丁祖昱評樓市 
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作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
近日，中央經濟工作會議在北京舉行。相比于過去幾年中央經濟工作會議的描述，今年篇幅有明顯增加，對比來看，今年“解決好大城市住房突出問題”、“住房問題關系民生福祉”、“租購租房在享受公共服務上具有同等權利”、“土地供應要向租賃租房建設傾斜”、“對租金水平進行合理調控”等成為最大變化。
從整體來看，2020年過得跌宕起伏，全球經濟經歷了自二戰以來最嚴峻的挑戰，截至三季度末，全球僅中國實現經濟增速由負轉正。一季度，中國GDP同比下降6.8%，至二季度增長3.2%，三季度增長4.9%。
解決好大城市住房突出問題
面對嚴峻復雜的國際形勢、艱巨繁重的國內改革發展穩定任務，特別是新冠肺炎疫情的嚴重沖擊，我國成為全球唯一實現經濟正增長的主要經濟體。
我們認為，房地產作為中國經濟的壓艙石和穩定劑，房地產對地方經濟、財政和就業有著至關重要的影響。
在剛剛閉幕的中央經濟工作會議上，確定明年要抓好八大重點任務，在這其中，第七點是解決好大城市住房突出問題。
從今年整體市場表現情況來看，各大城市分化嚴重，對于熱點城市而言，搶房源現象比較明顯，在這其中，深圳市場不分檔次、不分產品銷售全線飄紅，7月15日，在中央“穩地價、穩房價、穩預期”的長期調控目標下，深圳祭出八項樓市調控政策，對其高溫不下的市場下了一劑猛藥，隨后在一系列調控政策補丁調整下，深圳市場開始逐步可控。
此次中央經濟工作會議把“解決好大城市住房突出問題”作為明年要抓好的八大重點任務之一，具體而言，熱點城市繼續堅持調控目標不動搖、力度不松勁，“四限”調控難言實質性松綁，并將貫穿更長的時間周期。現階段房價仍是不能碰的紅線，一旦市場出現過熱的征兆，短期內城市房價過快上漲，調控政策大棒必將尾隨而至。
2015-2020年中央經濟工作會議有關房地產內容
資料來源：公開資料整理
住房問題關系民生福祉
此次會議定調：住房問題關系民生福祉。一方面，弱化了房地產的投資屬性，金融去房地產化，房地產也要去金融化。現階段房地產行業仍是去杠桿的重要領域，預計未來房地產行業將轉向穩杠桿乃至去杠桿，有序引導企業負債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內，堅守不發生系統性金融風險的底線。
另一方面，強化住房的居住功能，支持居民自住以及改善性購房需求，更好地實現全體居民住有所居、安居樂業的目標。
從整體來看，房地產政策層面還是要“穩”字當頭，繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，更好地落實穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標。
對于熱點城市而言調控政策大棒高舉，而對于壓力二、三線城市而言，有望從保市場主體出發為市場減壓、企業紓困。土地供應有供有限，并可適度調降土地出讓價格，尤其要增加平價地以及低價地供應，給予開發企業一定的讓利空間。
未來市場或將支持剛需購房，弱三、四線城市可能會在需求層面予以刺激，購房補貼、稅費減免皆是可以操作的選項，其對市場拉動力也將更為直接有效。
租賃市場監管制度化常態化
中央經濟工作會議對住房租賃市場著墨頗多，既要高度重視保障性租賃住房建設，又要規范市場化租賃住房發展，更好地解決好大城市住房突出問題。
其一，以大力發展住房租賃市場為抓手，解決好大城市住房突出問題，加強保障性租賃住房建設力度，市場化租賃住房更要規范化發展。進一步明確“租售同權”，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，其中優質教育資源同權化，既是下一階段改革的難點，也是關系到改革成敗與否的關鍵點。
其二，可以期許的是，土地制度市場化改革將提質增效，加速推進新增建設用地指標和補充耕地指標的跨省調劑，那些土地資源緊俏的核心一、二線城市，可以獲得更多建設用地指標。另外，土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，既要用活增量土地資源，更要挖潛存量土地資源，緩解大中城市長期供地壓力。
其三，要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。長期來看，租賃市場監管要制度化、常態化，資金監管仍是重點領域，既要加強對租金、押金使用情況的監管，又要出手重拳嚴控“高進低出”、“長收短付”、“租金貸”等市場亂象。
我們認為，明年宏觀政策或將保持連續性、穩定性、可持續性，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持對經濟恢復的必要支持力度。
在房地產方面將進一步因城施策落實“三穩”長期調控目標，對熱點城市加碼，對壓力城市紓困。加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。
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