外資機構境內地產前融業務實操總結

關于外資資金是否能投資房地產項目，并且結匯后用于繳納土地保證金或土地款的問題，目前外商投資行業準入限制主要適用于《外商投資準入特別管理措施（負面清單）2020版》（下稱“負面清單”），其中房地產行業并非負面清單之內的領域。但是，囿于目前國家對于房地產行業秉持的“房住不炒”的基本基調，以及“穩地價、穩房價、穩預期”的政策，國內金融機構基本無法介入土地保證金和土地款的融資，由此給外資帶來了很多土地款融資的機會。

在外資入境和結匯層面，目前結售匯主要下放至銀行辦理，不過銀行等機構對于資金流入房地產方向仍是執行國家的大政方針政策，也即對外資流入房地產有設置了一定的限制。因此，在外資資金進行境內房地產投資，特別是結匯后用于繳納土地保證金及土地款的環節上，若通過簡單的架構搭建，將外商投資企業直接結匯投資房地產行業則在實際操作中可能受到一定的限制，也即在目前的外資資金入境及架構設計上需進行一定的操作安排。

目前資金入境的方式主要包括設立外商投資企業（FDI）、QFLP/RQFLP、購買金融產品（通過應收賬款質押方式入境）以并購等方式入境。相比較而言， QFLP/RQFLP需溝通合適的通道機構，在支付通道費的同時，入境額度以及底層投資標的受到限制（如不可直接投資于房地產，需通過非房主體進行包裝等）；并且，所謂的“有借有還”，資金入境后還需到期后進行出境操作。根據我們目前的操作經驗，在自貿區或工業園區通過FDI方式實現資金入境系目前從境外引入資金進行房地產投資最為普遍且正規的操作，且可在后續根據投資規模的需求增減注冊資本，正常辦理資金出入境手續，并享受當地的稅收返還等優惠政策。其中，通過FDI進行入境架構的搭建等問題可參考西政資本2020年6月10日推文《外資資金跨境房地產投資暨資金入境架構搭建、結售匯及稅務籌劃實務》。

需說明的是，按我們目前的操作經驗，在FDI工商架構搭建層面需非常細心，比如在資料提供上，需提供完整的股權架構圖并對應提供境外所有股東有效存續證明文件，以穿透核查資金至最終實際控制人；需明確是境內主體還是境外主體，提供股東名冊、登記證書、存續證明等文件；若是基金的需提供基金的合伙協議、投資協議等。此外，還需提供法定代表人、經辦人身份證原件進行核查。其余為正常的企業設立工商等登記的相關資料，如境內直接投資基本信息業務登記表、外商投資企業設立事項備案申報表等。

通過在自貿區或工業園區進行投資架構搭建后，在辦理結售匯過程中需提供資本金入賬的相關資料，如涉外收入申報單、境內直接投資貨幣出資入賬登記申請表等；結匯入待支付時需提供FDI業務登記憑證、資本項目賬戶資金支付命令函、境內匯款申請書、結售匯申請書等資料。此外，還需提供最后一層資金流向的交易對手名稱（建議避免帶房地產相關字樣）。

以我們財富中心目前常用的外商投資投資性公司跨境架構為例，即搭建“外資資金—A（外商投資投資性公司，WFOE）—B—C—D”架構，相關稅費如下：

對于外資機構而言，若在境內進行房地產投資，其產生的收益主要來源于兩方面，一是收取的固定收益（利息部分）或浮動收益；二是股權退出部分（本金部分），亦即該兩部分存在相應的稅收。根據我們簡單的測算，假設外資入境1000萬美元，境內按照年化10%的成本計算債權部分的利息（為便于計算按照美金來計算，以下亦不進行相應換算）。1年利息為1000萬美元*10%=100萬美元。對于利息部分，按照國內的相關法規計算增值稅及附加、企業所得稅、預提所得稅，小規模納稅人綜合稅金約占利息收入100萬美金的35%左右，一般納稅人綜合稅金約占利息收入100萬美金的37%左右。對于利息部分，若外資機構在境內存在可信任的境內自然人的情況下，我們建議可以通過搭建稅收優惠地載體的方式，將利息轉換為咨詢服務費，并按照稅收優惠地的政府規定享受當地的稅收政策。

更多內容歡迎參考西政資本2020年6月10日推文《外資資金跨境房地產投資暨資金入境架構搭建、結售匯及稅務籌劃實務》。

在我們操作過的業務中，外資對于境內還是境外放款一般都會特別關注。具體對應到還本付息層面，我們的外資LP一般都希望在境外給開發商提供借款，并由開發商在境外進行還本付息的操作，以減少資金出境的稅費及外匯對沖成本的損耗。同時為了確保開發商能按時付息，在合作條款的設置上，有的會要求開發商預留X個月的利息預存至投資方的境外監管賬戶。另外在合作之初，一般都會要求開發商明確還款來源，以確保資金的安全性。

在操作層面，外資機構在資金投放時原則上都是要求有“抓手”的情況下再安排資金投放，比如在我們和外資LP合作保證金資金池業務中，有的外資機構會要求開發商相關上市主體或發債主體作為擔保，當然，這個通常是資金機構與開發商 “博弈”的過程。需說明的是，開發商因考慮到上市公司決策程序的復雜性以及公告、入表等問題，通常不接受以相關上市或發債主體作為直接的擔保人。不過整體而言，外資機構在投資過程中除了對能否在境外還本付息及其資金來源特別關注外，對開發商是否可提供境外具備擔保能力的主體或資產提供擔保亦十分關注。就我們目前操作的項目而言，在增信擔保設置方面，常見的操作主要如下：

1. 在我們操作的開發商境外上市主體的境外關聯方或表面非關聯方與外資機構搭建的離岸SPV投資合作架構中，我們一般會在相關投資協議的“聲明與承諾”條款中約定開發商境外上市主體對其境外關聯方或表面非關聯方在離岸架構中的回購義務承擔擔保責任。

2. 上市公司提供流動性支持函或差額補足的相關函件。當然這涉及到相關律師事務所、審計及會計機構對是否需要公告的認定問題。

3. 若在境內放款，在我們操作的一些項目中，還存在要求開發商提供具備融資金額的1.3-1.5倍貨值的其他項目的項目公司的股權質押作為擔保的方式，但是在具體操作時主要是要求開發商簽署股權質押協議而并不實際辦理工商質押登記。

4. 開發商上市主體的子公司作為擔保主體時，上市公司在對其子公司認繳注冊資本后，當上市公司的子公司在承擔回購義務發生違約時則觸發開發商上市主體的實繳義務，由上市主體間接承擔擔保責任。

5. 要求開發商開具融資性保函或備用信用證。考慮到開具融資性保函或備用信用證亦占用開發商的外債額度，實操中該模式的可操作性不強。

6. 要求開發商提供境外其他項目的股權進行質押或者提供其他流動性強的主體提供擔保。

7. 當然亦有外資機構要求提供資產進行抵押，但跨境抵押存在一定的操作難度。

目前對于外資而言，若外資機構通過境外搭建架構放款，則可通過在境外股權轉讓退出，由開發商境外支付本金部分。若外資資金入境后放款的，則外資資金可通過股權轉讓、撤資、分紅退出或通過合規的渠道（如在滿足條件的情況下，進行ODI架構搭建）實現資金退出。

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