保障性租賃住房公募REITs來了！

作者：債券民工在路上

      2022年5月27日，中國證監會和國家級發改委聯合印發了《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs） 有關工作的通知》（證監辦發〔2022〕53號），正式將保障性租賃住房納入了基礎設施領域公募REITs的范圍之內，這就意味著保障性租賃住房可以成為新的基礎資產選擇標的。

      上交所和深交所在2022年5月27日已經分別有一單保障性租賃住房REITs完成了申報，分別為中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金和紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金。

       這并不是監管機構第一次將保障性租賃住房納入公募REITs的試點范圍。 2021年7月2日，國家發改委印發了《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發改投資[2021]958號，以下簡稱“958號文”），進一步增加了公募REITs的試點范圍，其中新增的范圍包括“保障性租賃住房”。但是需要注意的是，958號文中對保障性租賃住房申報公募REITs是有明顯的區域要求的，僅限于“各直轄市及人口凈流入大城市”，實際應用范圍有較大限制。但是此次印發的證監辦發〔2022〕53號則沒有這個要求，后續申報中可能需要做進一步關注。

       根據證監辦發〔2022〕53號的要求，保障性租賃住房納入公募REITs，需要關注的是保障性租賃住房REITs的發行人應該為不開展商品住宅和商業地產業務的獨立法人。從這條限制性規則來看，保障性租賃住房REITs在關注收益性的基礎上，更關注的還是項目的公益性。開展保障性租賃住房REITs必須要在符合國家宏觀調控政策的基礎上進行。

      公募REITs試點范圍的進一步擴大，對于城投公司來說是一個利好。因為很多城投公司都有保障性租賃住房業務，這是城投公司的傳統業務類型。包括此前新增的停車場等，都屬于非常適合城投公司進行申報的業務領域。城投公司申報保障性租賃住房納入公募REITs，不僅可以有效盤活存量資產，還可以實現融資渠道的創新，對于城投公司來說是一個非常有益的嘗試。

       在958號文出臺之前，證監會和國家發改委在2020年4月24日聯合印發了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》(證監發〔2020〕40 號)。這些規則對于公募REITs的區域范圍、資產范圍等做了進一步的明確和規范。隨著公募REITs的進一步實踐，預計監管機構將會根據發行的實際情況出臺進一步細化公募REITs的規則，城投公司可以應用的基礎資產范圍有可能進一步擴大。

       當然，在開展上述業務的過程中，城投公司需要注意有效防范地方政府債務風險，堅決遏制新增隱性債務，這是需要嚴格遵循的合規紅線。城投公司開展業務時，需要特別關注和注意，確保能夠滿足監管的要求。政府隱性債務的清理和化解，對于發行人尤其是城投公司來說，也是非常關鍵的。

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原標題： 保障性租賃住房公募REITs來了！