董家渡 五年順流而下的地產“渡口”

作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

 從楊浦大橋到南浦大橋，黃浦江河道呈S形曲折，江岸南邊凸出的端點，上海人稱董家渡。

在上海的發展歷史上，董家渡是上海開埠后繁華城區之一，位于浦西老城廂和南外灘之間，也被叫作“上海的發源地”。

相比于上海的其他核心區域，董家渡對于開發商們一直頗具魔幻色彩。從2002年宣布重新開發至今，浙江華浙、泛海、中民投、安信信托、融創等企業的接連因資金問題離場。

2月28日，上海土地市場官網發布的滬告字[2022]第019號國有建設用地使用權出讓公告。董家渡區域、商辦用地、高達135億的起拍價，再次讓市場將目光重新聚集在這片沉寂多時的區域上。

近年來，上海黃浦區正在加快推進城市更新改造。2021年5月的土地推介會上，黃浦區提出未來3年內將要推出17幅優質地塊。

據悉，上述17幅土地的可出讓總用地面積約76.5公頃，總建筑量約292.54萬平方米，商辦和住宅的占比分別為73.1%和23.9%，土地價值以過去幾年的成交價格計算在1800億以上。

而此次掛牌的董家渡地塊，正是17幅地塊中第二宗入市的地塊（第一宗為2021年11月出讓的金陵東路超級綜合體地塊）。

根據公告顯示，董家渡地塊名為黃浦區小東門街道黃浦江沿岸W11、W13、W15單元326-03、326-04、327-01、327-03、327-04地塊及多稼路、326-05、327-02、327-05地下空間，與綠地外灘中心一街之隔，占據了約400米的黃浦江一線濱江岸線。

地塊為商辦用地，合計出讓面積超過6.68萬平方米，地上建筑面積近27.5萬平方米，限高80米，起拍總價達到了135.04億，預計4月6日掛牌出讓。

據觀點新媒體了解，董家渡商辦地塊不但是董家渡大區域的最后一個“巨無霸”組團商辦地塊，更是上海有史以來起拍價第8貴的地塊。

對于該地塊超過130億的起拍價，上海中原地產資深市場分析師盧文曦認為，“一線江景”必須要有“一線價格”來匹配，該價格物有所值。

他表示，“對企業而言，黃浦江邊上有棟物業是最好的廣告。從資產本身角度來看，也是理想的投資品。這是由幾幅地塊組合而成，并且直接面對黃浦江。此外，從區位來看，董家渡地塊相比于2020年2月香港置地310.5億元摘得的徐匯濱江地塊要更好。”

還有市場人士指出，隨著綠地外灘中心的建成，外灘濱江段一線濱江寫字樓資源已經基本開發完畢，該地塊未來的產品整棟售價必然是以10萬/平方米為參照。

據了解，2020年5月，上海銀行以總價48.54億元收購綠地外灘中心T2幢辦公樓及地下產權停車位項目，彼時成交均價為9.176萬元/平方米。

不過，根據出讓公告中嚴苛的準入條件，想要拿下董家渡商辦地塊并非易事。

根據規劃顯示，地塊擁有文物保護點6處和一般歷史建筑。這也就意味著在做規劃設計時要耗費大量成本和時間。

同時，整個項目計容面積達到27萬平方米，要求開發商整體持有。換而言之，項目只能通過運營來獲得投資回報。

對此，盧文曦指出，上海商辦項目租金回報率也就在5%左右，因此不僅對開發商的資金實力提出要求，更重要的是對運營能力提出要求。

此外，土地出讓合同也有其他附加要求，比如必須有3家及以上持牌金融機構入駐，稅收落地黃浦等。

在如此嚴苛的出讓條件下，不禁令人好奇地塊究竟會花落誰家？盧文曦認為，“地方國企獲得這幅地塊的可能性最大，而央企的機會也不少。考慮到當前房企資金相對吃緊，不排除幾家聯合體共同拿下的可能性。”

至于最后的成交價格，據他預測，或許不會有太多溢價，甚至有底價摘得的機會。

正所謂“鐵打的董家渡，流水的開發商”，開發商們對于董家渡的態度無疑是又愛又恨。

對于董家渡的“愛”，主要源于其區位優勢和土地價值。2002年,董家渡宣布重新開發為“全球卓越的金融都心”。2009年，上海提出建設外灘金融聚集帶，與陸家嘴遙相呼應，董家渡更是其重要核心。土地一旦和“金融”二字掛鉤，便身價倍增。

據當地人士表示，外灘作為上海的傳統金融中心，與陸家嘴隔江相望。雖然現在跨江大橋、過江隧道越來越多，卻陸家嘴仍不能與外灘無縫銜接。以在萬達瑞華酒店參加外灘金融峰會為例，回陸家嘴需要堵車不知多久，而回董家渡只需要沿江走10分鐘。

對于董家渡的“愛”，也直接導致了開發商的“恨”。過去20年間，從最早的浙江華浙、泛海，再到最近的融創，董家渡這個渡口不斷見證著一艘艘地產巨輪駛進，又在風雨中駛出的故事。

自去年年末以來，坊間不斷傳來融創中國財務危機的消息，期間融創也接連通過出售資產、配股融資、大股東借款等方式籌集資金。

2月28日，有市場消息顯示，融創中國正與中國信達洽談出售上海和北京的兩個綜合體項目。

其中的上海項目，便是其2019年以125億元人民幣從泛海控股手中收購而來的董家渡12、14號地塊。

談及董家渡12、14號地塊，最早可以追溯到2002年。彼時，光彩集團（即泛海集團的前身）借舊區改造，以零成本獲取董家渡10號、12號、14號三塊外灘核心區域，共計約12萬平方米。不過，當時泛海獲得的是“毛地”，這意味著要承擔所屬地塊的拆遷工作。

此后，董家渡10號、12號、14號三塊便陷入了長達十三年的沉寂。直到2015年，泛海才完成了10號地塊的拆遷工作，并于同年11月推出住宅項目泛海國際住區。

2019年，泛海國際囿于資金之困，將泛海國際社區剩余項目，12號及14號地塊一并出售易主融創。截至2022年1月，12號已完成拆遷凈地，項目進入開工，而14號地塊剛完成征收工作，等待拆遷。

其實，2002年與泛海一同闖入董家渡舊區改造陣營還有華潤置地、浙江華浙。然而最終，全身而退的只有華潤一家。

據了解，華潤先后于2005年、2009年推出上海灘花園、外灘九里兩項目。而華浙集團則因公司重組問題，于2005年將旗下的董家渡項目公司出售予綠城，該項目即為滬上豪宅綠城黃浦灣。

對此，有市場人士，與華潤這類自帶“央企”標簽的公司相比，民企在土地拆遷過程中也會遇到更多的阻力與困難。拆不起、耗不起無疑是開發商面對這類地塊時最大的痛點。

談及曾經董家渡的開發商，另一家不得不提的公司無疑是中民投。

2014年11月，中民投在與泛海的角逐中勝出，以248.5億元拿下董家渡13、15號地塊，成為當時中國的地王項目。該紀錄一直等到了2020年2月，香港置地以310.5億元競得上海徐匯濱江西岸金融港地塊時才被打破。

根據最初的項目股權架構，中民投擁有著董家渡項目95%的權益，剩余5%屬于上海外灘投資。

剛開始時，中民投野心勃勃，將項目案名定為“董家渡金融城”，僅將其形容為“120萬平方米的上海金融新地標”，還稱其會成為“比肩紐約與倫敦的國際金融中心”，并對外表示“三四年就能回本”。

令人唏噓的是，“高開”的中民投此后卻呈現出了“低走”態勢。由于拿地時董家渡項目已經處于凈地狀態，理論上中民投并不需要投入太多財力和時間在前期準備上，不過，項目還是等了一年之后才開工。

又兩年之后，由于出現流動性危機，中民投在2017年將自己所持董家渡項目45%股權轉讓給安信信托。此后，安信信托發行系列信托產品，共募資240億元以受讓這45%股權。

2019年2月，深陷資金鏈危機的中民投，無奈向綠地出售了董家渡項目剩余的50%股權相應債權，交易對價121億元，僅是安信信托兩年前出價的一半。

“董家渡金融城”項目遂改名為“綠地外灘中心”。資料顯示，綠地外灘中心項目總建筑面積約120萬平方米。項目中包括了約46萬平方米辦公樓、約12.6萬平方米住宅、近5萬平方米公共綠化、約4.2萬平方米酒店，以及約18萬平方米的商業綜合體。

隨后，綠地董家渡項目的進程便被按下了快進鍵。2020年2月28日，項目終于迎來了第一張住宅預售證。而在辦公樓方面，綠地外灘中心的辦公樓也進行了多次整棟出售，分別售予中泰證券、建信人壽、海通證券、上海銀行、國海證券。

據了解，截至2021年11月8日，董家渡項目已銷售面積超過30萬平方米，已銷售金額超過300億元.

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原標題： 董家渡 五年順流而下的地產“渡口”