觀點 
更多干貨，請關注資產界研究中心
作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
“雙集中供地的情況非常好，我們在其中獲得了14個項目，而且利潤率均處于10%以上。”
觀點地產網 相對于杭州集中供地房企僅能做到1%-2%凈利潤水平的情況，龍湖集團的拿地原則顯然要理智得多。
6月16日下午，龍湖集團召開一年一度的周年股東大會，由于疫情管控的原因，董事會主席吳亞軍、首席執行官邵明曉、首席財務官趙軼、執行董事王光建均在北京通過視訊連線方式參會，并由獨立非執行董事陳志安在香港會議現場擔任會議主持。
現場提問不多，但關于集中供地這個熱門話題，投資者們仍尤為關注，特別是在濱江集團董事長戚金興說出“努力做到1%-2%的凈利潤水平”之后，他們也不免擔憂龍湖在拿地方面的利潤管控。
因此在提問環節上，投資者頭一個問題就是，龍湖對集中供地所拿地塊是否有預判利潤率？
對此，首席執行官邵明曉語氣輕快地道：“雙集中供地的情況非常好，我們在其中獲得了14個項目，而且利潤率均處于10%以上。”
“當然我們也參與了很多土拍，同時會堅持拿地原則，即保持毛利率達25%左右的底線，凈利潤率10%以上。”很顯然，一向注意管控成本與杠桿的龍湖集團，并沒有在首輪集中供地中過于緊張以至犧牲利潤率。
據透露，1-5月期間，龍湖集團共獲得38幅土地。其中，在集中供地的土拍上獲得14幅地。而就觀點地產新媒體了解，這14幅地中，位于熱點城市的地塊溢價依然較高，個別甚至需要自持部分面積，而在“非熱點”城市則溢價低甚至底價拿地。
其入場集中供地的第一個城市是重慶，在這個發跡地，龍湖于4月28日-4月29日兩天時間，共斥資96.64億元拍得5宗地，除了與頤天康養合作拿下的蔡家板塊189.21畝地是底價成交外，九龍坡區大楊石組團W分區W23-7/04、W28-7-1/05地塊溢價率為18.4%，其余3宗地溢價率則介乎40.8%-53.7%。
這個準一線城市，彼時兩天出讓的46宗地塊共攬金635億元，平均溢價率就達到43%。
另一溢價較高的地塊，就位于讓房企利潤率僅1-2%的杭州。龍湖5月初以52.53億元競得江干區的杭州市數字商貿城單元JG1801-R21/B-01地塊、JG1801-R21/B-02地塊、JG1801-R21/B-03地塊、JG1801-B1/B2-05地塊，樓面價14776元/平方米，溢價率29.93%，自持19%。
雖然無錫、福州所拿地塊也觸及了上限價，但總金額都只有數億元，對于龍湖來說影響并不大，而在青島、濟南、長沙的4幅地塊則是以底價成交。
吳亞軍在本次股東會未有發言，但是在今年3月份的年度業績發布會上，她對于公司在集中供地的表現也有過預測：“集中供地方面，公司經過研判，認為大體對龍湖是利好，總體上公司財務比較穩健，資金面也比較健康。而供地模式肯定會對運營帶來新的變化，但公司這幾年一直在強化能力杠桿，一直在降低財務杠桿，從拿地到策劃，到方案，到開工、建設、交付乃至客戶服務，一系列全鏈條的能力都在持續優化。”
事實上，龍湖集團一直強調審慎自律的拿地紀律，邵明曉也曾表示，龍湖集團會按照既定節奏、在預定城市、拿價格合理的土地，并一直按照全年凈負債率的控制來倒算拿地金額，會控制全年整體負債率在50%-60%之間。
而對于今年下半年的土地市場，邵明曉認為，“不會像現在這么熱，畢竟是第一次（集中供地），大家可能比較緊張和沖動，下半年可能會有所降溫”。
2021年即將走過一半的時間，雖然偶有聲音說房子不好賣，調控力度也依然不小，但是大部分房企的業績也并未見減弱，龍湖集團可以說是其中的一個縮影。
國家統計局今天（6月16日）公布的《2021年1-5月份全國房地產開發投資和銷售情況》就顯示，在商品房銷售和待售情況方面，1-5月份，全國商品房銷售面積66383萬平方米，同比增長36.3%；比2019年1-5月份增長19.6%，兩年平均增長9.3%，商品房銷售額70534億元，增長52.4%。其中，住宅銷售額增長56.5%，辦公樓銷售額增長24.9%，商業營業用房銷售額增長10.3%。
具體到龍湖集團本身，邵明曉在股東會上透露，龍湖集團前5個月累計簽約銷售額已完成1118.3億元，“上半年預測合同銷售會超過1400億元，全年3100億元的銷售目標，完全是沒有任何懸念的” 。
他還表示，未來3年銷售預期都可以維持兩位數的增長，“保持穩健”，商業租金方面則會保持每年30%以上的增長速度。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“觀點”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
