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    近期樓市調控的一些“保守”看法

    投拓江湖 投拓江湖
    2021-03-31 11:15 2463 0 0
    房價漲的預期越猛烈,高層調控加碼的決心,也就更堅定,還有更多政策在路上!

    作者:投拓江湖

    來源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

    2021年房地產開局就顯得很不平凡,在剛剛上漲的樓市熱潮下,各地迎來了密集的調控。

    在1月底,上海二手房突然暴漲,部分小區抱團漲價,二手房交易量價齊升,一度引爆了上海樓市。上海樓市調控不得不升級,加大了房貸審核的嚴格程度,嚴防經營貸資金進入樓市,后來甚至發展到法拍房也要限購了,實屬全國開先例的一舉。

    再緊接著,廣東省內多家銀行房貸一度停貸,還在辦理房貸的工農中建四大銀行,紛紛上調了LPR利率。為什么就這四家漲價,因為房貸新規里面,他們的資金額度高一點,話語權更大。還有住建部的官員,親赴上海和深圳督導樓市,嚴防房地產過熱。

    接下來是2月初,杭州姍姍來遲的,升級的限購政策,落戶未滿5年的,只能購買一套住宅,同時增加了銷售政策,個人住房轉讓的增值稅免征年限也由2年延長為5年。

    緊接著在2月中旬,自然資源一則集中供地的內部規則,在地產圈傳開,涉及的22個城市,目前都已經先后開始了第一次集中供地工作試點。

    除了北上廣一線城市以外,其他省會城市近期也陸續發布了自己的樓市調控升級政策,例如成都在3月22日發布了樓市調控升級政策,不僅將法拍房納入了限購范圍,而且明文規定不滿足三道紅線的房企,禁止參與當地的土拍。有網友調侃,這就跟禁止學渣參加考試一個道理,傷害險不大“侮辱性”極強。

    到了3月26日,銀保監會發布了一個重磅政策,要求“穿透式”審查經營貸業務,嚴防資金進入房地產領域。并且提出了七點要求,將在5月31日前進行專項排查,違規的將進行嚴厲處罰。這個新聞很多人都看到了,但是沒有過分關注,其實這個政策具有很大的殺傷力。

    其實很多地方的炒房團,都在用經營貸炒房,這是很多城市房價不斷上漲的背后重要推動力。在涉房貸款新規政策以后,經營貸是唯一可以加杠桿的渠道了,這個渠道斷了,進入房市的資金會減少一大筆。

    其實早在年初的時候,銀保監會就在各地嚴厲巡查經營貸行為,上面直接進駐指導各個城市的銀行查問題。比如1月底在上海、深圳(最早樓市升溫),2月在北京查,三月又去了杭州、成都、西安。但是查出來的數據,嚴重失真,跟現實情況對不上。因此此次銀保監會,才聯合了住建部,在各個地方進行聯查,要在5月底之前大清查。

    但是實際結果可能會來得更快,預計在四月底就會把情況摸清楚,然后會在這個基礎上,再出臺更加嚴厲的政策調控。不出意外的話,在5月中旬前我們就可能會看到一些列密集的政策出臺,不只是金融方面的,還有房地產政策方面的。

    這一路走來,從去年“三道紅線政策”算起的話,政策已經連續半年持續加碼了,很多政策都直接敲在了地產運行的關鍵點上,不少大城市的房地產,已經是直接的行政干預大過市場,自由競爭已經讓位了。

    這輪調控的深層次原因,是不少城市的房企上漲預期在蹭蹭往上走,很多城市房價已經暗地里漲了不少了。因為在一些輿論眼里,認為這輪調控周期作用很快就要到盡頭了,因為已經調控了3-4年,他們認為再有個1-2年,就會再有一波樓市的上升期,房價漲價潮。而且持這樣觀點的人,還不在少數,因此最近幾個城市房價上漲的躁動,頗有在房價大漲前,提前搶籌的意思。

    另外,今年經濟復蘇是一個確定性的事件,通貨膨脹更是一個大概率的事件,大家對于資產貶值的恐慌,也加劇了資金變相擠進樓市。

    在國外,美聯儲無限制印鈔票放水的行為,拜登上臺以后更加肆無忌憚了,再加上國內貨幣投放量年年創新高,貨幣的購買力實際上是在年年下降的。不少人對手里的資金升值保值的焦慮感,還是很強烈的,在當下的國內的投資環境,除了房地產還真心找不到可替代的,穩定低風險的投資渠道。

    2020年最火爆的,莫過于資本市場了,基金和股票都經歷了過山車式的暴漲,上半年很多人賺得盆滿缽滿,喜笑顏開。2020年全年,共成立1435只基金,公募集資金3.16萬億元,比2017年-2019年三年發行基金總和還多。雖然投資者很熱情,監管層也很照顧,各項資本市場改革頻繁出臺,但是大部分的投資者仍然虧損。根據銀保監會統計的數據,股票投資者里面,只有不到1成掙錢,2成盈虧平,剩下7成大虧。公募基金投資者稍微好一點,約不到4成掙錢,超6成虧損。

    目前股市還是沒有告別割韭菜,投機主義盛行的階段,改革還任重道遠。很多人兜里揣著錢,環顧一周,試了無數投資方式,四面碰壁,甚至被不少理財坑了以后,發現還是投資樓市靠譜。即使買了后數年內不能賣,也在所不惜,變現和流動性差一些無所謂,至少資產能增值保值。

    在這個心理預期下,不少人換了個思路,重新進入樓市。比如選擇了代持買房模式,用別人的資格買房,買到了就給天價好處費。另外一種玩法,就是買法拍房,法拍房雖然風險很大,但是不限購啊,有沒有資格都可以買。有興趣的,大家可以去淘寶法拍頻道搜一下當地的法拍房,在限購的廣大一二線城市,法拍房的火爆加價成交情況,既窺探一二。

    房價漲的預期越猛烈,高層調控加碼的決心,也就更堅定,還有更多政策在路上!

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

    本文由“投拓江湖”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 近期樓市調控的一些“保守”看法

    投拓江湖

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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