資管視角下的一些不動產運營指標

一項物業在一定時間內經營所產生的各類收入的總額，包括租金、物業費、多經收入等所有與項目經營相關的收入（備注：運營角度一般考慮含稅口徑）。

物業進行租賃經營所產生的實際租金收入的總額。實際應用中根據企業管理要求會考慮使用權責口徑，即：租金總收入(GRI)=平均有效租金單價 x 可租賃面積 x 出租率。

運營團隊或物業公司為物業使用人提供管理服務所產生的收入的總額，通常指物業費。

也叫多種經營收入或其他經營收入，指除租金和管理費以外的其他收入，如：廣告位收入、臨時場地收入等。

為了項目經營所發生的各類費用的總額，包括：人工、能耗、維修維護、營銷推廣、保險、稅等。

扣除運營費用后的實際租金收入凈額，即：租金凈收入(NRI)=租金總收入(GRI) - 營業費用(OPE)。

每單位投資成本所產生的凈營業收入，用于衡量某一特定時期的項目的經營收益能力。即：經營收益率(NOI Yield)=凈營業收入(NOI)/投資成本(C)。

每單位投資成本所產生的EBITDA，用于衡量公司在某一特定時期的業績回報水平。即：EBITDA回報率(EBITDA Yield)=息稅折攤前利潤(EBITDA)/投資成本(C)。

每單位投資成本所產生的物業凈收入，用于衡量所投資的物業在某一特定時期的收益能力。即：物業收益率(NPI Yield)=物業凈收入(NPI)/投資成本(C)。

每單位投資成本所產生的租金收入，用于衡量某一特定時期項目的租金收益水平。即：租金收益率(NOI Yield)=租金收入(Rent)/投資成本(C)。租金收益率根據所考慮的租金口徑不同，可以是總租金收益率（Gross Yield）或者凈租金收益率（Net Yield）。

項目在一定時期的凈營業收入占這一時期營業收入總額的比重，即：經營利潤率(NOI Margin)=凈營業收入(NOI) / 營業總收入(GOI)。

企業一定時期的息稅折攤前利潤占這一時期的營業收入總額的比重，即：EBITDA利潤率(EBITDA Margin)=息稅折攤前利潤(EBITDA) / 營業總收入(GOI)。

經營所得的凈利潤占營業總收入的百分比，是指扣除所有成本、費用和企業所得稅后的利潤率。即：凈利潤率(Net Margin)=凈利潤(R) / 營業總收入(GOI)。

一定時期的某項指標的實際完成額相比于預算目標額的百分比，即：預算達成率=實際完成額 / 預算目標額。由于預算一般按年進行考核，因此預算達成率有月度達成率和累計達成率的概念，累計預算達成率=年累計實際完成額 / 年度預算目標額。此外，運營過程中，進行預算達成率評價的指標一般包括各項收入和費用，如：租金預算達成率、費用預算使用率等，也有應用于出租面積、商戶銷售額、客流等業務指標上。

一定時期的某項指標的實際完成額與預算目標額的差額，即：預算完成差異=實際完成額 - 預算目標額。預算完成差異一般與預算達成率同時使用，同樣可應用于各項收支指標或業務指標上。

攤銷了租約中的各種折扣、優惠因素后的實際租金，也叫租金凈價或有效凈租金（NER，Net Effective Rent）。通常運營上說的有效租金是指有效租金單價，即：有效租金(NER)=合同總租金 / 租賃面積 / 租期。

租約上簽署的租金單價，也叫租金面價。表面租金通常的計算單位是月單價（Monthly Unit Rent或Monthly Rate）或日單價（Daily Unit Rent或Daily Rate）。

項目當前時點的租金。現時租金通常指項目當前年度的總租金，也可以從租金單價的角度進行評價，即：現時租金單價=租金總收入 / 可租賃面積。

租約中規定的最低租金，也就是商業合同中的保底租金。REITs通常會統計整個項目的基本租金總額，基本租金占總租金比重越大，收入結構越穩定。

租約中根據銷售額來計算的租金，也叫扣點租金。即：分成租金 = 銷售額 x 分成比例。分成租金除了按照固定的分成比例外，也有按照階梯扣率、品類扣率等方式；此外，有些品牌會按照剔除增值稅、銀行手續費等之后的凈銷售額進行計算。

一定時期項目的整體租金平均水平。通常平均租金指平均的有效租金單價，即：平均租金=租金總收入 / 已租面積。

由市場供求關系決定的租金標準。即：項目可預期實現的租金單價水平，也叫市場租金水平（ERV，Estimated Rental Value）。

對各個租約的剩余租賃期限進行加權后的平均剩余租賃周期。加權平均剩余租期用于衡量項目的租賃穩定性，其權重值可以是面積也可以是租金。即：加權平均剩余租期(WALE)=∑(租約剩余天數 x 租賃面積) / 項目可租賃面積，或 加權平均剩余租期(WALE) =∑(租約剩余天數 x 租約當前租金) / 項目租金總收入。

對分布在未來不同年份到期的租約面積或租金的占比的綜合統計。即：∑ 第n年到期未續租的租約的租賃面積 / 項目可租賃面積 或 ∑ 第n年到期未續租的租約的當前租金 / 項目租金總收入。

一段時間內即將到期的租約的租賃面積的總和。即：到期面積=∑ 該時間內到期租約的租賃面積。運營角度，通常會以一段時間內的即將到期面積來評價租賃穩定性的風險，如30天、90天、180天等。到期面積統計通常會減去已續租的面積。

建筑物各層水平面積的總和，包括使用面積、輔助面積和結構面積。對于某一個房間來說，建筑面積通常指含樓面分攤的建面（GFA，Gross Floor Area），有時也會使用含建筑分攤的建面（GBA，Gross Building Area）。不動產運營中使用的建筑面積，多數時候采用的是GFA的口徑。

房屋套內的使用空間的面積。套內面積以水平投影面積計算，由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成，也叫套內建筑面積。

房屋戶內實際能使用的面積。按房屋的內墻面水平投影計算，不包括墻、柱等結構構造和保溫層的面積，也未包括陽臺面積。

套內建筑面積減掉隔墻之后的面積，即租賃單元內墻一圈的面積（不包含墻體，但包括柱子等結構構造），也就是常說的紅線內面積。不動產租賃所說的使用面積，一般指的是NLA。

可用于租賃的商業建筑面積，通常指扣除了停車場面積之后的建筑面積。

可供使用的建筑面積與總建筑面積之比，其受公攤面積的大小影響。即：得房率=套內面積(GLA) / 建筑面積(GFA)。有些商場經營角度，會使用凈可租賃面積(NLA) / 建筑面積(GFA)來計算，通常也叫得鋪率。

產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積，也就是房產證上的面積。此外，在產權證出具前，房屋可能會根據測繪面積進行經營（包括預測面積和實測面積）。

一個項目的所有空間里已出租部分的面積。對于辦公樓宇，已租面積通常基于可租賃建面（GRA）的口徑；而對于商場，常使用凈可租賃面積（NLA）的口徑，因此一些境外REITs的報表中已租面積往往體現為Committed NLA。資管角度看待的已租面積一般是以起租口徑進行計算的，但有些企業會按照簽約口徑計算。

項目已出租部分的面積與該項目可出租的面積的比率。出租率一般按可租賃面積的口徑（GRA或NLA）計算，即：出租率(OCC)=已租面積 / 可租賃面積。出租率同樣存在著按起租口徑和按簽約口徑的問題。此外，由于已租面積代表了某一個時間點的表現，通常對出租率的評價會采用統計期末的已租面積進行衡量；也有部分企業會使用平均出租率，即：平均出租率=∑ 第n日的已租面積 / ∑ 第n日的可租賃面積。

項目中所有尚未出租的空間的面積，多用于辦公樓宇，通常基于可租賃建面（GRA）的口徑。

某一時間點空置面積與項目總可面積的比率，通常基于可租賃建面（GRA）的口徑。即：空置率=空置面積 / 可租賃建面。

也就是租賃空置期，指某一房間從發生空置開始直至新租約起租之間經歷的時間。對于整體項目，也有采用平均空置期進行衡量的，即：平均空置期=∑ (房間空置天數 x 房間可租賃面積) / 項目可租賃面積。

當期發生續租的租約總面積與該期間到期的租約總面積之間的比率，即：續租率 = 續租租約的租賃面積 / 到期租約的租賃面積。

項目當前在履行中的租約份數，即：租賃期限包含當前統計時間的合同數量累計。租約數量用于衡量租賃簽約工作的成果，也可從新租數量、續租數量、退租數量等維度進行評價。

項目在一定時期發生退租的租約的租賃面積之和，用于衡量項目租賃的穩定性。

項目在一定經營期間的應收總收入里實際收到的金額之和。實收金額可分不同的費用類別進行統計，如：實收租金、實收管理費等。由于受預收款和往期欠費收繳的影響，有些企業在統計實收金額的時候會使用總實收和應收實收兩種口徑。

項目在一定經營期間的應收金額中未收到的部分，即欠費金額=應收金額 - 實收金額。這里的實收金額指對應應收總額中的實收部分。

應收總額中的實收金額除以應收總額得到的比例，即：收繳率=實收金額 / 應收金額。收繳率一般以統計期間末對應該期間應收總額的實收部分進行計算。

比租約約定的應繳費日期晚收到租金的天數，即：逾期天數=實際收款日期-應收到期日。逾期天數是評估賬齡風險的指標，同時也是滯納金（Late fee）計算的依據。

根據履行中的租約所約定的條款，本年租金相比于上一年租金的增長比率。即：租約遞增率=(本年租金-上年租金) / 上年租金。

續租合同約定的首年租金相比于上一份租約的末年租金的變化幅度。即：續租租金調整率=(續租合約首年租金-上一租約末年租金) / 上一租約末年租金。

對項目影響排名前十位的租戶，通常從租金總收入和租賃面積兩個維度進行排序。

商場入駐品牌的業態構成，體現為不同業態的租賃面積占比，即：∑某業態的租賃面積 / 項目可租賃面積；也有企業從不同業態的租金收入占比進行評價的，即：∑某業態的租金收入 / 項目租金總收入。對于辦公樓宇，通常叫行業構成。

包含抽成租金的租約占比，通常按租賃面積 或 按租金收入兩種口徑，即： ∑包含抽成租金租約的租賃面積 / 總可租賃面積 或 ∑包含抽成租金租約的租金收入 / 項目租金總收入。

一段時間所發生的客戶投訴的次數。辦公樓宇一般統計的是租戶投訴量，而商場更多關注的是顧客投訴量。

一段時間所發生的意外事件的次數，可根據不同事故類別，如安全事故、消防事故等。

工單時間指從客戶提報問題到工單處理完成所使用的時間，平均工單時間=∑ 工單時間 / 工單數量。

一段時間內發生故障的設備數量占設備總數的比例。即：設備故障率=發生故障的設備數 / 設備總數。

投入費用和產出效益的比值。常用來衡量營銷活動的效果，比如：商場活動期間的銷售額與投入費用的比值（銷售費效比）或 客流與投入費用的比值（客流費效比）。

管理人的有效能力，即人均產出。在資產管理領域，有些企業會通過人均管理面積、人均營業收入、人均銷售額等進行衡量。

單位面積所分攤的投入費用，即：單方費用 = 費用金額 / 面積。單方費用可以基于總費用進行衡量，也可以細分到不同費用科目，如：單方能耗、單方維修費用等；承擔該費用的面積通常按照建筑面積（GFA）口徑。

在商場中實際開業商鋪的占應開業的商鋪的百分比。開業率包含數量和面積兩個口徑，即：開業率 = 實際開業商鋪數 / 商鋪總數 或 開業率 = ∑實際開業商鋪面積 / 商鋪總面積。

商戶在一定經營期間的銷售收入總額，是抽成租金計算的依據。商戶銷售額一般指含稅銷售額，也有按照剔除增值稅、銀行手續費等之后的凈銷售額進行統計的。

商戶銷售額相比于上一統計期間的增長水平，通常以年為單位。即：銷售額增長率 = (本年銷售額-上年銷售額) / 上年銷售額。

每平米的營業面積可以產出多少銷售額，用于衡量商場或商戶經營效益。即：坪效 = 銷售額 / 經營面積，商場的經營面積通常指凈可租賃面積（NLA）。

一定期限內租賃收入與銷售額的比率。商場通常使用租售比來評價商戶的盈虧，因此計算的租賃收入一般包含了租金和物業費，如果有向商戶收取推廣費、POS使用費等費用的也應包含在內。即：租售比=(租金+管理費+租約中的其他收入) / 銷售額。

單位時間進入某個場所的人數，是反應該場所人氣和價值的重要指標。根據管理需要，可從商戶客流、商場客流等不同維度進行統計。

單位時間內進入停車場的車輛數，用于輔助商場評價停車場空間的利用情況，進而提高停車場收益。

酒店收入減去成本、人工費、營運部門的直接費用、后臺部門的間接費用后的余額。與NOI不同的是，GOP不包括房租或是業主方支付給酒店管理公司的管理費。同時，酒店也會基于GOP的口徑來分析收益率，即：GOP率=營業毛利(GOP)/投資成本(C)

酒店在業務經營中實現的稅后利潤，即：經營凈利潤(NOP)=營業毛利(GOP) - 稅費(TAX)。

某一特定時期實際售出的客房數與客房總數的比率，通常講的入住率（OCC）也是指平均入住率。平均入住率(AOR) = 實際售出客房數量 / 客房總數。

酒店已售客房的平均價格，即：平均房價(ADR) = 客房總收入 / 實際售出客房數量。

某一特定時期酒店以掛牌方式公布的價格的平均值，即：平均牌價(APR) =  ∑ (客房牌價 x 房間數量) / 客房總數。在進行市場分析時如果無法得到平均房價時，一般會通過平均牌價來測算大約的平均房價。