地產三十年，土拍規則“演變史”全總結

作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

最近的土地“兩集中”供應政策，給房地產圈帶來了不小的影響，這是土地出讓規則的一次最新玩法升級。實際上，在我們房地產發展史上，土拍規則是多次重大演進的，今天這篇文章，就為大家梳理一下房地產二十年以來的土拍規則進化演變史。

國內房地產的發展，發端于開始于上個世紀80年代的房改，大城市的住房制度改革，推動了相關的綜合制度的配套改革，而土地出讓方式的改革，就是其中一個重要的環節。

在改革開放以前，實行的是土地“無償劃撥，無償使用，無使用期限，不得流動”的制度。在這個思想影響下，土地公有制一度成為了不能碰的紅線問題，很多城市土地長期閑置得不到有效利用，城市建設也不能因為土地的增值受益，城市面貌無法不斷更新。

如何突破土地所有權和使用權的界限，讓土地為城市發展帶來紅利，成了問題的關鍵。而作為先期國內學習的對象，新加坡和香港的房地產發展經驗，成為了可資借鑒的對象。以香港為例，香港因為之前是英國殖民地，土地是從中國租借的，只有99年的租賃權，香港的土地并沒有所有權，而是在這個基礎上發展出土地使用權買賣的模式。在借鑒這兩地相關經驗基礎上，我們國內也逐步摸索出一套土地歸國有，出地使用權可進行有償出讓的模式，并建立了相關的出讓制度，配套法律，以及政府機構。

最早邁出改革步伐的，是深圳市，在1987年深圳首次把單一的土地劃撥改為劃撥、協議、招標、掛牌、拍賣等多種方式出讓。并且在同年的9月9日，通過協議方式成功出讓了一宗土地使用權；在同年的9月26日，通過招標方式成功出讓了一宗土地使用權；同年的12月1日，通過公開拍賣方式成功出讓了一宗土地使用權。深圳的先行先試，給各地提供了經驗，隨后上海、廣州、珠海、廈門等城市也紛紛開展了試點。

在1987年7月，在湖北省武漢市政府批準，武漢成立了全國第一家房地產交易市場，也就是現在的公共資源交易中心的前身。到了1988年的時候，全國已有200多個大中城市成了土地產權交易所或交易中心。

在1988年12月，《土地管理法》進行了修改，明確規定，進行國有土地有償使用制度。在隨后的1990年，國務院制定了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，對土地使用權的出讓，抵押，出租，以及劃撥土地的規范，做出了詳細的規定。這兩個法規和規章的出臺，為房地產土地出讓奠定了基本的法律制度。

有了頂層的制度設計，在制度上有了保證，各地的土地使用權出讓數量保持穩步增長。現在很多的大型頭部房企，都是在那個時間誕生的。但是到了1998年，全國的房地產市場出現了第一次過熱的情況，由之前的鼓勵房地產發展的政策，轉變為調控房地產給房地產降溫。這背后，也不乏很多土地出讓的亂象，很多地方在土地出讓規則上模糊不清。地方濫用協議出讓，作為土地出讓的主要方式，缺乏有效的監督和競爭，滋生了一些列問題。

在這個背景下，原國土資源部在2002年出臺了11號文件，對土地出讓的形式和流程，進行了詳細的規定，其中最重要的一條，是規定經營性土地的出讓，必須經過公開的招標掛牌拍賣等形式。到了2002年7月，這個制度在全國范圍內推行落地，各個省也在這個文件的基礎上，根據本省的情況，制定了當地的土地出讓流程細則，土地使用權的出讓，逐步規范化、市場化。不少城市的史上第一宗公開拍賣的土地，就是從此時開始的，之前都是協議出讓為主。

一些一二線城市，以及省會城市較早地執行了這個政策，但是下沉到一些地級市縣城，這個政策最終落地的時間就要晚很多了，有的地方甚至到了2010年，才逐漸廢止了經營性土地的協議出讓方式，改為“逢地必掛牌，逢住宅必拍”的規則。

2006年，全國的房地產市場再度火爆，新一輪的調控由此展開。在當年，國務院九部委聯合發布了房地產史上最為濃墨重彩六條政策，行業內簡稱“國六條”，這個政策里面有一個非常出名的“7090政策”，深刻影響了此后房地產十年的產品邏輯。7090政策，即新建的住宅，90平米以下產品，得超過整個項目戶型占比的70%。這個政策，從集約用地的出發點，加大中小戶型的供應。

這個政策，一直執行到2015年才結束，在這十年期間，全國各大城市的房企開發的產品，都是以中小戶型為主。為了在小面積里面盡量滿足客戶對大房子的想象，不少房企在小戶型，高贈送上做足了功夫，各大設計院的設計師為了“偷面積”，嘔心瀝血，絞盡腦汁。不少建筑面積只有80平米的3房，甚至70平米的3房，這類“神戶型”就是在那個時期產生的。在7090政策執行的中后期，各個城市在建筑設計規范上完善了相關規范，讓偷面積在技術上成為了過去式。

到了2016年，全國的房地產重歸火熱，各地的土拍場上不斷有刷新歷史的新地王出現，其中以融信以110億元的高價，在上海靜安中興社區競得的一幅住宅地塊，最為轟動當時的地產圈，創下史上最貴地王記錄。也就是從這個時間段開始，各大城市開始了新的土拍規則，“熔斷+抽簽”“熔斷+競自持”“熔斷+競現房銷售比例”，這些現在常用的玩法，都是在那個時候逐漸登上歷史舞臺的。

但是這個新規，并未能阻擋一些房企的拿地熱情，土拍規則又有了一次新的升級。最先吃螃蟹的是杭州，在2019年2月18日，杭州掛出了九宗土地，明確了最高土地單價，同時規定了開發商品房的均價和最高單價，在達到最高土地限價后，還采用“封頂+競自持比例”的方式繼續競拍。

杭州這個土拍新規，算是目前土拍史上之最了，房企拿地都不用算賬了，兩頭都限死了。在杭州之后，很多城市的土拍，也跟進了這條規則。

但是到此，土拍規則已經沒有多少繼續升級的空間，能回旋的余地已不多。此次自然資源發布的22個城市“雙集中”供地政策，可以算作是土拍規則的新改變。土拍規則的歷史，每個地產人應知。

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原標題： 地產三十年，土拍規則“演變史”全總結