比碧桂園更想當“農民”的萬科

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現金流、現金流，還是現金流

在答媒體問環節，第一個打進熱線的記者問：疫情對地產行業和萬科有什么影響，萬科將如何應對？

不怎么會開玩笑的郁亮開了個玩笑，他說：謝謝你的問題，我終于有機會摘下口罩說話了。

隨后，針對這個問題，郁亮認真答了5分鐘。內容總結起來三點：要有勇氣；要有免疫力；要做好準備，“危”中看到“機”。

萬科已是老江湖，1984年出道至今，經歷過93年調控、98年亞洲金融危機、03年非典、08年全球金融危機，可以說是見慣了大風大浪，盡管如此，面對疫情黑天鵝，萬科還是顯露了前所未有的謹慎。

昨晚面對媒體和今早面對投資者的兩場業績會上，萬科管理層提到的最高頻詞匯是：

現金流。

截至2019年年末，萬科持有貨幣資金是1661.9億元，遠高于一年內到期的流動負債總和938.9億元。此外，2019年萬科實現營業收入3678.9億元，同比增長了23.6%。

營收多了，分紅卻維持不變，去年派發118億，今年還是這個數。從分紅率來看，肉眼可見的下降。

對此，萬科董秘朱旭解釋：面對疫情這種不確定的外部環境，我們希望多保留點現金在手，以應對不確定性。

一切都是為了確保手上有余糧。

萬科2-3月份認購預計同比降低510億元，萬科在湖北進入的3個城市（武漢、宜昌和鄂州）1月23日之后基本無銷售。

再加上疫情影響交付，以第一季度為例，萬科開工比往年晚了40天，導致對1萬戶客戶有交付延緩的可能性，全年影響大約涉及3.9萬戶。

這些最終都會影響企業的現金流，落到中小企業頭上。甚至能決定生死存亡。

從萬科2019年報來看，萬科的銷售增速繼續放緩。2019年萬科銷售金額是6308.4億元，同比只增長了3.9%，2016年到2018年，這一數據分別是39.5%、45.3%以及14.5%。

也就是說，萬科銷售增速已經兩連降。

這一點，祝九勝解釋說，“萬科不單純拼規模，更強調有質量的增長，更注重現金流改善。”

現金流、現金流，還是現金流。

2

降不降價，買房人說了算

既然現金流這么重要，萬科會不會以價換量確保銷售？

這是一個很關鍵的問題，如果連手中有糧的萬科都釋放降價信號，表明行業是真冷。

問到關鍵處，祝九勝玩起了文字游戲。他說，價格是消費者決定的，萬科沒有定價權。

“集團不會對一線價格管理提原則性指引，每個項目的具體情況都是一線公司根據客戶需求和訪談進行價格管理。”

九哥的話，一些媒體解讀為“萬科拒絕降價”，內幕君趕腳吧，老江湖暗藏玄機。

就跟頂層說房住不炒，同時提倡因城施策，是一個邏輯。

雖說萬科將大把現金拽在手，融資成本也低，有更充足的時間和底氣根據市場反應來調整價格策略，但銷售壓力大的區域和城市，難免要直面用價格撬動預期的問題。

目前萬科的市占份額約為4%，2019年新獲取項目147個，權益規劃建筑面積2478.4萬平方米，其中有79.9%位于一二線城市。

第一季度走到尾巴尖。一年失去了四分之一的時間，剩下的9個月要搶一年的指標。沒有非常手段怎么搞？

3

當好農民種好地

現在，嗅覺最靈敏的那只鴨表示：水會不會暖我也不知道。

最近全球降息，央行降準，一些舉措讓人奮得不要不要的，以為“春天的腳步近了”。

對此，萬科坦言：我們不敢抱有太高預期。

祝九勝說，從國內情況看，央行降準、LPR改革都是針對實體經濟，對地產行業，他相信金融政策會保持一致性、穩定性。換句話說，整體的直接調控不會松。

作為行業龍頭，萬科對行業未來趨勢的預判是什么？針對這個萬眾關心的話題，郁亮展示出了不亞于許家印的覺悟，他搬出萬科內部一句老話：

當好農民種好地。

意思是，農民的本分就是種地，不要預測天氣，也不會因為“預測”天氣好或者不好來決定種不種地。

“無論行業政策產生什么樣的變化，我們都希望房地產長效機制能夠落實到位，能更好的解決老百姓的居住問題。”

種好地的前提是有地，手握重金的“農民”，2020年打算怎么買地？

萬科董事張旭稱，謹慎投資，量入為出，持續關注人口導入、產業聚集、配套設施不斷完善的地區和城市。其中特別提到，軌道交通、地鐵上蓋物業。

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步入白銀時代深水區

業績會上，郁亮重提白銀時代。

按照他的說法，目前的地產行業已經步入白銀時代深水區，呈現出“從增量到存量、從平衡到極化、從簡單到復雜、從單一到全面”四個明顯特征。

意味著單純靠地產開發，一枝獨秀難覓春天。

因此，去年萬科明確將重點業務劃分為5大BG（事業集團）和6大BU（事業單元），其中南方、上海、北方、中西部四大房地產區域集團以及物業服務公司被列為BG，商業地產、物流、長租公寓、冰雪、海外業務、教育被劃分為BU。

與此同時，大家會發現，萬科正在進行一輪又一輪人事大變革。去年各大城市總換防，孫嘉取代張紀文；今年一開始，80后韓慧文接替王文金，一年內財務一把手兩次換防，內部“活血”動作不斷。

種種跡象表明，“活下去”不是口號，老江湖真的只是焦慮了。