人和最終受益人是長城汽車董事長魏建軍。
統(tǒng)計可發(fā)現(xiàn)，近兩年，保定長城控股通過旗下公司正加速拿地，包括在長沙、佛山、無錫、重慶、蘇州等均有斬獲，溢價多在40%以上，主要通過長城實業(yè)和愛情地產(chǎn)兩個平臺拿地。
據(jù)了解，愛情地產(chǎn)下設(shè)3大事業(yè)部，分別是長三角城市群、京津冀城市群、華中+成渝城市群+粵港澳大灣區(qū)城市群，主要瞄準強二線城市，已落子于天津、日照、無錫、長沙、重慶、佛山等地。
長城實業(yè)總裁去年曾對外透露，未來五年銷售目標是要達到千億。
與當下許家印為了汽車奔波相反的是，車企大佬魏建軍則開始大力布局地產(chǎn)。
對此有業(yè)內(nèi)人士表示，汽車企業(yè)進入地產(chǎn)領(lǐng)域，或是為解決自身在生產(chǎn)和辦公方面的物業(yè)配套問題，或是為吸取地產(chǎn)開發(fā)的利潤沖抵車企投資，提高整體收益。
據(jù)悉，2020年是長城汽車三十周年，魏建軍親自出演公司發(fā)布的一部名為《長城汽車挺得過明年嗎？》視頻，透露出深深的危機感和焦慮。
查閱財報發(fā)現(xiàn)，長城汽車2020年上半年營業(yè)收入為359.29億元，同比下降13.17%；凈利潤11.46億元，同比下降24.46%；與4年前同期相比已大幅縮水；不過在下半年努力下，全年營業(yè)收入1033.08億元，同比增長7.38%；凈利潤53.62億元，同比增長18.36%。
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