丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部CRIC
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年8月11日早盤，在房地產調控趨嚴的背景下，房地產股罕見大漲，板塊指數一度飆升近5%，部分地產股早盤一度漲停，不少網友表示“終于揚眉吐氣了”！
網傳，自然資源部閉門會議明確二批次重點城市土地出讓政策調整，涉及限定土地溢價上限15%，不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價；到達上限后通過搖號、一次性報價、競高標方案決定土地歸屬等多方面內容。
對此，不少媒體解讀認為，政策對土地溢價上限、底價及配建等調整是對房企的利好，因為在首批集中供地中，部分重點城市首輪土拍熱度較高，尤其是重慶、杭州、無錫、蘇州等，在激烈的地塊競爭下，部分房企為了搶到目標地塊，不得不犧牲利潤空間。而在政策的調整后，第二批集中供地的土地價格受限，對于竟得企業而言將有較大利潤空間。
我們認為，此次對土拍出讓規則的調整，的確在一定程度上對開發商有利，但在本質上并非是讓利于房企，核心仍是為了控地價、降房價，符合中央“三穩”調控機制。未來在對土拍過程進行全方位的“監管”后，地價將得到較好的控制，地王也將“絕跡”。
01
土拍規則面臨三大調整
8月11日早盤地產股大漲
2021年7月，房地產調控逐漸趨緊，中央有關房地產市場端和金融端政策及表態已超十余條。
受住建部等八部門聯合印發《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》整治物業服務等領域影響，7月物業股普跌，超八成企業股價下跌，僅7家企業股價微漲。
8月初，各地方樓市調控迎來新一輪加碼，在7月重點城市斷供之后，截止目前僅無錫一城完成了第二輪集中土拍，本應在無錫集中出讓之后的深圳、天津、青島第二批集中土拍相繼被暫緩或延后。
在房地產調控趨緊的背景下，2021年8月11日早盤，房地產股一反常態高開高走，連連上漲。其中，中交地產開盤后僅約7分鐘就直線漲停，金地集團、保利地產等盤中也觸及漲停，地產板塊市值一哥萬科Ａ漲幅也一度超過9%。
究其緣由，主要因為網傳自然資源部于8月10日召開閉門會議，明確二批次重點城市土地出讓政策調整：
1、單宗住宅用地溢價率不得超15%；
2、不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價；
3、到達上限后通過搖號、一次性報價、競高標方案決定土地歸屬。
三條細則可謂層層遞進、絲絲入扣，對抬高地價的各項舉措進行了全面堵漏；同時該政策與天津近期土拍規則的調整細則（溢價率上限15%、出讓底價與調整前未變、不競配建、搖號）完全一致，這也能很大程度上說明該傳言的真實性。
由此一來，市場上不少人對此解讀為對房企的利好，因而出現了房地產股放量高開高走的罕見局面。
表：已發布二輪集中供地公告城市二輪供地規則變化及新增變化
數據來源：CRIC整理
02
新規之下地王面臨“絕跡”
核心仍是為了控地價、降房價
從集中供地新政推出至今，重點城市的土地市場發生了根本性的改變，從政策本身來看，無論是初衷還是“雙集中”的方式，其目的都是“控制地價、抑制溢價”，然而在落地的過程中，依然還是暴露了一些問題，這也導致了第二批土地集中出讓規則的調整。
首先，部分重點城市首輪土拍熱度不減，尤其是重慶、杭州、無錫、蘇州等城市，在首輪土拍中均暴露出比較嚴重的問題。
如在首輪拍地時斬獲出讓金榜首的杭州，在首輪集中拍地時，有多達57宗涉宅地中有40余宗溢價封頂并轉入競報自持比例，部分地塊自持比例竟然高達40%，近20個板塊創下地價新高，整體溢價率高達26%，市場熱度持續高漲。
為遏制土拍市場的高熱情緒，杭州第二批集中供地在競價規則上做了多重調整，先是提升了報名門檻，采用了保證金模式報名，并且保證金普遍為起拍價的20%；再是首次推出10宗“競品質”試點地塊，并且溢價率上限為10%，其余地塊土拍的溢價率上限由之前30%調整為20%；這也是為了防止地價過快上漲，進而達到穩房價的目的。最后“競品質”試點地塊全部實行現房銷售，在當前“緊融資”背景之下，此舉無疑極大挫傷了房企拿地的積極性，土地競拍熱度較首輪會有明顯的下降。但是考慮到杭州“20%的溢價率上限”和“競無償移交政策性租賃住房”依然不符合網傳的新土地出讓規則，因此杭州二批次土拍細則很有可能面臨調整。
其次，政策加碼（溢價率上限下調）之后的無錫第二次土拍盡管溢價率控制在較低水平，但部分地塊依然高熱不退。
譬如錢橋板塊出現了新的板塊地王，昌建、大華分別競得的XDG-2021-48號、49號地塊成交均價高達10000元/平方米，起始樓板價高達9500元/平方米，比周邊的XDG-2020-61號地塊成交樓面價還要高（該地于2020年10月由招商蛇口競得，起始樓面價9000元/平方米，成交價9472元/平方米，溢價率5%）。總體來看，盡管無錫土拍控制了溢價率和價格上限，但受底價抬升的影響，部分地塊土拍熱度依然較高。
最后，由于房價依然處于上升通道，穩房價任務依然十分迫切。國家統計局數據顯示，70大中城市6月份商品住宅銷售價格漲幅穩中有落，仍處于近一年內的較高水平。廣州、重慶、西安、濟南、無錫等城市房價新建商品住宅環比漲幅均超1%，房價上漲壓力依然存在。
綜上來看，土地出讓規則的調整十分必要并且迫切，通過控制溢價率、出讓底價、競配建和搖號等細則，對土拍過程進行全方位的“監管”，在這樣的新規之下，地價將得到較好的控制，地王也將“絕跡”，一定程度上可以抑制房價的過快上漲。
可以預見，在土拍新政策的“圍堵”之下，土地市場熱度將被控制在較低水平，房企拿地成本將有所降低，這給房企留有了一定的利潤空間，但在本質上，政策本身并非是讓利于房企，核心仍是為了穩定房價，符合中央穩地價、穩房價、穩預期的長效調控機制。考慮到22城之外的金華、徐州等城市土拍熱度也居高不下，也實行了“集中”拍地，這類城市土拍規則大概率也將跟進，以控制實際地價水平。
同時，由于杭州、深圳等城市的土拍地塊存在初始配建，而初始配建比例過高一定程度上也影響實際樓面價水平，這也不符合控房價的目的，以后合理設置初始配建比例也需要進一步斟酌。
值得注意的是，考慮到部分城市在土拍中不限房價，控制地價的利好不能完全傳導至“需求端”，為了讓政策向需求端滲透，預計下一步“限房價”的力度和范圍也將加強，像天津這類不限房價的重點城市大概率會出臺限價政策。
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