丁祖昱評(píng)樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID:dzypls)
2022年2月21日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降勢(shì)減弱，環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)減少。信貸邊際寬松暖風(fēng)陣陣，廣州、寧波、溫州等多個(gè)城市房?jī)r(jià)止跌回升。
從全國(guó)百城1月成交數(shù)據(jù)結(jié)合項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)來(lái)看。一線及強(qiáng)二線城市已實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比止跌，但弱二線和多數(shù)三四線城市市場(chǎng)仍處于“以價(jià)換量”中，市場(chǎng)信心不足下短期也難有實(shí)際起色。
01 70城房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅收窄 一線城市表現(xiàn)出強(qiáng)勁活力
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格整體同比上漲1.7%，較上月漲幅收窄0.3pcts。截至1月，70城新房房?jī)r(jià)同比漲幅已連續(xù)8個(gè)月收窄。
一線城市表現(xiàn)出強(qiáng)勁活力，房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)相反上揚(yáng)。1月4城整體同比上升4.4%，較上月漲幅不縮反擴(kuò)0.02pcts。二線和三四線城市與70城整體走勢(shì)一致，同比分別上漲2.5%和0.5%，漲幅分別較上月收窄0.3pcts和0.4pcts。
圖：2020年1月以來(lái)70城及各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比走勢(shì)
資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、CRIC
環(huán)比則出現(xiàn)明顯變化，房?jī)r(jià)有回調(diào)見(jiàn)底跡象。70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格整體環(huán)比下降0.04%，跌幅收窄0.25pcts。值得注意的是，整體及各能級(jí)新房?jī)r(jià)格環(huán)比均上揚(yáng)，這一現(xiàn)象為2021年5月后首次出現(xiàn)。
更值得關(guān)注的是，一線和二線新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.65%和0.06%。其中，一線城市為繼2021年中后環(huán)比漲幅新高；二線城市為繼2021年三季度后首次環(huán)比上漲。
2021年四季度以來(lái)信貸等政策邊際放松的正向效應(yīng)正在釋放，此外房企在年末以價(jià)換量的沖刺之后，樓盤折扣回收也是價(jià)格指數(shù)回升的重要原因。相對(duì)而言，二手房在新房促銷的沖擊下處于弱勢(shì)，信號(hào)傳遞有滯后性，1月環(huán)比整體及二三線城市均下跌。
圖：2020年1月以來(lái)70城及各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢(shì)
02 環(huán)比下降城市減少至39個(gè) 三四線僅8城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲
1月，70個(gè)大中城市中新建商品住宅同比和環(huán)比下降城市分別為20個(gè)和39個(gè)，比上月分別增加3個(gè)和減少11個(gè)?？梢?jiàn)各城市房?jī)r(jià)水平到達(dá)歷史底部，部分城市已有回升征兆。
圖：2020年1月以來(lái)各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格同比變動(dòng)情況
資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、CRIC
圖：2020年1月以來(lái)各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比變動(dòng)情況
資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、CRIC
具體來(lái)看，一線城市中北京、上海、廣州和深圳分別環(huán)比上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%；二線城市中16城環(huán)比上漲，重慶漲幅最大達(dá)0.9%，寧波、武漢、濟(jì)南、南寧、貴陽(yáng)、昆明等多城為半年內(nèi)首度環(huán)比回正。
三四線城市房?jī)r(jià)則相對(duì)羸弱，35城僅8城環(huán)比回升。除徐州、溫州分別回升0.8%和0.7%較為顯著外，其余城市僅小幅微增。
這主要是由于受2021年下半年市場(chǎng)下行影響，至2022年1月三四線城市二手住宅價(jià)格仍有0.7%的同比降幅。二手房市場(chǎng)不振下三四線城市購(gòu)房者不具備充足的購(gòu)房資金和心理預(yù)期投入新房市場(chǎng)。
圖：2020年1月以來(lái)各能級(jí)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比變動(dòng)情況
03 弱二三線延續(xù)降價(jià) 部分項(xiàng)目仍在以價(jià)換量
從CRIC監(jiān)測(cè)的百城1月商品住宅成交情況來(lái)看，各能級(jí)城市整體表現(xiàn)與統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)一致。具體到城市和項(xiàng)目層面，一部分二三線城市仍處于“以價(jià)換量”中，部分城市新加推項(xiàng)目降價(jià)明顯。
1月全國(guó)百城商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲7%，其中一線和二線城市分別上漲15%和5%；三四線城市微跌0.1%。同比來(lái)看，連續(xù)六個(gè)月的環(huán)比回落后，1月三四線城市成交均價(jià)同比下降7%。
表：2022年1月百城商品住宅成交均價(jià)及同環(huán)比變動(dòng)（元/平方米、%）
注：受篇幅限制，表中節(jié)選部分重點(diǎn)城市
資料來(lái)源：CRIC
一線及二線城市中多數(shù)基本面較強(qiáng)城市已出現(xiàn)明顯房?jī)r(jià)止跌，如深圳成交均價(jià)環(huán)比大增22%；二線中西安、南京分別環(huán)比上漲15%和14%。一部分下行嚴(yán)重的二線城市房?jī)r(jià)延續(xù)回落，如廈門、青島、武漢、鄭州和長(zhǎng)沙成交備案均價(jià)環(huán)比降幅超5%，其中長(zhǎng)沙降幅達(dá)14%。
三四線城市中僅少數(shù)強(qiáng)市成交均價(jià)回升，如金華、珠海、常州等隨著信貸政策放寬樓市成交應(yīng)聲反彈，房?jī)r(jià)環(huán)比回升。其他城市由于市場(chǎng)信心受到嚴(yán)重打擊，1月成交均價(jià)尚未有止跌跡象。如泰州和鎮(zhèn)江環(huán)比跌幅均10%。
表：2022年典型城市1月部分降價(jià)項(xiàng)目（元/平方米、%）
具體到項(xiàng)目銷售層面，一線城市部分配套存在明顯短板、首開(kāi)去化不佳的項(xiàng)目有一定調(diào)價(jià)，如廣州云溪四季2次開(kāi)盤去化低于11%，最近一次加推價(jià)格下降17%。
二線及三四線城市中如鄭州、承德、廊坊、莆田等當(dāng)前市場(chǎng)下行嚴(yán)重，1月部分項(xiàng)目打出特價(jià)房等降價(jià)優(yōu)惠以圖進(jìn)一步以價(jià)換量。如鄭州碧桂園天璽灣、廊坊首開(kāi)國(guó)風(fēng)悅都分別降價(jià)11%和8%。
總體上看，1月統(tǒng)計(jì)局口徑的全國(guó)70城房?jī)r(jià)跌勢(shì)減弱、已止跌回升，整體市場(chǎng)均價(jià)已達(dá)“房?jī)r(jià)底”。但從具體城市成交均價(jià)、項(xiàng)目銷售均價(jià)來(lái)看，一二線去化較差項(xiàng)目和多數(shù)三四線城市遠(yuǎn)未達(dá)底部，短期內(nèi)仍將處于進(jìn)一步“以價(jià)換量”中。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：1月70城房?jī)r(jià)環(huán)比降勢(shì)減弱，部分城市止跌回升
