（干貨）地產(chǎn)并購中，資產(chǎn)剝離方式的選擇

資產(chǎn)界注：本文由投拓狗日記（ziguanshidai）授權(quán)發(fā)布，作者： 陽新芽。

在地產(chǎn)項目的并購方式中，最常用的無疑是資產(chǎn)收購和股權(quán)收購。最近三年，新芽跟蹤過的十余起收并購項目中，收購方幾乎都選擇了股權(quán)收購的方式。

相對于資產(chǎn)收購，股權(quán)并購操作手續(xù)更簡潔；可以規(guī)避25%投資總額的要求；在交易環(huán)節(jié)暫免土增稅可以降低資金峰值。

但是如果被收購目標(biāo)公司資產(chǎn)情況較為復(fù)雜（例如目標(biāo)公司擁有多個地產(chǎn)項目、兼有已開發(fā)在售資產(chǎn)及未開發(fā)土地等），而交易方只對部分資產(chǎn)有交易意向。這時，可通過將目標(biāo)資產(chǎn)剝離到殼公司，然后再收購該殼公司的股權(quán)，以達(dá)到交易目的。

地產(chǎn)并購中的資產(chǎn)剝離方式主要包括：資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、公司分立、以土地或在建工程出資設(shè)立公司三種方式。

本文中，新芽主要比較三種資產(chǎn)剝離方式的稅負(fù)大小和操作層面的難易程度。（這篇文章稍微有點(diǎn)長，可先只讀稅費(fèi)小結(jié)和可操作性分析，其余部分可先轉(zhuǎn)載和收藏，作為資產(chǎn)剝離的標(biāo)準(zhǔn)資料，留待日后有時間慢慢學(xué)習(xí)）

1、三種剝離方式的涉稅比較

一、以土地或在建工程出資設(shè)立公司：主要過程包括，設(shè)立全資子公司，將目標(biāo)資產(chǎn)作為出資投資到項目公司，待出資到位后，再受讓項目公司的股權(quán)。

從表來看，在投資新設(shè)模式下，新設(shè)的公司需承擔(dān)0.05%的印花稅，和3%~5%的契稅，計稅依據(jù)為投入資產(chǎn)的公允價值。

而原公司，除承擔(dān)0.05%的印花稅外，還有增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三項大稅，具體來說：

1、增值稅：

投資行為屬稅法上的視同銷售行為，應(yīng)繳納增值稅，計稅依據(jù)為非貨幣性資產(chǎn)的公允價值與原始成本的差額，適用稅率有5%和11%之分（新稅率已改為9%）。

2、土地增值稅：

房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，根據(jù)增值的比例，承擔(dān)增值額30%~60%的重稅。

3、企業(yè)所得稅：

企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

二、分立模式下的涉稅分析：主要過程包括，設(shè)立全資子公司，將目標(biāo)資產(chǎn)作為出資投資到項目公司，待出資到位后，再受讓項目公司的股權(quán)。

從表可以看出，根據(jù)相應(yīng)文件，企業(yè)分立時，新設(shè)立企業(yè)承受原公司的土地、房屋免征契稅和印花稅。

而原公司，在企業(yè)分立模式下，涉及三大稅種，具體來說：

1、增值稅：

根據(jù)相關(guān)文件，企業(yè)分立時，如果將實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他公司，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征收增值稅。但如果不滿足上述條件，依然需要征收增值稅。本文中企業(yè)分立的目的就在于把資產(chǎn)從負(fù)債中剝離，這顯然與上述規(guī)定的條件相違背。因此很難獲得增值稅免征的優(yōu)惠。

2、土地增值稅：

根據(jù)財稅[2015]5號文，在企業(yè)重組中，房地產(chǎn)企業(yè)的分立不能免征土地增值稅，非房地產(chǎn)企業(yè)可以暫免土地增值稅。但部分地區(qū)的地稅局文件有所突破。比如青地稅函〔2009〕47號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。

3、企業(yè)所得稅：

根據(jù)財稅[2009]59號文的規(guī)定，企業(yè)分立屬于企業(yè)重組業(yè)務(wù)的一種形式。在符合條件的情況下可采取特殊性稅務(wù)處理，此不詳述。

三、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)：資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)有多種形式，本文僅介紹第一種形式：母公司向子公司劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，即設(shè)立全資子公司，母公司將標(biāo)的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)至新設(shè)子公司。

從表可以看出，資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)模式下，子公司只涉及印花稅，免征契稅。

而母公司，資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)模式下，除印花稅外，其它三大稅種，具體來說：

1、企業(yè)所得稅：

根據(jù)財稅〔2014〕109號文，母公司向子公司劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實(shí)質(zhì)性經(jīng)營活動，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會計上確認(rèn)損益的，可以進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理：劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認(rèn)所得。

2、土地增值稅：

在特殊性稅務(wù)處理下，由于劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，以被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的原賬面凈值確定。因此不產(chǎn)生增值，進(jìn)而不產(chǎn)生土地增值稅。

3、增值稅：

同樣，由于增值稅是按照差額征收，而特殊性稅務(wù)處理下不產(chǎn)生增值，差額為零。因而不產(chǎn)生增值稅問題。

四、稅費(fèi)小結(jié)：

通過上述分析可以看出：單從稅負(fù)孰重方面比較，三種方案稅負(fù)由輕到重的次序為：（1）資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)（2）企業(yè)分立（3）新設(shè)投資。但是在論證并購方案時，應(yīng)結(jié)合稅務(wù)和操作層面兩個角度共同進(jìn)行論證，綜合比較，得出較優(yōu)方案。

2、三種剝離模式的可操作性分析

25%投資總額的限制：

目前，國家對分立和劃轉(zhuǎn)是否需要滿足25%的投資總額沒有明文規(guī)定，部分地區(qū)認(rèn)為分立和劃轉(zhuǎn)不屬于“轉(zhuǎn)讓”行為，不要求完成25%的投資總額。

而以土地或在建工程出資設(shè)立公司則各地普遍認(rèn)為需滿足25%的投資總額要求。

操作周期：

根據(jù)<財稅法>的規(guī)定，企業(yè)所得稅若適用特殊性稅務(wù)處理，則要求企業(yè)在重組后連續(xù)12個月內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓新公司股權(quán)。

如果劃轉(zhuǎn)設(shè)立的子公司或分立的新公司，需要立即將股份出售給并購方，則不符合稅法規(guī)定的企業(yè)所得稅“特殊性稅務(wù)處理”需滿足的持股12個月的要求。此種情況下無法實(shí)現(xiàn)節(jié)稅稅務(wù)籌劃目標(biāo)。因此，收購方出于節(jié)約交易成本考慮，無法快速完成股權(quán)交割，只能退而通過股權(quán)代持等協(xié)議安排先行鎖定交易。

而另一方面，根據(jù)公司法的規(guī)定，公司分立需要通知債權(quán)人，并且有45天的公告期，完成分立最快也需要70天。因此分立剝離的時間長、手續(xù)繁雜。因此在地產(chǎn)并購實(shí)務(wù)中，很少采用分立的方式進(jìn)行資產(chǎn)剝離。

債務(wù)承擔(dān)問題：

根據(jù)公司法規(guī)定，公司分立前的債務(wù)由分立后的公司承擔(dān)連帶責(zé)任。但是，公司在分立前與債權(quán)人就債務(wù)清償達(dá)成的書面協(xié)議另有約定的除外。

如果公司在分立前對債務(wù)清償事宜未與債權(quán)人達(dá)成書面協(xié)議，則收購方需要與被收購方就公司分立前的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，交易雙方不僅需要確定資產(chǎn)剝離范圍，還需要確認(rèn)公司分立中資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的配比。

如果采用承債式收購的，則收購方需要確定承接債務(wù)的范圍，并根據(jù)雙方各自債務(wù)償還范圍，由目標(biāo)公司在分立前與債權(quán)人就債務(wù)清償達(dá)成的書面協(xié)議。但從債權(quán)人角度出發(fā)，由分立后的公司承擔(dān)連帶責(zé)任對債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)更為有利，因此與債權(quán)人達(dá)成書面協(xié)議存在較大談判難度。

操作小結(jié)：正如上述分析，盡管分立模式稅費(fèi)較輕，但因為流程復(fù)雜、稅負(fù)成本較高、不確定性因素較多，需對分立前的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。導(dǎo)致該種剝離方式已成為房地產(chǎn)公司資產(chǎn)剝離的雞肋選擇。

而以土地或在建工程出資設(shè)立公司、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的資產(chǎn)剝離方式則目前的地產(chǎn)并購實(shí)務(wù)中主要的資產(chǎn)剝離模式。

這篇文章可以說是整個圈子關(guān)于地產(chǎn)并購剝離模式最完整和最易懂的一篇文章，可以做為大家平時的學(xué)習(xí)教材資料，大家可以多多轉(zhuǎn)載，以便日后學(xué)習(xí)查找。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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