產業園多業態融合趨勢深度研討

1.0到4.0的產業園迭代史

產業園發展過程

睿和智庫制表

從產業園區的迭代過程，我們可以從中探知產辦的4個發展趨勢：

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開發、運營主體多元轉變

從整個產業園區發展過程看到，產業園發展早期，多以政府開發運營為主。后期有實力的開發商、具有產業資源優勢的企業開始進入產業地產，比如阿里、華為等。當然，這里面不乏外資企業的身影。因此，產業園區建設上，出現了政府、開發商、企業三大主體多元化并存局面。

產辦園區是政府和企業合作的產物。改革開放前，產業園區由政府一手抓，協助低效用地引入符合當時產業規劃、無重大環境影響的項目，少量民營企業按照評審內容和標準建設，落實環保指標，承諾項目固定資產投資、預期達產產值、達產稅收符合政府產業準入條件。

招商分兩種形式：一是實際入駐，是指提供園區辦公，有需求的企業可以入駐。二是虛擬入駐，是指企業注冊在某個園區，并繳納稅收，多為免費入駐，入駐企業經申請可享受政策部分津貼。

為推動大量低效工業用地盤活，推動產城融合，對運營商綜合能力的要求越來越高，部分開發商開始進入產業辦公園區領域。

部分具有資源優勢的企業進入產業地產賽道，利用自身產業優勢，和政府合作自建園區，吸引上下游產業鏈企業入駐。

產業園業態的多樣性

產業園區作為城市經濟發展的基礎設施，長遠看，依托于城市綜合實力的提升。舊的產業園區無論是功能，還是管理模式，亦或是生活配套，都逐漸不能滿足需求。一些局限開始暴露出來，主要表現在：園區基礎配套設施建設較少；多數園區產業集群規模小、層次低，企業間關聯度不強；產業導入、規劃、創新有待加強；人才、技術等關鍵要素短缺；資源配置較為粗放，利用水平不高。

從功能性來看，園區功能已經從單一的生產性“產業”功能向多維的“產業、自然、社會、生活服務”等功能方向轉變，最終實現園區與城市共生的生態系統。

從融合程度看，包括前期規劃、選址、開發手段、園區內部、園區間、產城間、線上線下、國際化等多維度融合。當然，這個過程中，政策引導、產業導入、體制創新等問題至關重要。以園區內部為例，園區要適當引入集約水平高、關聯度大的主導產業，發揮龍頭企業引導作用，實現產業園區品質提升。

從管理和盈利模式來看，招商挑戰越來越大，將倒逼園區硬實力與軟實力加快改善；同時，運營商的融資渠道將更多通過RIETs等資產證券化，實現財務結構優化，比如蛇口產業園；盈利方面，園區盈利已經從過去房地產開發租售和返稅為主轉向開發＋持有＋服務＋投資的系統盈利。

從業態發展特色看，園區要把握規律，構建創新、創業的生態環境，對高新技術企業進行更多投資，使其在本地成長。同時，通過金融支持、創新驅動、政策扶持等手段使中小企業聯動，形成多方共生共享共融的產業生態圈。

具體看，隨著數字經濟帶來的發展機會，園區已經進一步開始打造生態型、智慧型的新型園區。隨著碳中和技術的運用，更多的開發商、運營商將運用先進技術投資高競爭力的生態園區，而園區使用者也更喜歡綠色辦公環境。

此外，以城市更新產業園為例，開發商進行二次開發的理念是通過存量空間再利用，比如植入小型體育設施、綠地等提升服務配套，提高土地利用效率和價值。當前主要方向有針對傳統工業廠房或工業園的升級，將其改造成文創園、社區商業或智慧園區等。